Despachos/Pareceres/Decisões
68567/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 685-6/7
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 685-6/7, da Comarca de GUARULHOS, em que é apelante JOSÉ CARLOS RAPOSO e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 26 de abril de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Dúvida inversa – Escritura de venda e compra e cessão de direitos sobre imóvel – Lote destacado de área transcrita – Ausência de perfeita identificação tabular – Descrição precária da área original e impossibilidade de localização nesta do terreno objeto do título apresentado a registro – Acesso ao registro inviável – Princípios da especialidade e da disponibilidade – Dúvida procedente – Recurso não provido.
1. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis, inversamente suscitada por José Carlos Raposo, referente ao ingresso no 1º Registro de Imóveis de Guarulhos de escritura pública de venda e compra e cessão de direitos de imóvel, recusado pelo oficial registrador. Após regular processamento, com manifestação por parte do oficial e do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do registro do título, devido à precariedade da descrição da área originária, de onde destacado o imóvel discriminado no título a ser registrado, e à impossibilidade de localização deste último terreno na área maior, circunstâncias que inviabilizam, no caso, o controle de disponibilidade qualitativa, em atenção ao princípio da especialidade (fls. 58 e 59).
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o interessado José Carlos Raposo, tempestivamente, o presente recurso. Sustenta o Apelante que o controle quanto à disponibilidade da área em discussão se mostra de fácil realização, a partir da documentação juntada aos autos, em especial cópia do IPTU do imóvel e planta de edificação aprovada pela municipalidade, que bem demonstram, no seu entender, “a existência da área correspondente à abertura da matrícula do imóvel, bem como a averbação de sua construção, e que têm como objetivo claro identificar com precisão, com suas características e confrontações – e assim o fazem – o imóvel em questão, evitando que se possam confundir as propriedades”. Acrescenta, ainda, que outros títulos nas mesmas condições foram registrados, sem que qualquer óbice fosse levantado. Por fim, argumenta que se encontra no imóvel desde 1975, época a partir da qual vem buscando o acesso do título aquisitivo da propriedade ao fólio real, sem sucesso, o que viola a garantia do art. 5º, XXII, da CF (fls. 65 a 75).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido de ser negado provimento ao apelo (fls. 86 a 90).
É o relatório.
2. O recurso não comporta provimento.
Com efeito, o Apelante apresentou a registro escritura de venda e compra e cessão de direitos de imóvel consistente em terreno identificado em planta particular como o de nº 04, com área superficial de 158,90 m², destacado de área maior que abrange a transcrição n. 21.056 do 12º Registro de Imóveis e a transcrição nº 38.289 do 1º Registro de Imóveis de Guarulhos.
Ocorre que, como anotado pelo Sr. Oficial Registrador, os imóveis referidos apresentam descrição precária, não contendo medidas perimetrais, deles tendo sido destacados outros lotes, não se podendo saber, tampouco, ao certo, a localização do terreno objeto da presente dúvida.
Além disso, verificou-se a ocorrência de parcelamento do solo no local, sem que se procedesse ao registro de loteamento, limitando-se a transcrição n. 21.056 do 12º RI de São Paulo a indicar a averbação da abertura de vias públicas, sem referência, porém, à sua localização.
Pertinente, no ponto, transcrever a informação prestada pelo Sr. Oficial Registrador a respeito da situação evidenciada:
“Da leitura da certidão referente a transcrição nº 21.056 do 12º RI de São Paulo, depreende-se que não existe registro de loteamento, apenas averbação de abertura de vias públicas, e, relativamente às vias públicas, existe apenas menção às suas dimensões lineares e área superficial, inexistindo qualquer referência à sua localização, observando ainda que o imóvel adquirido não contém as suas medidas perimetrais.
Quanto ao imóvel transcrito sob nº 38.289 deste Serviço Registral, observa-se a omissão de medidas perimetrais, mencionando apenas que o mesmo mede 20,00m de frente para a rua Cônego Valadão, por 50,00m mais ou menos da frente aos fundos, não mencionado se de ambos os lados, omitindo também a medida na linha dos fundos, não constando ainda registro de loteamento, bem como a abertura de vias públicas.
Observa-se finalmente, que a vista das omissões acima mencionadas nas duas transcrições, fica impossibilitada a identificação geodésica dos imóveis adquiridos, não dando qualquer possibilidade quanto a sua localização, se são contíguos, oferecendo riscos de sobreposição total ou parcial, sobre outros imóveis.
