Despachos/Pareceres/Decisões
61066/2006
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ACÓRDÃO _ DJ 610-6/6
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 610-6/6, da Comarca de CATANDUVA, em que é apelante IRANY MEI JÚNIOR e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar parcial provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 14 de dezembro de 2006.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de carta de sentença expedida nos autos de ação de adjudicação compulsória – Ausência de apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal – Possibilidade, porém, no caso, de dispensa das certidões exigidas para fins de registro – Evidência de que a alienante é empresa cuja atividade é a comercialização de imóveis e de que o bem objeto da adjudicação compulsória não integra o seu ativo fixo – Registro possível – Ressalva, porém, no tocante a imóveis registrados em nome de pessoas diversas da alienante, em atenção ao princípio da continuidade registral – Recurso parcialmente provido.
1. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Segundo Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Catanduva, referente ao ingresso no registro de carta de sentença expedida nos autos da ação de adjudicação compulsória que tramitou perante a 3ª Vara Cível de Catanduva, concernente a imóveis matriculados sob nºs 21.248, 21.249, 21.250, 21.364 e 21.365 do CRI daquela localidade. Após o regular processamento, com impugnação do interessado Irany Mei Júnior e pronunciamento do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial em proceder ao registro, devido à ausência de apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal, reputada imprescindível (fls. 58).
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o interessado Irany Mei Júnior, tempestivamente, o presente recurso. Sustenta que a carta de sentença foi expedida em processo judicial que reconheceu o seu direito à transmissão do domínio sobre os imóveis, tendo a sentença produzido todos os efeitos da declaração de vontade omitida pela transmitente do bem. Além disso, tratando-se lotes integrantes de loteamento previamente aprovado, a apresentação de certidão negativa de débito com o INSS já se deu por ocasião do registro do empreendimento, a dispensar, agora, nova exibição da mesma documentação. Por fim, no tocante aos lotes nºs 03 e 04 da quadra K do loteamento, correspondentes às matrículas nºs 21.364 e 21.365, registrados em nome de pessoas diversas, entende ser imperativo o cancelamento das vendas respectivas, pois que posteriores à sua aquisição e, assim, ineficazes (fls. 60 a 67).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou no sentido do não provimento do recurso (fls. 74 a 78).
É o relatório.
2. O recurso comporta parcial provimento.
Embora, como regra, o registro de carta de sentença expedida em processo de adjudicação compulsória esteja condicionado à apresentação de certidões negativas da Previdência Social e da Receita Federal (CSM – Ap. Cív. n. 31.436-0/1), tem-se admitido, em caráter excepcional, o afastamento de tal exigência, nas hipóteses em que o imóvel pertença a empresa cuja atividade seja a de comercialização de imóveis e o bem não integre o ativo fixo desta.
Fundamentam, com efeito, a dispensa da apresentação das certidões negativas em questão, atos normativos do próprio Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS) – Ordens de Serviço nºs 156/1997, 163/1997, 182/1998, 207/1999 e 211/1999 – e da Secretaria da Receita Federal – Instrução Normativa nº 93/2001.
No caso, não resta dúvida, à luz, sobretudo, dos documentos de fls. 17 a 27, que os lotes prometidos à venda ao Apelante integram o loteamento denominado “Pedro Borgonovi” (matrículas nºs 21.248, 21.249 e 21.250 nºs 21.364 e 21.365), promovido pela empresa “Guebara e Borgonovi Engenharia, Indústria e Comércio Ltda”.
Trata-se, portanto, de unidades imobiliárias que pertenciam a empresa cuja atividade era, inequivocamente, a de comercialização de imóveis, configurando, por outro lado, bem integrante do ativo circulante da pessoa jurídica, circunstâncias que tornam dispensável a apresentação de certidões negativas do INSS e da Receita Federal.
Não se ignora, aqui, o fato de que tanto o INSS quanto a Receita Federal, em hipóteses que tais, exigem, para verificação dos requisitos necessários à dispensa das certidões, a declaração expressa da pessoa jurídica a respeito da sua atividade ou apresentação dos atos constitutivos correspondentes ao tabelião de notas (O.S. nº 207/1999 do INSS) ou, ainda, a apresentação de demonstrativo contábil capaz de evidenciar que o imóvel em tela compõe o ativo circulante da empresa (Instrução Normativa nº 03/2005 da SRF).
Contudo, na impossibilidade de obterem-se referidas declaração e documentação, aparece como viável supri-las com elementos outros de convicção.
Na espécie, cabe ressaltar que a empresa vendedora sequer outorgou a escritura definitiva de venda e compra dos imóveis ao Apelante, o qual precisou se valer da ação de adjudicação compulsória para ver a vontade daquela substituída por sentença judicial (fls. 13 a 15, 28 e 29).
Assim, seria mesmo impossível ao Apelante obter da transmitente dos imóveis declaração expressa a respeito da sua atividade e da condição dos bens de não integrantes de seu ativo fixo e, muito menos, a apresentação de demonstrativo contábil capaz de comprovar tais fatos.
Dessa forma, viável a verificação, na hipótese concreta, das circunstâncias autorizadoras da dispensa das certidões, por meio de elementos outros, como aqueles ora trazidos ao conhecimento deste órgão administrativo, no bojo do procedimento de dúvida registral.
