Despachos/Pareceres/Decisões
61464/2006
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ACÓRDÃO _ DJ 614-6/4
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 614-6/4, da Comarca de JUNDIAÍ, em que é apelante SPRINGER S/A e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 21 de dezembro de 2006.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS. Carta de Adjudicação Compulsória. Pretensão de registro de fração ideal de imóvel. Recusa devida, em razão de indícios de parcelamento irregular, com o fim de burlar a lei do parcelamento do solo. Irrelevância da data do negócio e de anterior registro de hipoteca em garantia à adjudicação compulsória. Erros pretéritos não justificam atuais em fraude à lei, e, para fins de registro, o que se considera é a lei vigente ao tempo da apresentação do título. Sentença mantida. Recurso não provido.
1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí, por ter recusado o registro de carta de adjudicação no imóvel matriculado sob número 13.192.
O motivo da recusa, mantida na sentença que julgou procedente a dúvida, é o fato de haver indícios de formação de loteamento irregular, devido às várias alienações de partes ideais a terceiros não condôminos e sem vínculo entre si, situação esta que gerou determinações de caráter normativo nos autos do processo CG 2.588/2000, a fim de obstar o registro nestes casos.
A recorrente alega que é adquirente de boa fé e que cabe analisar caso a caso, para que não se cometa abuso. O negócio foi celebrado em 1997, a ação de adjudicação compulsória foi julgada em 1999, portanto, antes do provimento da Corregedoria Geral da Justiça, e, na época, foi obtido o registro da hipoteca judicial, de modo que é contraditória a postura de negar registro ao título executivo de onde o direito à hipoteca nasceu.
Acrescenta que não há como imaginar conluio com os proprietários, porque com eles litiga há dez anos para obter a titularidade do domínio e que não há identificação da parte ideal que lhe cabe, porque nunca teve posse do imóvel. Alega que o título não apresenta nenhuma irregularidade formal.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. A r. sentença que manteve a recusa do registrador deve ser mantida, em que pesem os argumentos expostos pela recorrente.
Inicialmente, cumpre consignar que o registrador impôs óbice que não se relaciona com o mérito da decisão judicial, mas com aspectos formais do título que lhe foi apresentado, restrito “à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental”(Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Forense, p.249).
Verifica-se, do exame da matrícula número 13.192, que o imóvel em área maior possui 268.000,00 (duzentos e sessenta e oito mil metros quadrados) e que, a partir do ano de 1981, inúmeras vendas de partes ideais foram realizadas para diversas pessoas que aparentemente não apresentam vínculo umas com as outras, conforme consta do “R.5”.
Dentre estes inúmeros adquirentes de partes ideais, um deles é “Antonio Marcio Alves”, casado com “Maria da Glória de Domenico Alves”, que, posteriormente, no ano de 1986, já separado, vendeu sua parte ideal à ex-cônjuge , conforme “R.15”.
Consoante as cópias juntadas aos autos, referentes à ação de adjudicação compulsória ajuizada, da qual foi extraída a carta de adjudicação que se pretende registrar, observa-se que no ano de 1994 a recorrente adquiriu dos acima referidos por compromisso de compra e venda o mesmo imóvel objeto dos registros números 5 e 15 e que corresponde a 23.088,91 metros quadrados (8,6152% da área maior matriculada sob número 13.192).
Observa-se nestas mesmas cópias, que a petição inicial da ação de adjudicação compulsória, no item 2 (fls.05) traz a descrição do imóvel baseada em documento não juntado nestes autos, denominado “Doc.4”, nos seguintes termos: “Parte ideal de 23.088,91 m2, equivalente a 8,6152% de um terreno com área total de 268.000,00 m2, constituído pelo lote nº 82, cadastrado pelo INCRA em área maior sob nº 633.054.003.867”. Portanto, ao contrário do que afirma a recorrente, há indícios de que a parcela ideal está identificada.
Estas peculiaridades do caso em tela indicam que os proprietários da área maior praticaram, a partir das inúmeras vendas de partes ideais retratadas no “R.5” da matrícula número 13.192, atos que resultaram em desmembramento irregular e que configuram burla à lei do parcelamento do solo. Alguns adquirentes destas partes ideais no decorrer do tempo efetuaram a venda a terceiros, a exemplo do caso em questão.
Este Conselho Superior da Magistratura, em caso análogo, na Apelação Cível nº 72.365-0/7, da Comarca de Atibaia, negou provimento a recurso contra sentença que negou o ingresso de escritura de compra e venda.
Os argumentos da recorrente neste referido julgado, quais sejam, a regularidade formal do título, a ausência de elementos que revelem a localização ou identificação da parcela ideal e a conduta contraditória do registrador, que expediu certidão utilizada na formalização do negócio e nada mencionou sobre vício ou irregularidade, manifestado apenas com apresentação do título para registro, são semelhantes aos expostos nas razões do recurso ora em julgamento e bem afastam a pretensão da recorrente de ingressar o título no registro, motivo pelo qual passo a transcrever os trechos de interesse:
“A qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais e extrajudiciais), sempre à luz das normas cogentes em vigor.
No caso vertente, é preciso visualizar, em sua totalidade, a situação jurídico-real do imóvel matriculado sob o nº 50.046, tal como indicada no fólio real, o que, demonstrada a fraude à lei, implementada com o uso de procedimento aparentemente lícito, inviabiliza o registro postulado.”
