Despachos/Pareceres/Decisões
54464/2006
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Acórdão _ DJ 544-6/4
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 544-6/4, da Comarca de SANTA ISABEL, em que são apelantes CHEILA ANDRADE BASSO e SILVIO ANDRADE BASSO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 17 de agosto de 2006.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Procedimento de Dúvida – Imóvel gravado com hipoteca cedular devidamente averbada – Penhora e praceamento realizados em ação de execução fiscal, seguidos de arrematação do bem – Arrematante que celebra, mediante instrumento particular, promessa de compra e venda – Compromissários compradores que pretendem o registro deste título – Inadmissibilidade, por ser inalienável o bem onerado, ante a falta de expressa anuência do credor hipotecário – Inteligência do artigo 51 do DL 413/69 – Promessa de venda e compra irrevogável e irretratável que confere, se registrada e quitada, direito real de aquisição possibilitando posterior adjudicação compulsória – Pertinência da recusa formulada pelo registrador – Recurso improvido, alterado o dispositivo da sentença para constar que a dúvida não foi acolhida em parte, mas sim integralmente.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 57/59) pela MMª. Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis de Santa Isabel, que, apreciando dúvida suscitada, obstou, “por ora”, o ingresso no fólio real de instrumento particular de promessa de compra e venda.
Foi ele celebrado por Fernando Ribeiro Júnior, Cheila Andrade Basso e Silvio Andrade Basso, sendo relativo ao lote de terreno sob nº 5-B, da quadra N, do loteamento denominado Centro Industrial de Arujá, matriculado sob nº. 34.615.
Assim se decidiu em razão de estar o imóvel gravado com hipoteca cedular devidamente averbada, o que não obstou sua penhora, praceamento e arrematação ocorridos em ação de execução fiscal, tampouco a celebração, pelo arrematante, de promessa de compra e venda.
Ocorre que, quanto à pretensão dos compromissários compradores de ingressar com seu título no fólio, haveria a necessidade da anuência do credor hipotecário, ficando a dúvida julgada “parcialmente procedente”, para obstar o registro até que tal aquiescência seja colhida.
Houve recurso de apelação a fls. 63/66, no qual há insurgência com relação ao decidido.
Isto porque os recorrentes consideram ter sido a hipoteca extinta em razão da arrematação do bem nos autos da ação de execução fiscal.
Assim, entendem viável o registro da promessa de compra e venda, sem necessidade de qualquer anuência do credor hipotecário.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (retificando-se o dispositivo da sentença para que conste ter havido a procedência integral da dúvida), pois a arrematação, levada a efeito nos autos da execução fiscal, não teria o condão de extinguir a hipoteca, porquanto não constar ter o credor hipotecário sido notificado da referida venda judicial (fls. 78/82).
É o relatório.
2. Saliente-se, de início, que conforme a substanciosa manifestação da Procuradoria de Justiça, a dúvida não pode ser julgada “parcialmente procedente”.
De fato, nos termos do artigo 203, I e II, da LRP, ou ela é acolhida, obstando-se o registro, ou desacolhida, permitindo o ingresso no fólio real.
Posto isso, deve ser retificado, em sede de revisão hierárquica, o dispositivo da sentença, substituindo a locução “parcialmente procedente” por “procedente”.
No mais, a r. decisão não comporta reforma.
Analisando os elementos constantes dos autos, não há mesmo como se realizar o registro.
Trata-se de imóvel (lote de terreno sob nº 5-B, da quadra N, do loteamento denominado Centro Industrial de Arujá, matriculado sob nº. 34.615) gravado com hipoteca cedular devidamente averbada (fls. 16 e v°).
Houve penhora e praceamento realizados em ação de execução fiscal, seguidos de arrematação do bem onerado, o que se verifica na matrícula originária de nº 3.599 (fls. 17/18).
Até aqui, não há embaraços, pois a execução fiscal versa sobre crédito tributário, que é privilegiado e, em razão disto, referida ação não é alcançada pelos impedimentos previstos no Decreto-lei nº 413/69.
