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Despachos/Pareceres/Decisões 70360/2007


ACÓRDÃO _ DJ 703-6/0
: 26/03/2009

A C Ó R D Ã O
 
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 703-6/0, da Comarca de BARUERI, em que é apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
 
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
 
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
 
São Paulo, 17 de maio de 2007.
 
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
V O T O
 
Registro de Imóveis. Dúvida suscitada. Necessidade de instrumento público, em regra, para a venda e compra de imóvel e do seu domínio útil, na dicção do artigo 108 do Código Civil. Ocorre que a natureza e a essência do contrato preponderam sobre sua denominação, nos termos do artigo 112 do mesmo diploma legal. Circunstâncias que indicam se tratar de compromisso de venda e compra quitado que, mesmo elaborado mediante instrumento particular, pode ser levado a registro, segundo reza o artigo 167, I, 9, da LRP. Recurso provido, para que a dúvida seja afastada.
 
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 57/59) pelo MM Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e anexos de Barueri, que, em procedimento de Dúvida, negou acesso ao fólio do título denominado “Instrumento Particular de Venda e Compra de Domínio Útil por Aforamento da União de Imóvel Urbano – Quitado”, datado de 29/12/03, relativo ao imóvel matriculado sob n° 48.174.
 
Assim se decidiu em razão da necessidade de instrumento público, considerando se tratar de contrato de venda e compra de imóvel.
 
Houve recurso do MP a fls. 62/65, no qual há insurgência contra tal entendimento. Sustenta o recorrente que o artigo 108 do Código Civil é inaplicável, por se tratar, na verdade, de compromisso de venda e compra quitado. Os interessados ratificaram o recurso a fls. 71/72.
 
A douta Procuradoria de Justiça opinou pela remessa dos autos ao Conselho Superior da Magistratura e, a seguir, pelo improvimento, para que não houvesse o acesso ao fólio, mas por outro fundamento, qual seja, ofensa ao princípio da continuidade registrária (fls. 79/83). 
 
Os autos foram remetidos da Corregedoria Geral da Justiça a este Conselho Superior da Magistratura (fls. 84).
 
É o relatório.
 
2. De início, pode ser observado que, de fato, a regra geral é a exigência de instrumento público nas transações reais imobiliárias.
 
Mas há exceções excludentes da exigência da escritura pública, quais sejam, onde lei especial dispuser em contrário, ou naquelas transações de valor igual ou inferior a 30 salários mínimos.
 
Neste sentido, dispõe o artigo 108 do Código Civil em vigor, verbis:
 
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (grifos não originais).
 
Quando ausentes qualquer das hipóteses excepcionais, incide mesmo a regra geral e do instrumento público não se prescinde.
 
Isto não se altera em razão de se tratar da alienação do domínio útil de imóvel submetido a enfiteuse.
 
Também denominada aforamento ou emprazamento, a enfiteuse provém do grego emphyteusis, que significa plantar ou melhorar terreno inculto.
 
Tem finalidade econômico-social e era prevista nos artigos 678 a 694 do Código Civil de 1.916.
 
Já o Código Civil de 2.002, no seu artigo 2.038, na esteira do mandamento contido no artigo 49 do ADCT, proibiu a constituição de novas enfiteuses em imóveis particulares, mas manteve as já existentes. 
 
Conforme a doutrina, trata-se de relação jurídica pela qual o proprietário (senhorio direto) transfere a outra pessoa (enfiteuta ou foreiro) o domínio útil de imóvel, em caráter perpétuo, com certas restrições, mediante pagamento.
 
Na lição de Orlando Gomes, “a enfiteuse é o direito real limitado que confere a alguém, perpetuamente, os poderes inerentes ao domínio, com a obrigação de pagar ao dono da coisa uma renda anual”.
 
“Denomina-se também emprazamento, aforamento, ou prazos, sendo mais conhecida, entre nós, pela última designação”.
 
Pode ter origem por ato “inter vivos” ou “causa mortis” e necessita de registro (artigo 676 do Código Civil de 1.916 e artigo 1.227 do diploma legal de 2.002).
 
Dentre os direitos do senhorio direto, encontram-se os de preferência (artigos 683, 685 e 689), bem como o de receber foro ou cânon (artigo 678) e laudêmio (artigo 686); dispositivos estes do Código Civil de 1.916.
 