E, mais adiante, continua:
“O que se constata, de forma inequívoca, com a análise dos elementos registrários e do que consta do título causal relativo ao registro pretendido, é a utilização de expediente aparentemente lícito, qual seja, o condomínio tradicional, previsto no Código Civil, com a alienação de partes ideais não localizadas e sem identificação no título, para burla da legislação cogente que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, viabilizando, por meio de fraude, se não a implantação de loteamento irregular, ao menos a efetivação do desmembramento de no mínimo cinco pequenas glebas, que não obstante indicadas apenas como partes ideais, já foram, em sua maioria, alienadas pelos primeiros adquirentes a outros, como verdadeiras unidades imobiliárias autônomas, o que se verifica pelo exame da matrícula (R.5 e R.10; R.6 e R.7; R.11 e R.12; e, agora, a pretensão de nova transferência do que consta do R.9), situação registrária suficiente para, com fundamento no item 151, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que regulamenta a legislação pertinente, obstar o registro postulado.
Alterou-se de forma deliberada uma situação de fato para escapar à incidência da norma. Simulou-se uma situação para a lei não atingir, livrando-se dos seus efeitos.
Na clássica lição de Miguel Maria de Serpa Lopes: “O significado do negócio em fraude à lei é o de um ato realizado de um modo aparentemente legal, mas com o escopo de burlar uma norma coercitiva de Direito. Quando a lei veda um determinado ato, as partes simulam um ato permitido para atingir um objetivo proibido”(“Curso de Direito Civil – Introdução, Parte Geral e Teoria dos Negócios Jurídicos”, vol. I, 5ª ed., 1971, Freitas Bastos, nº 300, pág. 398).
Complementa esta idéia o Des. Antonio Cezar Peluso: “A fraude à lei, que no fundo é fraude aos resultados práticos das normas cogentes, à medida que é inevitável a incidência e a eficácia destas (não se frauda norma não cogente, porque sua incidência não é necessária), aponta, desde logo, para idéia de frustração objetiva do ordenamento jurídico: a tipicidade da fraude à lei está na contrariedade a direito, não propriamente na intenção ou no estado de ânimo dos agentes. A palavra ‘fraude’ está aqui no sentido primeiro do seu radical latino, de frustração (da lei cogente), não sendo essencial, na caracterização dessa figura jurídica, tenham os interessados agido de maneira maliciosa, com o propósito de eludir os resultados desfavoráveis da incidência infalível da lei, embora quase sempre seja positiva a resposta a tal indagação. O que pesa, basta e decide, sob tal aspecto, é que tenha havido a frustração objetiva do resultado prático previsto por norma jurídica cogente que incidiu, isto é, sua não aplicação”. E exemplifica: “Está-se a usar de categoria jurídica lícita, que, objeto de regras não cogentes, é o condomínio disciplinado pelo Código Civil, como sortilégio para evitar os resultados práticos das normas cogentes da Lei de Parcelamento do Solo...(“Temas de Direito Urbanístico 2” da Caohurb – Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça da Habitação e Urbanismo, palestra sob o tema Fraude à Lei de Parcelamento do Solo e à Lei de Incorporação Imobiliária, pág. 369 a 371).
Não há dúvida, pois, quanto à irregularidade do desmembramento efetuado, feito de maneira a tangenciar a aplicação de normas cogentes, o que se denota pelos elementos registrários e se mostram suficientes para impedir o ingresso da escritura de venda e compra.
Não autoriza o registro pretendido, por fim, a existência de anterior registro de venda da parte ideal em questão (R.9/50.046), pois, como já decidido: “Não socorre o recorrente o fato de ter obtido anteriormente o registro de outras partes ideais relativas à mesma matrícula, sendo pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura... no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, dada a inexistência de direito adquirido ao engano, como expresso no v. acórdão que decidiu a apelação cível nº 28.280-0/1, da Comarca de São Carlos, Relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga: ‘Tranqüila a orientação do Conselho Superior da Magistratura no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Ap. Cív. nº 41.855-0/1 – Comarca de Jaú, Rel. Des. Nigro Conceição, j. 6.2.98).”
A exemplo do que constou no julgado acima, o fato de, no caso em questão, a hipoteca judicial que decorreu da mesma ação de adjudicação compulsória da qual foi extraída o título judicial ora apresentado ter sido registrada, não serve de argumento para convencer do cabimento do registro deste título, porque erros pretéritos não justificam atuais em fraude à lei, e, do mesmo modo, o fato de a data do negócio e da decisão da concessão da garantia da adjudicação compulsória(hipoteca) serem anteriores ao ato normativo da Corregedoria Geral da Justiça, não autorizam o registro pretendido, o qual “é sujeito à lei vigente ao tempo da apresentação do título, pouco importando a data do contrato”(TJSP, JB 25/172, ref. CSM, Apelação Cível nº 80.106-0/0 – São José dos Campos).
São vários os julgados no mesmo sentido: Apelações Cíveis números 93.316-0/8, da Comarca de São Bernardo do Campo; 92.121-0/0, da Comarca de Ibiúna; 96.704-0/0, da Comarca de São João da Boa Vista; 97.017-0/2 da Comarca de São José do Rio Preto; 96.085-0/4, da Comarca de São José dos Campos; 96.857-0/8, da Comarca da Capital; 98.303-0/5, da Comarca de Batatais; 99.733-0/4, da Comarca de Mogi Mirim; 99.607-0/0, da Comarca de Sorocaba; 352-6/8, da Comarca de Botucatu e 466-6/8, da Comarca de Atibaia.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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