Despachos/Pareceres/Decisões
42666/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 426-6/6
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 426-6/6, da Comarca de ANDRADINA, em que é apelante CTEEP – COMPANHIA DE TRANSMISSÃO DE ENERGIA ELÉTRICA PAULISTA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de outubro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Apelação que devolve ao Conselho Superior da Magistratura toda a matéria discutida – Cognição plena para busca da solução efetivamente correta – Desapropriação amigável – Forma derivada de aquisição da propriedade – Cabimento de qualificação com integral observância dos princípios registrários – Escritura pública em que representado o condomínio expropriado pelo síndico – Convenção condominial que exige unanimidade quanto a alteração de direito de propriedade dos condôminos – Requisito não preenchido – Ata de assembléia não apresentada nestes termos – Dúvida procedente – Recurso não provido.
1. Cuida-se de apelação interposta por CTEEP – Companhia de Transmissão de Energia Elétrica Paulista contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Andradina, o qual negou o ingresso de escritura pública de desapropriação amigável em que o condomínio expropriado foi representado pelo síndico, exigindo a apresentação de ata de assembléia condominial comprobatória do atendimento da imposição constante da respectiva convenção, que, em sua cláusula 30, item “b”, exige “unanimidade para decidir sobre matéria que altere do direito de propriedade dos condôminos”.
Alega a apelante que a sentença foi proferida antes de juntada a impugnação, motivo pelo qual deve ser anulada. No mérito, sustenta que a desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade e, assim, o registro deve ser realizado independentemente de qualificação. Além disso, a desapropriação amigável foi aprovada na assembléia de 15/11/2003, pela maioria dos presentes, e o valor da indenização foi integralmente pago em 23/12/2003. Salienta que o trecho expropriado visa permitir acesso a uma área encravada, o que não acarretará qualquer transtorno aos condôminos, e que o síndico, signatário da escritura, é competente para representar o condomínio. Requer a anulação da decisão, ou sua reforma, para realização do registro (fls. 91/101).
Para o Ministério Público, entretanto, não merece provimento o recurso (fls. 113/115).
É o relatório.
2. De se consignar, “ab initio”, que o recurso interposto, como é cediço na seara da dúvida registrária, devolve a este Conselho Superior da Magistratura a livre apreciação de toda a matéria discutida nos autos, como corolário da cognição plena que lhe é atribuída. Isto para que, em cada caso concreto, possa perquirir e consagrar, sem peias, a solução mais correta e consentânea aos nortes dos Registros Públicos. Tanto assim, que lhe é dado, inclusive, negar o acesso por força de obstáculo não levantado originariamente pelo Oficial. Confira-se, a respeito, o decidido na Apelação Cível nº 28.808-0-2, da Comarca de Campinas, relatada pelo Des. Antonio Carlos Alves Braga, e na Apelação Cível nº 42.484-0, da Comarca de São Paulo, relatada pelo Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição.
Logo, considerada a peculiar natureza administrativa da dúvida, a juntada da impugnação da apelante após a sentença, proferida com base em elementos então reputados suficientes, não acarreta mácula irremediável ao procedimento, uma vez que plenamente possível o exame, na presente esfera, de todos os aspectos concernentes à hipótese em pauta, inclusive os argumentos lançados na peça impugnatória, os quais vieram a ser mais detalhadamente desenvolvidos nas razões de apelação.
Cumpre, pois, passar ao exame da matéria de fundo.
Ao contrário do sustentado pela apelante, a origem do título não o isenta de qualificação, afigurando-se imperativo que o registrador avalie sua higidez e aptidão, bem como sua conformidade aos princípios registrários e às regras de regência dos Registros Públicos para aquilatar a viabilidade do acesso postulado.
Não comporta guarida o argumento de que se trata, na hipótese vertente, por se cuidar de desapropriação, ainda que amigável, de modo de aquisição originário.
