Despachos/Pareceres/Decisões
70266/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 702-6/6
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 702-6/6, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante CARLOS ESTEVES e apelado o 11º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 26 de abril de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de registro de escritura de compra e venda, mantida pela sentença do Juízo Corregedor Permanente, por configurar burla à Lei 6.766/79 e comprometimento da disponibilidade quantitativa. Hipótese que não demonstra intenção de tangenciar a Lei do Parcelamento do Solo Urbano. Área maior de pequena dimensão e venda de partes ideais que correspondem à área de pequena metragem, realizada para pessoas diversas e que não têm vínculo umas com as outras. Ausente, ademais, a possibilidade de sucessivos desmembramentos posteriores. Óbice ao registro, contudo, no que diz respeito à disponibilidade quantitativa. Inviável, neste aspecto, o registro do título, porque a soma das partes ideais alienadas resulta em área com metragem superior à área correspondente aos 24,975% da totalidade do imóvel vendido ao recorrente. Recurso não provido.
1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo 11º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, referente à escritura de compra e venda de fração ideal que lhe foi apresentada, cujo registro na matrícula nº 273.275 foi recusado, sob o fundamento de que este tipo de alienação estaria a mascarar a existência de parcelamento irregular, em afronta aos ditames da Lei 6.766/79, e de que se forem descontadas todas as vendas já realizadas, não há disponibilidade quantitativa para o desfalque decorrente desta alienação, o que reclama a prévia retificação da área maior. Acrescenta que o imóvel está inserido em área de proteção de mananciais, e que o registro do parcelamento do solo mascarado em forma de condomínio afronta outras disposições legais.
O Juízo Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida, baseado em reiterados precedentes do Colendo Conselho Superior da Magistratura de que a alienação de frações ideais de imóveis, de áreas certas e delimitadas, caracteriza significativo indício a revelar que a real intenção dos envolvidos é instituir um verdadeiro parcelamento do solo, em desobediência às posturas da Lei 6.766/79. Acrescenta que a existência de registro anterior de venda de fração ideal não implica no registro da escritura ora apresentada nas mesmas condições, porque é pacífico o entendimento de que erros pretéritos não autorizam novos e reiterados erros. Menciona a questão da disponibilidade quantitativa, que também consiste óbice ao registro.
O recorrente alega que o compromisso de compra e venda do qual é objeto a parte ideal do imóvel em questão, foi firmado antes da vigência das Leis 6.015/73 e 6.766/79, as quais, portanto, não são aplicáveis. Acrescenta que utiliza o imóvel como moradia há mais de 40 (quarenta) anos, e que outros nas mesmas condições e que adquiriram partes ideais há menos tempo obtiveram o registro. Sustenta que a legislação vigente permite a venda de quinhões e a formação de condomínio entre os proprietários. Afirma que a soma das áreas vendidas não chega a perfazer sequer a totalidade da área maior.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. Não se vislumbra, à vista das peculiaridades do caso em tela, burla à Lei 6.766/79.
Da análise da matrícula nº 273.275, verifica-se que os proprietários da área de 1.120 m², Mario Mendes Coimbra e sua mulher, venderam partes ideais desta área maior para quatro adquirentes, conforme consta dos registros “R.1”, “R.2”, “R.3” e “R.4”, e, ainda, ao recorrente.
Não há nenhuma vinculação entre estes adquirentes, cada qual adquiriu dos titulares do domínio da área maior suas partes ideais, com metragens de pequena dimensão. Os registros foram feitos nos anos de 1996 e 1998 e a situação permanece inalterada, apenas um dos adquirentes vendeu no ano de 1998 a parte ideal adquirida para terceiro, cujo título ingressou no registro no ano de 2000.
A Lei 6.766/79 visa impedir vulneração à organização urbana e proteger os adquirentes de lotes. As situações que configuram burla à referida lei são aquelas que revelam verdadeiro empreendimento imobiliário, decorrente de desmembramentos sucessivos de área extensa em elevado número de lotes, o que não ocorre no caso vertente.
Contudo, a pretensão do registro do título esbarra no óbice referente à disponibilidade quantitativa.
Neste aspecto, os cálculos apresentados no recurso apresentado não estão corretos, porque o recorrente se esqueceu de somar a aquisição feita por Marcos Roberto Da Silva Oliveira.
Com efeito, em conformidade com o “R.1”, a venda abrangeu 407,50 m²; com o “R.2”, abrangeu 185,20 m²; com o “R.3”, abrangeu 147, 50 m², e com o “R.4”, abrangeu mais 147,50 m². Esta última área não foi acrescentada nos cálculos do recorrente. A soma delas resulta em 887,70 m², que, subtraídos da área total de 1.120 m², resulta em 232,70 m².