Na Apelação Cível nº 37.908-0/0, de Duartina, relatada pelo ilustre Desembargador Márcio Martins Bonilha, assim se posicionou este E. Conselho sobre tal questão:
“Tal predicado, conferido aos bens vinculados às cédulas rural, comercial e industrial, já foi reconhecido pelo Pretório Excelso (RE n.º 84.528-PR, 2ª Turma, rel. Min. Cordeiro Guerra, j. 17.8.76, RDI 7/85; RE n.º 107.790-SP, 2ª Turma, rel. Min. Francisco Rezek, j. 30.5.86, RTJ 119/819) e, na atualidade, de acordo com os derradeiros julgamentos do Egrégio Superior Tribunal de Justiça (RESP n.º 3.227, rel. Min. Athos Gusmão, j. 22.4.91; RESP n.º 13.703-SP, rel. Min. Antonio de Pádua Ribeiro, j. 20.9.93; RESP n.º 36.080-MG, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j.17.8.94, pe.) e sua abrangência só vem conhecendo exceção diante de créditos fiscais (grifos não originais).
Termos em que, a Carta de Arrematação foi devidamente registrada (R.7-3.599) na matrícula originária (fls. 17/18).
Ocorre que, a seguir, o arrematante celebrou, mediante instrumento particular, promessa de compra e venda (fls. 09/13) e os compromissários compradores insistem no registro deste título.
Não lhes assiste razão, contudo, por estar inalienável o bem onerado, ante a falta de expressa anuência do credor hipotecário.
Assim dispõe o artigo 51 do Decreto-lei n° 413/69, “verbis”:
“Art 51. A venda dos bens vinculados à cédula de crédito industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito”.
Isto já foi acentuado pelo E. Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação Cível nº 3.708-0, da Comarca de Adamantina, tendo como relator o Desembargador Marcos Nogueira Garcez:
O legislador optou - bem ou mal - por dotar os órgãos financiadores da economia rural e industrial não somente de uma garantia, mas de uma garantia exclusiva, que impede nova oneração ou alienação do bem gravado a terceiro (grifos não originais).
O mesmo órgão, nos autos da Apelação Cível nº 000.160.6/1-00, assim se expressou:
A manutenção de leis especiais que tratam da hipoteca, na realidade, está prevista no artigo 1.486 do Código Civil de 2002 que assim estabelece: “Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei especial”.
A par disto, repito, o Código Civil de 2002 não regulamentou inteiramente as hipotecas constituídas por meio de cédulas de crédito rural, industrial, comercial e à exportação, e somente se referiu às cédulas hipotecárias mediante remissão a leis especiais que regem esta matéria.
Permanecem vigentes, deste modo, as leis especiais (...)
O artigo 59 do Decreto-lei nº 167/67 estabelece que os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos por cédula de crédito rural não podem ser vendidos sem prévia anuência do credor, por escrito.
E, por disposição contida no artigo 1.420 do Código Civil de 2002, as pessoas que não podem alienar também não podem empenhar, hipotecar ou dar em anticrese, assim como não podem ser dados em penhor, anticrese e hipoteca os bens que não podem ser alienados.
Ao assim dispor criou o legislador garantia exclusiva em favor dos órgãos financiadores da economia rural, o que fez por meio de norma cogente, contida em lei especial que não foi revogada pelo Código Civil de 2002.
Esta espécie de indisponibilidade relativa, também instituída por outras leis em favor dos detentores de hipotecas vinculadas à cédula de crédito à exportação (artigo 3º da Lei nº 6.313/75), cédula de crédito comercial (artigo 5º da Lei nº 6.840/80) e cédula de crédito industrial (artigo 51 do Decreto-lei nº 413/69), não conflita com as normas gerais estatuídas para a hipoteca no Código Civil de 2002, assim como não conflitava com as normas da mesma natureza contidas no Código Civil de 1916.
Certo é que, no presente caso, houve tão só a promessa de venda e compra, mas esta, em sendo irrevogável e irretratável, uma vez registrada e quitada, conferirá direito real de aquisição a possibilitar posterior adjudicação compulsória, com fulcro nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, “verbis”:
Artigo 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Artigo 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O mesmo se depreende da leitura dos artigos 5º e 22 do Decreto-lei n° 58/37, bem como do artigo 25 da Lei nº 6.766/79.
