Despachos/Pareceres/Decisões
51761/2006
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Acórdão _ DJ 517-6/1
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 517-6/1, da Comarca de BRAGANÇA PAULISTA, em que são apelantes THEREZA TOCCHIO DE OLIVEIRA e MARCO ANTONIO PIRES DE OLIVEIRA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 11 de maio de 2006.
(a)GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Formal de Partilha – Recusa devida – Descrição insuficiente do imóvel para fins de abertura de matrícula – Necessidade de prévia retificação da área, em respeito ao princípio da especialidade objetiva - Sentença mantida – Recurso não provido.
1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo Oficial do Serviço de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bragança Paulista, referente aos imóveis transcritos sob número 50.634, Livro 3-AL, julgada parcialmente procedente pela MMª Juíza Corregedora Permanente.
O motivo da recusa pelo Oficial foi o fato de entender necessária a comprovação da edificação feita no primeiro terreno, mediante fornecimento dos elementos necessários à inserção desta área da construção na matrícula, omissa no registro e no formal de partilha, o que permite também verificar se houve alteração desta ao longo do tempo, e, se o caso, exigir comprovante de inexistência de débitos, tudo com a finalidade de cumprir o disposto nos artigos 257 e 263 do Decreto nº 3.048/99, que regulamentou a Lei Federal nº 8.212/91.
Quanto à área do segundo terreno, a recusa se deu pelo fato de não atender o disposto no artigo 176, § 1º, item 3, alínea “b”, da Lei 6.015/73.
A decisão recorrida sustenta que o registro anterior foi feito com base na lei vigente à época, situação que não pode justificar a inobservância da lei atual, em relação à área do terreno, o que reclama prévia adequação. Quanto à área construída, considera não aplicável ao caso em tela o dispositivo legal invocado pelo Oficial, porque a apresentação de certidão negativa de débito é necessária somente na hipótese de averbação da construção no registro de imóveis.
A apelante argumenta que o formal de partilha apresentado atende a Lei de Registros Públicos, artigos 196, 225, § 2º e 228. Houve observância do princípio da especialidade, já que a descrição dos imóveis no título é a mesma que consta da transcrição e permite perfeita localização, com segurança.
Acrescenta que eventual omissão pode ser objeto de oportuna retificação e observa que, caso seja necessária, não há legitimidade para requerê-la, porque se o formal de partilha não pode ingressar no registro, a titularidade do domínio continua sendo do falecido. Considera rigorosa a interpretação dada ao artigo 176 da Lei de Registros Públicos.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls.85/90).
É o relatório.
2. O título de transmissão “causa mortis” formaliza a nova titularidade do domínio e deve, como qualquer outro título, observar os princípios registrários.
A certidão juntada a fls. 26/27 dos autos demonstra que os imóveis descritos no formal de partilha foram transcritos em 14 de junho de 1972, sob nº 50.634, Livro 3-AL, fls. 69, com base em escritura de compra e venda datada de 29 de dezembro de 1970.
A descrição que esta transcrição apresenta é a seguinte: “Uma casa com seu respectivo terreno e quintal, sob nº 360, medindo tudo 5,66 ms. de frente por 18,00 ms. de extensão da frente aos fundos, onde tem a mesma largura da frente, confrontando pela frente com a referida rua Expedicionário Basílio Zecchin Junior, de um lado com Maria do Carmo Pastana Pimentel, de outro lado com o terreno abaixo descrito, e nos fundos com Abigail Carvalho ou sucessores; e Um terreno anexo, medindo 3,34ms. de frente por 18,00ms. de extensão da frente aos fundos, onde tem a mesma largura da frente, confrontando, pela frente com a mesma rua Expedicionário Basílio Zecchin Junior, de um lado com o imóvel acima descrito, de outro lado com Altamiro Ramos de Oliveira, e nos fundos com Abigail Carvalho ou sucessores; que ditos imóveis são o remanescente do todo havido por força das transcrições nºs. 45.926 e 45.968 do L° 3AI.”
Basta confrontar a descrição acima com os dispositivos legais vigentes acerca da matéria, para concluir que esta se mostra insuficiente, porque não caracteriza e delimita o imóvel devidamente.