Expressamente admitido, deveras, o caráter amigável da desapropriação, resultante da suposta convergência de vontades das partes e não de ato de império (só por força da livre disponibilidade decorrente de sua condição de titulares do domínio poderiam os proprietários tabulares celebrar transação com a expropriante, para transferência da área em foco). Destarte, a voluntariedade inerente à avença e o exercício do aludido direito de disposição evidenciam, claramente, que se está em face de forma de aquisição derivada. Sublinhe-se que a atribuição da propriedade, alicerçada em consenso, vincula-se, por certo, a título anterior, qual seja o dos alienantes, que sua legitimidade negocial dele retiram.
Por isso mesmo, a partir do julgamento da Apelação nº 83.034-0/2, da Comarca de Junqueirópolis, o Conselho Superior da Magistratura modificou entendimento anteriormente firmado, para assentar que a aquisição de imóvel por desapropriação amigável não é igual à decorrente de processo no qual o Estado, compulsoriamente, determina a perda da propriedade para dar azo a registro que não se vincula aos anteriores.
De rigor, pois, o pleno exercício da atividade de qualificação pelo Oficial.
Este Conselho Superior, aliás, na Apelação Cível nº 124-6/8, da Comarca de Sorocaba, em que atuei como relator, proferiu, no mesmo sentido, recente Acórdão, publicado D.O.E.-P.J. de 23 de abril de 2004. Eis a ementa:
“Registro de Imóveis - Princípio da especialidade - Desapropriação amigável - Modo derivado de aquisição de propriedade - Descrição imprecisa que impõe prévia apuração do remanescente para novo registro - Dúvida inversamente suscitada - Registro inviável - Recurso improvido”.
Há, de resto, inúmeros precedentes, como, v.g., a Apelação Cível nº 37-6/0, também de Sorocaba, relatada pelo eminente Des. Luiz Tâmbara:
“Registro de Imóveis - Desapropriação amigável - Ausência de atendimento dos requisitos registrários - Orientação pacificada de que não se os dispensam a pretexto de se tratar de forma de aquisição originária - Sentença mantida - Recurso Desprovido”.
Verifica-se, enfim, que o registrador não podia se furtar ao exame do título. E, no tocante à recusa propriamente dita, mister se faz reconhecer que realmente se impunha.
Categórica e incontroversa, com efeito, a norma constante do item “b” da cláusula 30 da convenção condominial, pela qual é exigida unanimidade “para decidir sobre matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos” (fls. 23).
Evidentemente, a celebração de avença tipificadora de desapropriação amigável, com inerente transferência de domínio, se insere nessa rubrica.
Portanto, o mero comparecimento do síndico ao ser lavrada a “escritura pública de desapropriação amigável” não é suficiente, “in casu”, para que se possa considerar aperfeiçoado o negócio. Imperioso o unânime consentimento dos proprietários da área, ou seja, dos condôminos.
Conforme ressaltado no derradeiro parecer do Ministério Público, a “desapropriação amigável consiste em negócio jurídico que, sem sombra de dúvida, afetará os direitos dos condôminos, que não se resumem à propriedade das respectivas unidades autônomas ... possuem direitos sobre as partes comuns, representadas por frações ideais detidas pelos titulares de domínio das unidades autônomas. A desapropriação afetará os direitos sobre essas frações ideais, circunstância suficiente para dar lugar à necessidade de que todos os condôminos participem da assembléia que tenha decidido acerca da desapropriação amigável” (fls. 114).
Não supre essa necessidade o deliberado na assembléia de 15/11/2003, uma vez que se cuida de deliberação por maioria, recrutada apenas entre aqueles, dentre os condôminos, que ali se achavam presentes, valendo lembrar que dita assembléia foi instalada “em segunda chamada, tendo em vista a falta de quorum, na primeira convocação” (cf. ata de fls. 75).
Correta, portanto, a exigência do Oficial.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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