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Despachos/Pareceres/Decisões 50064/2006


Acórdão _ DJ 500-6/4
: 26/03/2009

    A C Ó R D Ã O
 
    Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 500-6/4, da Comarca de CAMPINAS, em que é apelante JÚLIO MASSATOCHI MIYAMOTO e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
 
    ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
 
    Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
 
    São Paulo, 30 de novembro de 2006.
 
    (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
    V O T O
 
    REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida procedente – Escritura pública de venda e compra de frações ideais de terreno objeto de incorporação – Ausência de “habite-se” que possa dar lastro à exigência de prévia averbação da construção das edificações e, daí, ao registro da instituição do condomínio edilício – Comunicação da Prefeitura ao INSS, noticiando “conclusão de obra”, que não tem força de “habite-se” inscritível, observada a divergência de área construída, que sinaliza alteração da planta aprovada e arquivada na serventia predial – Qualificação registrária, ademais, jungida ao caráter formal, que afasta considerações em torno de elementos extratabulares - Registro viável - Recurso provido.
 
    1. Trata-se de apelação interposta por Júlio Massatochi Miyamoto, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada e manteve a recusa do 1º Oficial do Registro de Imóveis de Campinas oposta ao registro de escritura pública de compra e venda de frações ideais de terreno correspondentes a quatro unidades autônomas do Condomínio Centro Empresarial de Campinas, objeto de incorporação imobiliária, por falta de prévia averbação da conclusão da construção do edifício respectivo e do concomitante registro da instituição do condomínio, bem como de retificação do título para constar como objeto da compra e venda as unidades autônomas.
 
    Sustenta a apelante, em suma, que a sentença deve ser reformada, porque desnecessária a prévia averbação da construção, ainda não concluída, bem como o registro conseqüente da instituição condominial, ressaltando, ainda, que, para os adquirentes, a averbação da construção é mera faculdade (não dever) e que na certidão expedida pelo registro imobiliário não constou menção alguma de conclusão da obra. Observa, também, que a Prefeitura Municipal não expediu certificado de conclusão de obra por divergência entre o projeto aprovado e a área real construída, bem como que não consta edificação alguma na tábua do registro e muito menos no título, não sendo necessária retificação. 
 
    Convertido o julgamento em diligência (fls. 83), vieram para os autos informações complementares do registrador e novos documentos (fls. 86/344), sobre os quais o apelante teve oportunidade de manifestação (fls. 348/351).
 
    A Procuradoria Geral de Justiça opinou, inicialmente, pelo não provimento do recurso e, após o resultado das diligências, pelo provimento do apelo (fls. 79/82 e 353/355).
 
    É o relatório.
 
    2. Pretende-se o registro de escritura pública de compra e venda de frações ideais do terreno objeto da matrícula nº 52.363 do 1º Registro de Imóveis de Campinas, em que consta incorporação imobiliária (R. 02) de um prédio comercial de salões (lojas) e salas denominado Condomínio “Centro Empresarial de Campinas”, frações essas correspondentes a duas salas comerciais (122 e 123) do Bloco “B” (“Amadeus”) do mencionado Condomínio e a duas vagas de garagens (15 e 22).  
 
    Não se nega que a incorporação imobiliária tem caráter transitório ou efêmero, com eficácia do respectivo registro até a conclusão das obras e os conseqüentes atos de inscrição referentes à averbação do edifício e ao registro da instituição condominial, que consolidam a nova situação jurídica predial de condomínio edilício.
 
    Todavia, a recusa do registro de título de transmissão de domínio de frações ideais de terreno, naquela situação efêmera, correspondentes a unidades autônomas especificadas - por falta de prévia averbação da construção e de registro da instituição condominial -, quando sequer há habite-se expedido pela Prefeitura Municipal, não se pode afirmar exata.
 
    Afinal, sem habite-se fica manco o pressuposto lógico da averbação da edificação e, por conseqüência, ausente a condição necessária ao registro da instituição condominial (CSM, Apelação Cível nº 155-6/9, da Comarca de Americana, j. 25 de março de 2004, José Mário Antonio Cardinale).
 
    Não se pode, ademais, atribuir à comunicação da Prefeitura Municipal ao INSS, noticiando “conclusão da obra” (fls. 34), força de habite-se (necessário à titulação da averbação de construção do edifício em pauta), até porque manifesta a divergência referente à área total construída: a) na licença para construção e no memorial descritivo da obra projetada, que integram os autos da incorporação imobiliária (fls. 167 e 181), consta área total de construção de 14.299,40 m²; b) no quadro de áreas (fls. 197/199), constou 15.462,93 m² de área real global e 13.517,38 de área de construção global; c) na referida comunicação da Prefeitura (fls. 34), todavia, constou área total de construção de 14.364,32 m², mesma área da CND do INSS (emitida em 28 de junho de 1995: fls. 35).
 