Diante do acima mencionado, em face da precariedade da descrição da área adquirida pela outorgante vendedora, não é possível a localização exata das partes alienadas, bem como do lote objeto do presente procedimento, no terreno originário, impossibilitando o controle com eficiência, a partir dos elementos constantes dos assentamentos registrários, da disponibilidade da área, a exata localização do lote e um perfeito controle dos princípios da especialidade e controle quantitativo.” (fls. 54 e v.).
Sem dúvida, tais circunstâncias impedem o ingresso do título no fólio real, impondo-se prévia retificação do registro, face, inclusive, à necessidade de correta identificação dos imóveis e de apurar-se o remanescente da área originária, como entendeu acertadamente o Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente.
Conforme já decidiu este Conselho Superior da Magistratura, em acórdão relatado pelo eminente Desembargador José Mário Antonio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça do Estado, com referência a diversos outros julgados deste colegiado:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra – Acesso negado – Lote destacado de área transcrita – Ausência de perfeita identificação tabular – Princípios da especialidade e da disponibilidade – Dúvida procedente – Recurso não provido.
(...)
Cuida-se de porção de terreno que se pretende extrair de área maior transcrita perante o 11º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, mas cumpre ter em mente que este, na certidão que expediu, consignou ‘que o imóvel da transcrição nº 20.229, relatada no início da presente certidão, não foi objeto de loteamento ou desmembramento registrado (ou regularizado) neste cartório” (fls.).
Aplica-se, pois, o escólio de Narciso Orlandi Neto: ‘As regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro. Quando se tratar, por exemplo, de alienação de parte de um imóvel, necessário será que a descrição da parte permita localizá-la no todo e, ao mesmo tempo, contenha todos os elementos necessários à abertura da matrícula (conf. Jorge Seabra Magalhães, ob. cit., p. 63)’ (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p. 68).
Em que pese a alegação de que o parcelamento é antigo, anterior à Lei nº 6.766/79 e realizado na vigência do Decreto-lei nº 58/37, cumpre ter em mente que, no âmbito do Registro Imobiliário propriamente dito, não se encontram dados suficientes para individualizar o ‘lote’ em testilha, bem como o remanescente da área total primitiva. Do ponto de vista tabular, não modificam a situação a existência de certidões expedidas pela Prefeitura Municipal de Jandira (fls.), referentes ao cadastramento de tal terreno, nem a juntada de plantas pela recorrente (fls.). São documentos que poderão subsidiar pedido futuro, voltado à retificação ou regularização registrária, mas que não têm o condão, por estranhos ao fólio real, de viabilizar o pronto registro pretendido.
Nessa esteira, já decidiu este Conselho, ao apreciar a Apelação Cível nº 35.016-0/4, que ‘não há como registrar parcela destacada de área maior, quando não for possível controlar, com eficiência, a partir de elementos tabulares, a disponibilidade da área destacada e da remanescente’. Grifei.
Oportuna, pois, a observação do Oficial suscitante, no sentido de que, à margem da transcrição original, foram efetuadas as averbações de abertura das Ruas Jandira, Fernando Pessoa, Sorocabana, São José, Piratininga e Progresso, mas sem a perfeita delimitação, verificando-se, ainda, além disso, que a área maior transcrita sofreu diversos destaques, ‘o que impossibilita o controle da disponibilidade quantitativa e da especialidade’ (fls.).
Ou seja, os elementos presentes no álbum real, que são os que efetivamente importam para a finalidade colimada, não propiciam a certeza e a segurança indispensáveis para que possa ser levado a efeito o registro do título apresentado” (Ap. Cív. n. 000.188.6/9-00).
Não se diga, como o faz o Apelante, que, anteriormente, registros de outros lotes destacados da mesma área foram obtidos, a autorizar, agora, o registro pretendido.
Isso porque é entendimento tranqüilo deste Conselho Superior da Magistratura que erros pretéritos do registro não justificam novos e reiterados erros (Ap. Cív. n. 28.280-0/1; Ap. Cív. n. 41.855-0/1). Ademais, “prosseguir registrando, indiscriminadamente, títulos concernentes a ‘lotes’ sem preciso enquadramento geodésico poderia levar à dissociação dos assentos tabulares da realidade física, dando lugar a registros de terrenos inexistentes ou impossíveis de demarcar” (Ap. Cív. 000.188.6/9-00 – acima referida).
Como se pode perceber do acima analisado, correta se mostra a recusa do Sr. Oficial Registrador em registrar o título apresentado, merecendo ser confirmada a decisão de primeira instância por seus fundamentos, aos quais se acrescem os aqui delineados e os constantes do bem elaborado parecer da Douta Procuradoria Geral de Justiça, subscrito pela Dra. Liliana Allodi Rossit.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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