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Despachos/Pareceres/Decisões 51060/2006


Acórdão _ DJ 510-6/0
: 26/03/2009

    A C Ó R D Ã O
 
    Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 510-6/0, da Comarca de CAMPINAS, em que é apelante GALVANI ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA. e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
 
    ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
 
    Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
 
    São Paulo, 23 de março de 2006.
 
    (a)GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
    V O T O
 
    Registro de Imóveis – Dúvida inversa – Escritura pública de hipoteca de lotes de terreno, referentes a transcrições em que há averbação de prédio residencial único – Registro inadmissível – Impossibilidade de abertura de matrículas dos lotes, para registro de hipoteca, desconsiderando a unidade imobiliária existente, decorrente da unificação dos lotes com construção do prédio residencial único – Princípio da unitariedade matricial – Recurso não provido.
 
    1. Trata-se de apelação interposta por Galvani Engenharia e Comércio Ltda, tempestivamente, contra r. sentença que julgou improcedente dúvida inversa suscitada e manteve a recusa do Oficial do 2º Registro de Imóveis de Campinas oposta ao registro de escritura pública de hipoteca, sem a prévia unificação de lotes de terreno, referentes a transcrições em que consta averbada construção do prédio residencial, para abertura de matrícula única e respeito ao princípio da unitariedade.
 
    Sustenta o apelante, em suma, a impossibilidade de atender a exigência do Oficial Registrador, uma vez que o procedimento de unificação exige aquiescência dos proprietários, com a qual não pode contar, bem como a viabilidade do registro da hipoteca, com abertura de matrículas dos lotes distinto, em substituição às transcrições, averbação remissa da construção, diferindo a “unificação dos lotes”.
 
    A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 50/53).
 
    É o relatório.
 
    2. Inicialmente, observe-se que, embora o procedimento de dúvida inversa não tenha disciplina normativa (o artigo 198 da Lei de Registros Públicos prevê apenas a dúvida direta), por economia procedimental e na trilha de inúmeros precedentes do Conselho Superior da Magistratura (Apelações Cíveis nºs 14.797-0/3, 21.445-0/4, 42.171.0/7-00, 76.030-0/8, entre outros), admite-se, excepcionalmente, seu processamento, anotando-se, no caso, que consta efetivada a devida prenotação. 
 
    Pretende-se o registro de escritura pública de hipoteca sobre os lotes 06 e 07 da quadra 05 do loteamento denominado Jardim Guanabara, transcritos sob nºs 32.343 e 32.435 no 2º Registro de Imóveis de Campinas (fls. 09/10).
 
    Todavia, constam nas tábuas registrárias, mediante averbação (Av. 01) à margem dessas transcrições, que sobre esses dois lotes foi construído um prédio residencial de dois pavimentos, que recebeu o nº 1.295 na rua Frei Manoel da Ressureição (fls. 11/12).
 
    Ora, se a realidade tabular não é de lotes de terrenos, mas sim de prédio residencial único neles construído, inadmissível é o registro de hipoteca que incida apenas em cada um dos lotes de terreno, desconsiderando-se a unificação operada para a construção erguida e já averbada.
 
    Indispensável, pois, a re-ratificação da escritura em foco para constar os lotes unificados, com a nova descrição do terreno unificado em que foi erguido o prédio residencial, viabilizando, deste modo, a abertura de matrícula única para a nova unidade imobiliária (decorrente daquela unificação de lotes com construção de prédio residencial), para o posterior registro da hipoteca, sem o que não há respeito ao princípio da unitariedade da matrícula, que decorre do sistema jurídico de fólio real imposto pela Lei nº 6.015/73 (artigo 176, § 1º, I e II, nº 3).
 
    Admitir-se a hipótese de abertura de duas matrículas, uma para cada lote, em substituição às transcrições, com averbações remissas do prédio residencial único que neles há, diferindo, pois, a “unificação dos lotes” (melhor seria, então, dizer, para posterior “fusão das matrículas”), importa em quebra de base do atual sistema de publicidade imobiliária, que tem na unidade predial e sua correspondência matricial o fundamento lógico e gnosiológico da ordem das inscrições prediais. 
 
    Convém, ademais, salientar que, ao se adotar o sistema do fólio real, a Lei nº 6.015/73 “o fez de modo absoluto (art. 176, § 1º, I)”, com rigidez: “A unitariedade exige que a matriz abranja a integralidade do imóvel e que a cada imóvel corresponda única matrícula. A agregação de prédios contíguos (fusão e unificação, arts. 234 e 235, da LRP) supõe a unidade social ou econômica do todo, formado com a anexação dos imóveis antes autônomos, de sorte que não se vislumbre exceção à rígida concepção de unitariedade perfilhada pelo direito brasileiro” (Ricardo Dip, Da unitariedade matricial, RDI 17/18; in Registro de Imóveis [vários estudos], Ed. Sérgio Fabris, 2005, p. 345).
 
    Precedentes do Egrégio Conselho Superior da Magistratura perfilham na mesma trilha de raciocínio, v.g., Apelação Cível nº 97.092-0/3, São José do Rio Preto, j 06.02.2003, rel. Des. Luiz Tâmbara: “Não é possível a abertura de matrículas individuais para cada uma das transcrições em questão porque há um prédio que abrange os dois terrenos, cuja construção está devidamente averbada, exigindo-se, pois a preservação do princípio da unitariedade da matrícula e da especialização objetiva, conforme artigo 176, I, e II, número 3”.
 
    É certo que algumas exigências registrárias, inclusas as que tocam à unificação, podem ser mitigadas, tal como no caso de registro de contratos de locação (CSM, Apelações Cíveis nºs 1.454-0 e 36.817-0/7), que até conta com o amparo legal (artigo 169, inciso III, da Lei nº 6.015/73, conforme acréscimo da Lei nº 8.245/91), mas assim é diante da natureza do negócio (locação) e da finalidade específica respectivo registro.
 
    No caso, todavia, cuidando-se de escritura pública de hipoteca, cujo efeito de registro é constitutivo do direito real respectivo, não há como mitigar exigências registrárias que estão nas raízes do atual sistema de publicidade imobiliária.
 
    Por fim, observe-se que eventuais dificuldades para re-ratificação do título ou para os procedimentos necessários à unificação dos imóveis, não é razão que justifique desrespeito aos princípios registrários, entre eles o de unitariedade matricial.    
 
    Inviável, pois, o registro imobiliário do título prenotado, correta a sentença recorrida.
 
    Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
 
    (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS ,Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
 


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