Registre-se que, nessa mesma direção, já vem caminhado recentemente este Colendo Conselho Superior da Magistratura, conforme se verifica do julgado relativo à Apelação Cível nº 385-6/8, relatado pelo eminente Desembargador José Mário Antonio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Sentença – Adjudicação de unidade autônoma condominial por substituição da vontade da construtora incorporadora – Evidência de que não integra seu ativo permanente – Bem destinado à venda – Dispensa, ‘ipso facto’, de certidões negativas do INSS e da Receita Federal – Registro possível – Recurso provido.
(...)
Como já reconhecido por este Conselho Superior na Apelação Cível nº 99.827-0/3, da Comarca da Capital, ‘mercê de seguidas instruções normativas (O.S. nºs. 156/97, 163/97, 182/98, 207/99 e 211/99), os próprios órgãos arrecadadores vêm dispensando a apresentação de certidões negativas quando o imóvel pertença a empresa cuja atividade seja a de comercialização de imóveis, e desde que ele não integre seu ativo fixo’.
A referência é a ordem de serviço do INSS.
Não é diferente a orientação veiculada pela Receita Federal por meio da Instrução Normativa SRF nº 93, de 23 de novembro de 2001, cujo artigo 17, ‘caput’, estabelece: ‘É dispensada a apresentação de Certidão Negativa de Tributos e Contribuições Federais nas transmissões de imóveis, não integrantes do ativo permanente, realizadas por empresa que exerce a atividade de compra e venda de imóvel, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou de construção de prédios destinados à venda’.
É certo que, em tais diplomas, as entidades arrecadadoras permitem que se presuma existir tal situação, sem mais perquirições, quando houver declaração expressa da pessoa jurídica alienante nesse sentido (parágrafo único do artigo supra), ou forem apresentados os respectivos atos constitutivos ao Tabelião que lavrar a escritura, os quais ‘ficarão arquivados no Serviço de Notas’ (O.S. nº 207/99 do INSS, item 6.3).
Porém, em caso de substituição da vontade da alienante por decisão judicial que acarrete adjudicação compulsória, pressupõe-se não ter havido outorga de escritura definitiva (inviabilizando que se pense em prévia exibição de atos constitutivos ao notário), nem comparecimento da vendedora (que, se omitiu a própria escritura, certamente terá omitido a referida ‘declaração expressa’).
Sobreveio a recentíssima Instrução Normativa nº 3, de 14 de julho de 2005, da Secretaria da Receita Previdenciária, prevendo, ao invés de declaração ou atos constitutivos, a apresentação de demonstrativo contábil revelador de que o imóvel compõe o ativo circulante, para comercialização, e não consta do ativo permanente da empresa. Tal exigência substitutiva revela claramente que o que mais importa, mais do que esta ou aquela formalidade, é a efetiva existência da vislumbrada situação de fato.
Se a vendedora, como observado, nem sequer compareceu para outorgar escritura e chegou ao ponto de ver sua vontade substituída por sentença, por certo igualmente não terá trazido esse demonstrativo contábil, só passível de obtenção a partir de seus próprios arquivos, de acesso inviável para a ora adquirente. Mas, em casos como o presente ou semelhantes, em que evidenciada essa impossibilidade, as CNDs somente poderão ser dispensadas se suprida a dita demonstração, em concreto, por eloqüentes elementos de certeza.
Na hipótese aqui em exame, houve esse suprimento (sem a inviabilizada exibição de lançamentos contábeis, declaração ou atos constitutivos) graças aos sólidos e convincentes subsídios encontrados nos autos.”
Idêntico posicionamento verifica-se, ainda, na Apelação Cível nº 000.335.6/0-00.
Portanto, em conclusão, diante das peculiaridades do caso acima discriminadas, respeitado sempre o entendimento diverso do Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente prolator da sentença recorrida, o ingresso da carta de sentença ora discutido deve ser autorizado, no tocante aos imóveis matriculados sob nºs 21.248, 21.249 e 21.250, mostrando-se possível, quanto a eles, superar o óbice levantado pelo oficial registrador.
Ressalve-se, apenas, a situação dos imóveis consistentes nos lotes 03 e 04 da quadra K do loteamento em questão, matriculados sob nºs 21.364 e 21.365, os quais, segundo informação constante a fls. 03, não infirmada pelo Apelante, estão em nome de terceira pessoa – Huber Taglieri – e não em nome da alienante “Guebara e Borgonovi Engenharia, Indústria e Comércio Ltda.”. Tal circunstância, à evidência, impede o registro da carta de sentença, pois, do contrário, haveria violação ao princípio da continuidade registral, já que a outorgante dos lotes ao Apelante, “Guebara e Borgonovi Engenharia, Indústria e Comércio Ltda.”, não aparece, na atualidade, no registro como titular dos bens, não sendo, por certo, aqui, na esfera administrativa do processo de dúvida, a sede própria para a discussão da validade e eficácia da transmissão feita pela alienante aos adquirentes que registraram os imóveis em primeiro lugar.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, dou parcial provimento ao recurso, para o fim de julgar parcialmente procedente a dúvida, ficando vedado o registro no concernente aos imóveis matriculados sob nºs 21.364 e 21.365, correspondentes aos lotes nºs 03 e 04 da quadra K, do “Loteamento Pedro Borgonovi”, autorizado, porém, o ingresso da carta de sentença no registro predial, no tocante aos imóveis matriculados sob nºs 21.248, 21.249 e 21.250, correspondentes aos lotes nºs 04, 05 e 06 da quadra D, do mesmo empreendimento.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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