Despachos/Pareceres/Decisões
43064/2006
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ACÓRDÃO _ DJ 430-6/4
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 430-6/4, da Comarca de SERRA NEGRA, em que é apelante PAULO GILBERTO VENTURINI e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, com determinação, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 16 de fevereiro de 2006.
(a)GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Escritura de venda e compra de metade ideal – Recusa do registrador – Ausência de perfeita descrição tabular do imóvel matriculado – Peculiaridade consistente em já ser o adquirente proprietário da outra metade ideal – Registro que não representa transferência a terceiro, mas extinção de condomínio – Viabilidade, para saneamento registrário – Consolidação propícia à realização da necessária retificação – Princípio da especialidade – Recurso provido, para admitir o ingresso, mas com determinação, “ex officio”, de bloqueio da matrícula até que a retificação se concretize.
Adotado o relatório de fls. 77/78:
“1. Cuida-se de apelação interposta por Paulo Gilberto Venturini contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Serra Negra, o qual negou o registro de escritura de venda e compra da metade ideal do imóvel a que se refere a matrícula nº 2.569, dada a necessidade de prévia retificação registrária, por não se achar a área total matriculada adequadamente descrita, localizada e individualizada.
Alega o recorrente, “ab initio”, que a decisão proferida não está devidamente fundamentada. Quanto à matéria de fundo, sustenta que descabe a discussão sobre a localização da gleba, que corresponde à totalidade do objeto da matrícula em tela, a qual reproduz a descrição constante de transcrições anteriores, coincidindo com a existente no título apresentado. Insiste no registro, invocando o respeito ao princípio da continuidade e ao direito de propriedade. Cita jurisprudência e requer a reforma da sentença (fls. 55/66).
Diverge o Ministério Público, para o qual o recurso não merece provimento (fls. 72/75).”
É o relatório.
2. Não procede o argumento de que a sentença peca por falta de fundamentação. Acha-se, ao revés, expressamente alicerçada, nela se deixando claro o entendimento de que, por deficiência da descrição do imóvel constante da matrícula nº 2.569, necessária se faz sua prévia retificação.
Todavia, em que pese o louvável zelo, existem, no presente caso concreto, peculiaridades especialíssimas que não só permitem, como tornam aconselhável, o registro almejado, não obstante se mostrar necessário, uma vez concretizado, o pronto bloqueio da matrícula, para realização da retificação aventada.
Verifica-se, com efeito, que, registrado o título, operar-se-á a extinção do condomínio existente sobre a área matriculada, uma vez que a plena propriedade se consolidará em mãos do apresentante, Paulo Gilberto Venturini, que já é titular tabular, mercê de aquisições anteriores, da metade ideal do imóvel (R. 08/2.569, cf. fls. 32 vº).
Com efeito, a escritura pública de venda e compra por ele apresentada diz respeito, precisamente, à aquisição da outra metade ideal.
Assim, o ingresso configurará, na especificidade da hipótese, medida viável e conveniente para o próprio saneamento registrário, mesmo porque não se trata de transferência a terceiro, mas, sim, como frisado, de verdadeira extinção de condomínio no tocante a imóvel que, embora mal descrito, está matriculado e tem realidade tabular. Com isso, será sobremaneira facilitada, ante a unificação do pólo ativo, a concretização da imperativa retificação futura.
Para garantir, porém, que seja realizada tal retificação, impõe-se bloquear a matrícula, de ofício, com supedâneo no parágrafo 3º do artigo 214 da Lei nº 6.015/73, até a efetiva conclusão da providência, de modo a deixar estremes de dúvidas as características e a localização geodésica da gleba, sob a égide do princípio da especialidade.
Tal preceito, no dizer de Afrânio de Carvalho, “significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”. Pondera que, para tanto, há requisitos a serem observados. “Esses requisitos são os dados geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele ocupado” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio de Janeiro, 1998, p. 203).
Nesse ritmo, explicita Ricardo Dip: “A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea individua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância. Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é o seu tamanho? qual é sua figura? Onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?” (Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, apresentado no XIV Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1987, p. 03, “apud” Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p. 66).
Na hipótese vertente, observando-se a matrícula, constata-se que é apenas mencionada a dimensão da área, seguida da expressão “mais ou menos”, seguindo-se um elenco de nomes de confrontantes (fls. 31). Não há medidas, rumos, amarrações ou referências. Nada que permita saber onde está, realmente, o terreno.
Evidentemente, embora haja previsão na Lei de Registros Públicos (artigos 196 e 228) e nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de que na abertura de matrícula serão levados em consideração elementos constantes do registro anterior, mister se faz obter, em casos como o presente, mediante o procedimento apropriado, os dados necessários para a adequada identificação do bem, sob pena de não se dar efetividade ao sistema legalmente instituído.
Ensina, assim, Afrânio de Carvalho: “A matrícula recebe um número, correspondente à sua posição cronológica, com o qual se distingue de qualquer outra, e deve ter um teor em forma narrativa, mas abreviada, que satisfaça sua finalidade, que é individualizar o imóvel e o seu proprietário. Tendo por extremas o objeto e o titular do direito real, abrange dados individualizadores de um e de outro. Tanto o imóvel como o proprietário hão de ser descritos precisamente, sem que reste dúvida sobre a sua identidade, declinando-se, por fim, o vínculo ou título que prende o primeiro ao segundo, vale dizer, o número de registro anterior. O imóvel deve ser descrito de modo a fixar exatamente o lugar que ocupa na superfície da terra, a sua ‘situação’ no país e na circunscrição territorial. A descrição há de mencionar ‘primeiramente’ o terreno, com os seus limites e confrontações, e secundariamente as construções, se houver, porque estas são meras acessões. Tanto vale dizer que, em se tratando de imóvel urbano, não está na ordem natural das coisas mencionar primeiro as casas ou moradas e depois o terreno, com suas medidas e confrontações. Estas abrangem os ‘limites’ e os ‘nomes’ dos confrontantes, porque sem estes se torna não raro impossível situar no espaço a figura do imóvel. As confrontações dos imóveis rurais são referidas aos pontos cardeais: confronta ao norte com..., ao sul com..., a oeste com..., chegando a maior precisão, nordeste, noroeste, sudeste, sudoeste, rumo e metragem” (ob. cit., p. 361).
Aqui, porém, trata-se de área que, como frisado pelo registrador, não se encontra perfeitamente identificada no âmbito tabular, ausentes as medidas e coordenadas perimetrais.
Ou seja, os elementos presentes no álbum real, que são os que efetivamente importam para a finalidade colimada, não propiciam a certeza e a segurança indispensáveis sobre sua localização. Mostra-se realmente imperioso, em situações como a presente, que se adote o procedimento necessário para a adequada especificação geográfica.
Tudo com espeque no artigo 176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito inarredável a exata identificação do bem. E, se a matrícula foi aberta abrigando os parcos dados de transcrições anteriores, cumpre ter em mente que não se pode eternizar a omissão.
Assim, dou provimento ao recurso, para admitir o registro, mas determino o imediato bloqueio da matrícula, pelos fundamentos expostos, até que se concretize a retificação da descrição do imóvel.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS ,Corregedor Geral da Justiça e Relator
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