Atente-se para o decidido pelo E. Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 71.416.0/3-00:
REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA — Imóvel gravado com cédula de crédito comercial hipotecária. Necessidade da anuência prévia e expressa do credor. Aplicação do decreto-lei n° 413/69. Recurso a que se nega provimento.
(...)
O art. 51 do dec.-lei 413/69 regulamenta que “a venda dos bens vinculados à cédula de crédito industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito”.
O ato de registro do compromisso de compra e venda encontra previsão no art. 167, I, 9 da lei nº 6.015/73, por constituir ele um direito real, que se formaliza no fólio real para garantia do comprador.
O instrumento particular de compromisso de venda e compra (...), ao contrário do que afirma a apelante, não é apenas uma cessão, ele transfere direitos sobre o imóvel, em consonância com sua cláusula nona, onde textualmente a apelante e os vendedores pactuaram que o compromisso é celebrado com “cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não admitindo arrependimento unilateral”.
O compromisso de venda não é verdadeiramente um contrato preliminar. Não é por diversas razões que completam a originalidade do seu escopo, principalmente a natureza do direito que confere ao compromissário.
Tem ele, realmente, o singular direito de se tornar proprietário do bem que lhe foi prometido irretratavelmente à venda, sem que seja inevitável nova declaração de vontade do compromitente (“Direitos Reais”, Orlando Gomes, Forense, 6ª ed., 1978, pág. 329).
Portanto, diante do registro da cédula de crédito comercial hipotecária, o imóvel a ela ficou vinculado, permanecendo subordinado à prévia anuência do credor no caso de sua alienação.
No tocante às razões implícitas do dec.-lei 413/69 argüidas pela apelante, o simples fato de estar ele em vigor as afasta, considerando-se, ainda, que este E. Conselho Superior da Magistratura já se pronunciou que a vedação à alienação de imóvel gravado com seu fundamento não ofende ao direito das coisas e aos princípios constitucionais (Ap. Cív. nº 781-0). Este E. Conselho Superior também já decidiu anteriormente que o bem gravado com cédula hipotecária depende, necessariamente, da expressa e prévia concordância do credor para sua alienação (Ap. Cív. nºs. 031281-0/3, 028794-0/7, 1213-0, 012689-0/6).
Em igual diapasão, o v. acórdão prolatado nos autos da Apelação Cível nº 70.721.0/8-00, que teve como apelante Maria Lucia D’Angelo e como apelado o Primeiro Oficial do Registro de Imóveis de Sorocaba.
O mesmo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, quando do julgamento da Apelação nº 40.014.0/7, da Comarca de Atibaia, firmou o entendimento que não há como negar ser o compromisso de compra e venda uma das formas de oneração previstas em lei, dada a formação de um direito real de aquisição.
Finalmente, não merece guarida a alegação dos recorrentes que a hipoteca teria sido extinta, em razão da arrematação do bem gravado nos autos da execução fiscal.
Dispõe o artigo 1.501 do Código Civil em vigor:
Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.
Certo é que se aplicam subsidiariamente à hipoteca cedular, “ex vi” do art. 26 do Decreto-lei n° 413, de 09 de janeiro de 1969, os princípios da legislação ordinária sobre hipoteca, relevando salientar que sua extinção, qualquer que seja sua causa, só produz, em relação a terceiros, efeitos depois de averbada na tábua registral, conforme os artigos 1.500 do Código Civil e 252 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a seguir transcritos:
Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.
Artigo 252. O registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
Neste sentido, o julgado do E. Conselho Superior da Magistratura prolatado na Apelação Cível nº 60.281.0/0-00, da Comarca de Presidente Prudente:
Registro de Imóveis – Pretensão de cancelamento do registro de hipoteca cedular em decorrência dos subsequentes registros de penhora e arrematação determinadas em reclamação trabalhista – Inadmissibilidade, em face da indisponibilidade relativa incidente sobre bem vinculado por hipoteca de cédula de crédito comercial (Lei nº 6.840/80) – Recurso provido.
Há, portanto, pertinência na recusa formulada pelo registrador.
Ante o exposto, é negado provimento ao recurso interposto, ficando mantida a r. sentença de primeiro grau que acolheu a dúvida e considerou inviável o registro (retificando-se, em sede de revisão hierárquica, seu dispositivo, substituindo a locução “parcial procedência” por “procedência”).
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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