Despachos/Pareceres/Decisões
61569/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 615-6/9
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 615-6/9, da Comarca de CAMPOS DO JORDÃO, em que são apelantes JOSÉ ROBERTO TEIXEIRA PINTO e VERA LÚCIA MELLO TEIXEIRA PINTO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 22 de fevereiro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Ofensa ao princípio da especialidade objetiva. Procedimento de dúvida julgado procedente, negando o registro. Recurso improvido.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 140/141) pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e anexos de Campos do Jordão, que, apreciando dúvida suscitada, obstou o ingresso no fólio real de escritura de venda e compra emanada do 2º Tabelionato de Notas da Capital, referente ao imóvel matriculado sob n° 12.959.
Assim se decidiu em razão de estar o imóvel carecendo de melhor identificação da área remanescente, representando sua alienação, na forma como realizada, ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
Por tais razões, a pretensão de ingressar com o título no fólio foi repelida, sendo a dúvida julgada procedente para obstar o registro.
Houve recurso de apelação a fls. 143/150, no qual há insurgência com relação ao decidido.
Isto porque os recorrentes consideram incabíveis as exigências do oficial.
Assim, seria viável o registro do título em questão.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso, pois corretos os fundamentos expostos pelo registrador (fls. 158/161).
É o relatório.
2. A r. decisão atacada não comporta reforma.
Analisando os elementos constantes dos autos, não há mesmo como se realizar o registro.
Trata-se do imóvel matriculado sob nº 12.959, originalmente dotado de mais de um milhão e duzentos mil metros quadrados (fls. 10/13 e 24/30).
Ocorre que se faz necessário apurar sua área remanescente, tendo ocorrido alienações anteriores de partes internas, levando a crer que estas, para não ficarem encravadas, ensejaram a criação de passagens forçadas ou servidões (em favor das referidas partes destacadas).
Termos em que, faltou uma planta descritiva de tal situação, bem como uma eficiente especialização da área remanescente na matrícula, com descrição do espaço ocupado pelo imóvel no solo, medidas perimetrais, rumos norteadores ou pontos de amarração, sendo que a perpetuação de tal irregularidade representará manifesta ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível nº 000.430.6/4-00, teceu considerações sobre dito princípio, no seguinte jaez:
Tal preceito, no dizer de Afrânio de Carvalho, “significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”. Pondera que, para tanto, há requisitos a serem observados. “Esses requisitos são os dados geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele ocupado” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio de Janeiro, 1998, p. 203).
Nesse ritmo, explicita Ricardo Dip: “A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea individua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância.
Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é o seu tamanho? qual é sua figura? Onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?” (Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, apresentado no XIV Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1987, p. 03, ‘apud’ Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p. 66).
Na hipótese vertente, observando-se a matrícula, constata-se que é apenas mencionada a dimensão da área, seguida da expressão “mais ou menos”, seguindo-se um elenco de nomes de confrontantes (fls. 31). Não há medidas, rumos, amarrações ou referências. Nada que permita saber onde está, realmente, o terreno.
Evidentemente, embora haja previsão na Lei de Registros Públicos (artigos 196 e 228) e nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de que na abertura de matrícula serão levados em consideração elementos constantes do registro anterior, mister se faz obter, em casos como o presente, mediante o procedimento apropriado, os dados necessários para a adequada identificação do bem, sob pena de não se dar efetividade ao sistema legalmente instituído.
Ensina, assim, Afrânio de Carvalho: “A matrícula recebe um número, correspondente à sua posição cronológica, com o qual se distingue de qualquer outra, e deve ter um teor em forma narrativa, mas abreviada, que satisfaça sua finalidade, que é individualizar o imóvel e o seu proprietário. Tendo por extremas o objeto e o titular do direito real, abrange dados individualizadores de um e de outro. Tanto o imóvel como o proprietário hão de ser descritos precisamente, sem que reste dúvida sobre a sua identidade, declinando-se, por fim, o vínculo ou título que prende o primeiro ao segundo, vale dizer, o número de registro anterior.
O imóvel deve ser descrito de modo a fixar exatamente o lugar que ocupa na superfície da terra, a sua situação no país e na circunscrição territorial. A descrição há de mencionar primeiramente o terreno, com os seus limites e confrontações, e secundariamente as construções, se houver, porque estas são meras acessões. Tanto vale dizer que, em se tratando de imóvel urbano, não está na ordem natural das coisas mencionar primeiro as casas ou moradas e depois o terreno, com suas medidas e confrontações. Estas abrangem os limites e os nomes dos confrontantes, porque sem estes se torna não raro impossível situar no espaço a figura do imóvel. As confrontações dos imóveis rurais são referidas aos pontos cardeais: confronta ao norte com..., ao sul com..., a oeste com..., chegando a maior precisão, nordeste, noroeste, sudeste, sudoeste, rumo e metragem” (ob. cit., p. 361).
Aqui, porém, trata-se de área que, como frisado pelo registrador, não se encontra perfeitamente identificada no âmbito tabular, ausentes as medidas e coordenadas perimetrais.
Ou seja, os elementos presentes no álbum real, que são os que efetivamente importam para a finalidade colimada, não propiciam a certeza e a segurança indispensáveis sobre sua localização. Mostra-se realmente imperioso, em situações como a presente, que se adote o procedimento necessário para a adequada especificação geográfica.
Tudo com espeque no artigo 176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito inarredável a exata identificação do bem. E, se a matrícula foi aberta abrigando os parcos dados de transcrições anteriores, cumpre ter em mente que não se pode eternizar a omissão.
Há, portanto, pertinência na recusa formulada pelo registrador.
Os recorrentes adquiriram pedaço destacado de uma área maior, carecendo de razão quando afirmam que não possuem condições de providenciar a apuração do remanescente.
Eventual custo elevado, ou ser a propriedade pertencente a outrem, não constituem motivos para que se deixe de dar uma perfeita descrição da área remanescente, o que até aqui não se verificou.
Como bem observou o MP oficiante em primeiro grau (fls. 136/139), a área original, constante da matrícula, possuía dimensão equivalente a 110 quarteirões, já tendo havido 39 alienações parciais, o que torna imprescindível uma exata apuração do remanescente.
Ainda que a área alienada aos recorrentes estivesse bem descrita, necessário se faz apurar se o vendedor de fato poderia dela dispor.
No mais, tratando-se de área urbana (fls. 107), perfeitamente aplicável a Lei nº 6.766/79.
Finalmente, quanto à responsabilidade pelo custo de tais providências (se do alienante ou dos adquirentes), tal matéria deve ser apreciada nas vias próprias, desde que refoge dos estreitos limites do presente procedimento administrativo de dúvida registrária.
Ante o exposto, é negado provimento ao recurso interposto, ficando mantida a r. sentença de primeiro grau que acolheu a dúvida e considerou inviável o registro.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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