    Aliás, só dessa divergência de área já se vislumbra a ocorrência de alteração do projeto original aprovado, que exige correção, a teor do item 210 do Capítulo XX do Provimento CG 58/89: “A averbação de construção de prédio só poderá ser feita mediante documento hábil ("habite-se" ou alvará de conservação), expedido pela Prefeitura Municipal. Será exigido que do "habite-se" conste a área construída, que deverá ser conferida com a da planta aprovada e já arquivada. Quando houver divergência, o registro não poderá ser feito antes que se esclareça e corrija a situação.”
 
    Por outro lado, além de se observar que a obrigatoriedade da averbação da construção das edificações, na forma do artigo 44 da Lei nº 4.591/64, pressupõe emissão de “habite-se” suscetível de titular a respectiva inscrição - que, no caso, não há -, ressalte-se que qualificação registral é exame formal em que não se pode considerar elementos extratabulares e, por isso, eventual realidade física das edificações apurada em “diligências” pessoais do registrador é despicienda, como bem aponta o Promotor de Justiça, em sua última manifestação, ao se reportar a precedente do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, que vale a pena repetir:
 
    “A atividade qualificadora é de cunho administrativo e não pode, em regra, ir além dos limites da legalidade estrita (Ap. Civ. nºs 20.514-0/2, da Comarca da Capital, e 31.336-0/5, da Comarca de São José do Rio Preto). As situações fáticas, sem respaldo algum em assentamentos registrários, por isso, escapam aos limites de conhecimento dos agentes da Administração encarregados da prática dos atos de registro (´Quod non est in tabula, non est in mundo´)” – (Ap. Civ. nº 74.957-0/3, da Comarca de Mogi das Cruzes, rel. Des. Luís de Macedo).
 
    Aliás, o mesmo Colendo Conselho Superior da Magistratura, em situação bem similar a presente, da mesma Comarca de Campinas e também referente ao 1º Oficial de Registro de Imóveis, não teve orientação diversa:
 
    “REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida. Ingresso de escritura de compra e venda de frações ideais de terreno objeto de incorporação antiga. Certidão da municipalidade comprobatória de que a edificação já está concluída e habitada, mas apresenta irregularidades construtivas com relação ao projeto aprovado, que impedem a concessão do "habite-se". Exigência de prévia averbação da construção. Desnecessidade. Dúvida improcedente. Recurso a que se dá provimento. (...). O recurso é consistente, impondo-se a reforma da decisão de primeiro grau, que manteve, em face da constatação de que a edificação já está concluída, as exigências de prévia averbação da construção do edifício, de registro da instituição do condomínio e de retificação do título para caracterizar como seu objeto a venda de unidades autônomas e não de frações ideais do terreno.(...). Há de se adotar, pois, o entendimento defendido pela Procuradoria-Geral de Justiça, de que a obrigatoriedade de averbação da construção das edificações surge, nos termos do art. 44 da lei nº 4.591, com a concessão do "habite-se", o que, em face do certificado a f. 45, ainda não ocorreu no caso concreto. Viável, nessas circunstâncias, o ingresso do título. Não há de se perquirir, portanto, no presente caso, quanto à realidade física das edificações, elemento extratabular cujo ingresso no registro imobiliário depende, ainda, da concessão do Certificado de Conclusão da Obra, negado pela Administração Municipal em razão da existência de irregularidades construtivas.” (Apelação Cível nº 83.565-0/5, da Comarca de Campinas, j. 27 de dezembro de 2001, rel. Des. Luís de Macedo).
 
    Procedente, pois, o recurso, para inverter o resultado da sentença e, afastando os óbices levantados, autorizar o registro do titulo em foco, acrescendo-se, por fim, observação de que não se vislumbra assertiva “enganosa e maliciosa, passível de sanção disciplinar” do registrador, como se sustenta (fls. 353), pois se afirmou a existência da “Comunicação datada de 11 de Maio de 1.995” “junto aos documentos do Registro da Incorporação” (fls. 04), não propriamente de documento integrante da incorporação ou submetido à qualificação registrária, tanto que se justificou a conversão do julgamento em diligência (fls. 83) e, assim, ficou bem esclarecida a situação pelo próprio registrador.
 
    Pelo exposto, dou provimento ao recurso para, reformando a sentença, julgar improcedente a dúvida suscitada e admitir o registro do título prenotado.
 
    (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
 


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