O título apresentado indica a aquisição da parte ideal correspondente a 24,975% da área de 1.120 m², o que resulta em 279,72 m², portanto, em metragem superior aos 232,70 m² disponíveis, nos termos expostos pelo Oficial.
Nestas condições, mostra-se inviável o registro do título aquisitivo, porque é necessário apurar o remanescente, de modo a permitir a segura delimitação e caracterização do imóvel e o controle da disponibilidade registrária, conforme exige a legislação vigente e que deve ser considerada no momento em que título é apresentado.
Este Colendo Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível nº 188-6/9, da Comarca de Barueri, ao analisar questão referente à pretensão de registro de título cujo lote foi destacado de área transcrita, assim decidiu:
“Cuida-se de porção de terreno que se pretende extrair de área maior transcrita perante o 11º Oficial do Registro de Imóveis da Capital, mas cumpre ter em mente que este, na certidão que expediu, consignou “que o imóvel da transcrição nº 20.229, relatada no início da presente certidão, não foi objeto de loteamento ou desmembramento registrado(ou regularizado) neste cartório”(fls. 76 verso).
Aplica-se, pois, o escólio de Narciso Orlandi Neto: “As regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro. Quando se tratar, por exemplo, de alienação de parte de um imóvel, necessário será que a descrição da parte permita localizá-la no todo e, ao mesmo tempo, contenha todos os elementos necessários à abertura da matrícula (conf. Jorge de Seabra Magalhães, ob. cit., p.63)”(Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p.68).
Em que pese a alegação de que o parcelamento é antigo, anterior à Lei nº 6.766/79 e realizado na vigência do Decreto-lei nº 58/37, cumpre ter em mente que, no âmbito do Registro Imobiliário propriamente dito, não se encontram dados suficientes para individualizar o “lote” em testilha, bem como o remanescente da área total primitiva. Do ponto de vista tabular, não modificam a situação a existência de certidões expedidas pela Prefeitura Municipal de Jandira (fls. 101/102), referentes ao cadastramento de tal terreno, nem a juntada de plantas pela recorrente (fls. 103/105). São documentos que poderão subsidiar pedido futuro, voltado à retificação ou regularização registrária, mas que não têm o condão, por estranhos ao fólio real, de viabilizar o pronto registro pretendido.
Nesta esteira, já decidiu este Conselho, ao apreciar a Apelação Cível nº 35.016-0/4, que “não há como registrar parcela destacada de área maior, quando não for possível controlar, com eficiência, a partir de elementos tabulares, a disponibilidade da área destacada e da remanescente”.
Oportuna, pois, a observação do Oficial suscitante, no sentido de que, à margem da transcrição original, foram efetuadas as averbações de abertura das Ruas Jandira, Fernando Pessoa, Sorocabana, São José, Piratininga e Progresso, mas sem a perfeita delimitação, verificando-se, ainda, além disso, que a área maior transcrita sofreu diversos destaques, “o que impossibilita o controle da disponibilidade quantitativa e da especialidade” (fls. 04).
Ou seja, os elementos presentes no álbum real, que são os que efetivamente importam para a finalidade colimada, não propiciam a certeza e a segurança indispensáveis para que possa ser levado a efeito o registro do título apresentado.
Como elucidado no julgamento da Apelação Cível nº 62.498-0/5, da Comarca de Guarulhos, independentemente da discussão sobre a necessidade de registro do loteamento realizado sob a égide do Decreto-lei nº 58/37, não se admite que o lote seja registrado sem a adequada especificação geográfica:
“Registro de Imóveis – Venda e compra de parte certa de imóvel – Desmembramentos anteriores - Necessidade de prévia retificação do registro para apuração do remanescente – Registro do título contratual, recusado por tal motivo.”
Contém o V. Acórdão trecho esclarecedor:
“A precariedade da descrição de tais lotes não permite sua localização com exatidão no terreno, impossibilitando o registrador de controlar com eficiência, a partir dos elementos constantes dos assentamentos registrários, a disponibilidade da área sob os aspectos quantitativo e geodésico, ou seja, a localização exata de tais lotes e daquele mencionado na escritura pública apresentada a registro na gleba maior, o que inviabiliza, sem prévia retificação dos assentamentos registrários para apurar as áreas ocupadas pelos lotes referidos nas mencionadas transcrições e a remanescente, o registro do título contratual”.
Este mesmo julgado menciona outros no mesmo sentido: Apelações Cíveis números 74.831-0/9, da Comarca da Capital e 91.612-0/4, da Comarca de Guarulhos.
O entendimento perfilhado no julgado acima transcrito é semelhante ao caso em tela e autoriza concluir que o registro do título, por este motivo, é inviável.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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