Pois bem. 
 
Ocorre, no caso em tela, uma particularidade que dispensa o instrumento público: não se trata de contrato de venda e compra, mas sim de mero compromisso.
 
É bem verdade que a denominação dada à avença (“Instrumento Particular de Venda e Compra de Domínio Útil por Aforamento da União de Imóvel Urbano Quitado” - fls. 17) é equívoca e ambígua, mas basta ler sua cláusula sétima para se verificar uma expressa menção à escritura definitiva, a demonstrar que aqui só há na verdade um compromisso.
 
Neste sentido, observe-se o teor do artigo 112 do Código Civil em vigor.
 
Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.
 
Termos em que, a natureza e a essência do contrato preponderam sobre sua denominação e as circunstâncias aqui indicam se tratar de compromisso de venda e compra quitado que, mesmo elaborado mediante instrumento particular, pode ser levado a registro, segundo reza o artigo 167, I, 9, da LRP, verbis:
 
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
 
I - o registro:
 
 
(...)
 
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração...
 
Note-se que a exigência, em regra, de instrumento público, tal qual expresso no artigo 108 do Código Civil, não se aplica aos compromissos de venda e compra, desde que contratos preliminares impróprios não translativos, na maioria dos casos, da propriedade.
 
O disposto no artigo 1.417 do Código Civil confirma esta realidade, senão vejamos:
 
Artigo 1.417 - “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel(grifos não originais).
 
Note-se que o direito real à aquisição (artigo 1.225, VII, do Código Civil) é direito real sobre coisa alheia. Em nenhuma hipótese pode ser confundido com a propriedade (artigo 1.225, I, do Código Civil), que é direito real sobre coisa própria.
 
O preceito contido no referido artigo 1.225 do Código Civil de 2.002, na legislação anterior (artigo 674 do Código Civil de 1.916), era ainda mais claro, ao prescrever quais os outros direitos reais, além da propriedade. 
 
O mesmo pode ser concluído com o exame do artigo 1.418 do atual Código Civil:
 
Artigo 1.418 - “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos (entenda-se o direito de propriedade, que, no caso em tela, não foi transferido), a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel” (texto em negrito não original).
 
Não se pode confundir, repita-se, o direito real de aquisição, conferido pelo compromisso de venda e compra devidamente registrado, com o direito de propriedade, que se transmite por meio de definitivo e derradeiro contrato prevendo tal alienação.
 
É isto que se depreende do artigo 5º do DL 58/37, bem como do artigo 25 da Lei nº 6.766/79.
 
Note-se que, da exceção prevista no § 6º, do artigo 26, da Lei nº 6.766/79, não se cuida, pelo que se depreende dos autos.
 
Quanto à Lei nº 10.931/04, se aplica a hipótese diversa (imóveis financiados) e o Projeto de Lei nº 3.780/2004, por ora, se resume a uma mera expectativa legislativa.
 
Portanto, “in casu”, não se exige instrumento público em razão de não estar havendo, neste momento, a transferência da propriedade (ou do domínio útil).
 
Isto sem prejuízo de, no futuro, os interessados reclamarem a outorga da denominada escritura definitiva, tal qual previsto na cláusula sétima da avença – fls. 19 destes autos - podendo ajuizar ação própria em caso de recusa.
 
O registro do compromisso, destarte, é possível.
 
Note-se que, ao contrário do observado pela douta Procuradoria de Justiça, não há maltrato ao princípio da continuidade.
 
O domínio útil do imóvel em questão está registrado no fólio real como sendo de Eduardo Augusto Perri (R.08/48.174 – fls. 39, “in fine”), tratando-se da mesma pessoa que firmou o compromisso aqui em comento (fls. 17/20).
 
Também não se está a infringir o princípio da especialidade objetiva, vez que a descrição constante da avença (Lote 18, Quadra 05 da Fazenda Tamboré Residencial, Matrícula n° 48.174 – fls. 17) coincide com a de fls. 38.
 
O registro, assim, é de rigor.
 
3. Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso para que seja afastada a dúvida suscitada e se possibilite o registro do título, ficando consignado se tratar de Compromisso de Venda e Compra, a despeito da confusa denominação que lhe foi atribuída por seus subscritores.
 
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 


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