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Despachos/Pareceres/Decisões 62365/2007


ACÓRDÃO _ DJ 623-6/5
: 26/03/2009

   A C Ó R D Ã O
 
   Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 623-6/5, da Comarca de CATANDUVA, em que é apelante RONALDO JOSÉ MONTEIRO e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
 
   ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
 
   Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
 
   São Paulo, 22 de fevereiro de 2007.
 
   (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
   V O T O
 
   REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de registro de carta de sentença extraída dos autos da ação de cumprimento de obrigação, em razão da não apresentação das certidões negativas de débito previdenciário e fiscal. Exigência decorrente do artigo 47, I, “b”, da Lei 8212/91. Existência de elementos comprovadores de que os imóveis são comercializados pela empresa vendedora, não integram seu ativo fixo e sim o circulante. Hipótese excepcional de dispensa das certidões caracterizada. Registro viável. Recurso provido.
 
   1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo 2º Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Catanduva, por ter recusado o registro de carta de sentença expedida nos autos da ação de cumprimento de obrigação, na qual figura no pólo passivo a empresa Guebara e Borgonovi Engenharia, Indústria e Comércio Ltda., referente aos imóveis matriculados sob números 21.223, 21.236, 21.237, 21.238, 21.239, 21.240, 21.241, 21.242 e 21.243, correspondentes aos lotes números 08, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 e 28 da quadra “C”.
 
   O motivo da recusa, mantido na sentença prolatada pelo Juízo Corregedor Permanente, fundamenta-se na necessidade de apresentação da certidão negativa de débito com o INSS, da certidão negativa da receita federal e certidão negativa de dívida da União, nos termos do artigo 47 da Lei 8.212/91, por se tratar a promitente vendedora de pessoa jurídica que não exerce com exclusividade a comercialização de imóveis, e por não haver prova de que os imóveis não integram o patrimônio da empresa.
 
   O recorrente sustenta que no caso em tela, a exigência da apresentação da certidão negativa de débito do INSS deve ser dispensada, porque os lotes integram loteamento previamente aprovado, o que exigiu, para que fossem compromissados e com o fim de dar segurança aos adquirentes, a apresentação das certidões. Acrescenta que os lotes fazem parte do ativo circulante e não do ativo fixo da vendedora, conforme está demonstrado nos autos.
 
   A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
 
   É o relatório.
 
   O recurso merece provimento.
 
   2. O artigo 47, inciso I, “b”, da Lei nº 8.212/91 exige das empresas a apresentação da certidão negativa de débito, fornecida pelos órgãos competentes, nos casos de alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo.
 
   O artigo 135, II, do Decreto nº 83.081/79 prevê a dispensa das CND’s de empresa que comercialize imóvel, desde que este, ao ser alienado ou onerado, não integre o ativo permanente da empresa.
 
   No caso em tela, o título apresentado, corresponde à carta de sentença extraída dos autos da ação de cumprimento de obrigação, decorrente de decisão judicial que substituiu a vontade da empresa vendedora que não outorgou a escritura de compra e venda.
 
   Conforme exposto na Apelação Cível nº 99.827-0/3, da Comarca da Capital, transcrita no respeitável parecer da Procuradoria Geral de Justiça:
 
   “...os próprios órgãos arrecadadores vêm dispensando a apresentação de certidões negativas quando o imóvel pertence à empresa cuja atividade seja a de comercialização de imóveis, e desde que ele não integre seu ativo fixo. A orientação veiculada pela Receita Federal por meio da Instrução Normativa SRF nº 93, de 23 de novembro de 2001, cujo artigo 17, “caput”, é no seguinte sentido: “É dispensada a apresentação de Certidão Negativa de Tributos e Contribuições Federais nas transmissões de imóveis, não integrantes do ativo permanente, realizadas por empresa que exerce a atividade de compra e venda de imóvel, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou de construção de prédios destinados à venda”. É certo que, em tais diplomas, as entidades arrecadadoras permitem que se presuma existir tal situação, sem mais perquirições, quando houver declaração expressa da pessoa jurídica alienante nesse sentido, ou forem apresentados os respectivos atos constitutivos ao Tabelião que lavrar a escritura. Porém, em caso de substituição da vontade da alienante por decisão judicial que acarrete adjudicação compulsória, pressupõe-se não ter havido outorga de escritura definitiva, o que inviabiliza prévia exibição de atos constitutivos ao notário, ou o comparecimento da vendedora, a qual, se omitiu a própria escritura, certamente terá omitido a referida “declaração expressa”. Sobreveio a recente Instrução Normativa nº 3, de 14 de julho de 2005, da Secretaria da Receita Previdenciária, prevendo, ao invés de declaração ou atos constitutivos, a apresentação de demonstrativo contábil revelador de que o imóvel compõe o ativo circulante para comercialização e não consta do ativo permanente da empresa. Tal exigência substitutiva revela claramente que o que importa, mais do que qualquer formalidade, é a efetiva existência da vislumbrada situação de fato. Se a vendedora não compareceu para outorgar escritura, também não trouxe o demonstrativo contábil, só passível de obtenção a partir de seus próprios arquivos, de acesso inviável para o ora adquirente. Mas, em casos como o presente ou semelhantes, em que evidenciada essa impossibilidade, as CNDs somente poderão ser dispensadas se suprida a dita demonstração, em concreto, por convincentes elementos de certeza.”
 
   O julgado acima transcrito bem se enquadra ao caso vertente, porque em ambos houve necessidade de obtenção de pronunciamento judicial substitutivo da escritura não outorgada, onde o interessado não teve como obter nenhum dos documentos que autorizam a dispensa das certidões – exibição dos atos constitutivos ou do balanço contábil, para comprovar que a atividade da empresa vendedora é de comercialização de bens imóveis que não integram seu ativo fixo e sim o circulante ou declaração da empresa nesse sentido.
 
   Há, contudo, elementos suficientes para demonstrar que a empresa vendedora se enquadra nas situações excepcionais de dispensa das certidões.
 
   Com efeito, consoante os documentos juntados a fls. 7 e 16/27 a empresa “GUEBARA E BORGONOVI – ENGENHARIA INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA” – é proprietária e loteadora dos imóveis matriculados sob números 21.223, 21.236, 21.237, 21.238, 21.239, 21.240, 21.241, 21.242 e 21.243, alguns hipotecados à Prefeitura Municipal de Catanduva, para garantia da execução das obras de infra estrutura, conforme cronograma de obras do processo de loteamento denominado “Jardim Pedro Borgonovi”. Posteriormente, em razão da execução das obras, a hipoteca foi cancelada, conforme averbações constantes em algumas matrículas.
 
   Nota-se, portanto, que estas unidades imobiliárias prometidas à venda pela empresa acima referida integram loteamento por ela promovido.
 
   À vista deste quadro, não há dúvida de que a empresa loteadora exerce atividade destinada à comercialização de imóveis, e que estes lotes foram construídos para serem vendidos, tanto que foram compromissados à venda. Estas circunstâncias autorizam concluir que estes imóveis integram o ativo circulante e não o fixo da pessoa jurídica e tornam dispensáveis as certidões exigidas pelo registrador.
 
   No mesmo sentido: Apelações Cíveis números 385-6/8, 000.335.6/0-00 e 467-6/2, deste Colendo Conselho Superior da Magistratura.
 
   Diante do exposto, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida.
 
   (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 


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