Com efeito, trata-se de remanescente de área maior, não há menção às medidas perimetrais, não há lastro geográfico com segura amarração, não há indicação dos confrontantes com base em logradouros e números, apenas os nomes destes foram mencionados, e, mesmo assim, provavelmente estão desatualizados, enfim, não há elementos mínimos necessários à caracterização e delimitação do imóvel, ao afastamento do risco de sobreposição registrária e do controle da disponibilidade, motivo pelo qual se mostra temerária a abertura da matrícula com base na descrição constante do registro anterior e no formal de partilha.
É sabido que a matrícula é o cerne do sistema do registro de imóveis, e, como tal, quer a individuação do prédio. Surgiu com a edição da Lei 6.015/73, antes, eram abertas as transcrições, sem os critérios necessários à segurança desejável.
Assim, no mais das vezes, as transcrições, decorrentes da legislação revogada, são precárias, e, ainda que forneçam alguns elementos que permitem a localização do imóvel, já que boa parte delas nem isso apresentam, não contêm o mínimo aceitável, ao contrário, estão longe de atender as exigências previstas na lei vigente, e, conseqüentemente, não permitem a abertura da matrícula de modo adequado, de acordo com o sistema registrário que deve ser observado e que atribui a necessária segurança.
No caso em exame, em razão do disposto nos artigos 176, 196 e 228 da Lei 6.015/73, é necessário, diante do formal de partilha apresentado para registro, abrir matrícula, já que o registro deve observar a lei vigente ao tempo em que é efetuado, e, não obstante o disposto nestes citados artigos 196 e 228, quanto ao lançamento, na matrícula a ser aberta, dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior, é preciso analisar estes dispositivos legais juntamente com os demais que regem a mesma matéria e não isoladamente, como pretende a apelante.
O inciso II do artigo 176 da Lei de Registros Públicos descreve os requisitos da matrícula, e, no número “3”, letra “b”, que trata do imóvel urbano, diz que sua identificação será feita com indicação de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
O artigo 225, “caput”, dispõe que nas escrituras e nos autos judiciais deve ser indicado com precisão os característicos, confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima.
Assim, é preciso considerar que se o registro anterior e o título, a despeito de apresentarem a mesma descrição, nos termos exigidos nos artigos 196 e 228 da Lei de Registros Públicos, não trazem os elementos mínimos que devem constar de uma matrícula, no que diz respeito à caracterização e delimitação do imóvel, conforme previsto nos artigos 176 e 225 desta mesma Lei, é indispensável a prévia retificação dos imóveis descritos neste registro, de modo a possibilitar a abertura segura da matrícula.
Cumpre ressalvar que o § 2º do mencionado artigo 225, ao dispor que, para efeito de matrícula, consideram-se irregulares os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior, deve ser levado em conta somente se a descrição deste registro anterior estiver correta, ou seja, de acordo com as exigências da lei vigente, pois, se assim for, não há mesmo necessidade de retificação da área constante do registro e a irregularidade será apenas do título, o qual, neste caso, para ingressar no fólio real, deve ser regularizado, sob pena de ofender o princípio da especialidade objetiva.
Quanto à legitimidade para pedir a retificação da área, esta é conferida à viúva e aos herdeiros, justamente pelo fato de a titularidade do domínio constar em nome do falecido, basta comprovar o óbito e a condição de herdeiros e sucessores.
Resta analisar a outra exigência, referente aos artigos 257 e 263 do Decreto 3.048/99, que regulamentou a Lei Federal 8.212/91.
Estes dispositivos não se aplicam ao caso em tela, conforme bem decidido pela MMª Juíza Corregedora Permanente, porque se referem à comprovação da inexistência de débito nos casos que o referido Decreto prevê, dentre eles, a averbação de construção no Registro de Imóveis.
O formal de partilha apresenta descrição do imóvel idêntica à existente na transcrição do registro imobiliário, inclusive no que diz respeito ao prédio, não há nenhuma notícia de que há construção pendente de averbação, portanto, não há motivo, neste aspecto, para recusa do registro.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS ,Corregedor Geral da Justiça e Relator
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