Despachos/Pareceres/Decisões
49968/2006
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Acórdão _ DJ 499-6/8
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 499-6/8, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante PALHARES ADVOGADOS ASSOCIADOS S/C e apelado o 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 18 de maio de 2006.
(a)GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida procedente – Conhecimento do recurso pelo Conselho Superior da Magistratura, quando há, na base do dissenso, questão referente à irregistrabilidade “in abstracto” da causa, ainda que o apelante se reporte à averbação – Relação entre rogação e qualificação registrária: aquela necessária ao impulso procedimental; esta, amarrada à legalidade – Promessa de dação em pagamento (causa) não registrável – Orientação pacífica e sedimentada do Conselho Superior da Magistratura que não se justifica alterar, mesmo diante do Novo Código Civil, que não induz novidade substancial – Inteligência do artigo 463, parágrafo único, do Novo Código Civil – Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Palhares Advogados Associados S/C, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada e manteve a recusa do Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital oposta ao registro de instrumento particular de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de bens imóveis, por falta de previsão legal para ingresso desse pré-contrato no fólio real.
Sustenta a apelante, em suma, que a promessa de dação em pagamento é registrável, pois seu único fim é dar publicidade ao negócio, sem transmissão de domínio, o que se permite por averbação, observando-se que a nova legislação civil, artigo 463 do Novo Código Civil, ampliou o rol dito taxativo do artigo 167, II, da Lei nº 6.015/73, bem como porque a promessa de dação em pagamento tem a mesma natureza jurídica da promessa de compra e venda, que tem permissão registral no artigo 167, II, 3, da Lei nº 6.015/73.
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 81/89).
É o relatório.
2. Pretende-se o ingresso no fólio real de instrumento particular de promessa de dação em pagamento atrelada à confissão de dívida, referente aos imóveis objetos das matrículas nº 48.914 a 48.928, todas do 4º Registro de Imóveis da Capital.
Poder-se-ia, em princípio, questionar a competência do Conselho Superior da Magistratura, na medida em a apelante sustenta pretender averbação, não registro, e, como se sabe, a atribuição do Conselho Superior da Magistratura é para dissenso envolvendo a prática de ato de registro em sentido estrito, não ato de averbação, cuja atribuição recursal é da Corregedoria Geral da Justiça.
Todavia, note-se que, ao se dizer que “a competência recursal do Conselho Superior da Magistratura é para dissenso que envolve a prática de ato de registro em sentido estrito” o que se afirma é que o ponto central para determinação dessa competência é saber que o ato de inscrição predial a ser praticado, em caso de qualificação positiva, é de registro em sentido estrito (não de averbação). A avaliação que define a competência, pois, é a do ato de inscrição predial (se de registro ou de averbação), não a da pretensão rogada pela parte interessada, especialmente quando está em foco a irregistrabilidade “in abstracto” da causa do direito a publicar, como é o caso.
Aliás, em sede de registro predial, o princípio de instância ou rogação é satisfeito com o requerimento verbal ou escrito dos interessados para os atos de registro em geral (artigo 13, II, da Lei nº 6.015/73) sem “maior formalidade” (Walter Ceneviva, Lei dos Registros Públicos Comentada, Ed. Saraiva, 7ª edição, p. 19), bastando a “apresentação do título inscritível”, que “subentende ou implica o requerimento de inscrição” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Ed. Forense, 4ª edição, p. 270), salvo para averbação, que reclama requerimento escrito com firma reconhecida (artigo 246, § 1º, da Lei nº 6.015/73), ressaltando-se que “a qualificação registrária sujeita-se ao princípio da instância, quando ao procedimento, que não se inaugura à mingua de rogação (‘ne procedat custos ex officio’); a desqualificação, enquanto resultado, impõe-se como tarefa oficial (Garcia Coni, III, 111), porque o registrador é o guardião ou conservador da segurança jurídica imobiliária” (Ricardo Dip, Sobre a qualificação no registro de imóveis, in Registro de Imóveis [vários estudos], Ed. Sérgio Fabris, p. 193). Assim, apresentado o título, satisfeita, em regra, a rogação necessária ao procedimento e, daí, saber se o ato inscritível almejado é de registro em sentido estrito ou de averbação é questão que foge à esfera voluntária do interessado e que fica automaticamente inserida no âmbito do juízo de qualificação registrária (amarrado, sobretudo, ao princípio da legalidade), uma vez que essa distinção (entre ato de registro ou de averbação) é da lei (artigo 167, I e II, da Lei nº 6.015/73), em norma jurídica cogente.
Ora, o ingresso de pré-contrato ou contrato preliminar de promessa de dação em pagamento em fólio real, se possível for, só se pode concretizar por registro em sentido estrito, não por averbação: a) a uma, porque o ingresso dessa promessa no fólio real teria, pela natureza do negócio, efeito real “erga omnes”, com reflexos próprios de direito real de aquisição; b) a duas, porque a previsão de registro da dação em pagamento (artigo 167, I, 31, da Lei nº 6.015/73) seria, para a inscrição da respectiva promessa, ponto próximo de apoio para interpretação extensiva (em cumulação com o artigo 463, parágrafo único, do Novo Código Civil, caso se entenda aplicável) ou para integração analógica (caso se conclua pela ocorrência de lacuna); c) a três, porque, em relação às situações paralelas de promessas de compra e venda e de cessão, as previsões normativas também são, como regra geral, de registro (artigo 167, I, 9, 18 e 20), anotada a previsão de averbação (artigo 167, II, 3) tão-somente para a situação excepcional de loteamento antigo, inscrito antes do início de vigência da Lei nº 6.015/73; d) a quatro, porque há inúmeros precedentes do Conselho Superior da Magistratura que, na fase recursal de processos de dúvida, examinaram a questão da registrabilidade, ou não, de promessa de dação em pagamento (Apelações Cíveis nºs 2.272-0-SP, 7.476-0/2-Taubaté, 40.017-0/0-SP, 63.089-0/6-SP, 68.605-0/9-Americana, 96.177-0/4-SP e 84-6/4-Tanabi), confirmando, deste modo, ainda que indiretamente, a competência deste órgão colegiado.
Assim, competente o Conselho Superior da Magistratura, uma vez que na base do dissenso está a prática de ato de registro em sentido estrito, nada obstante o apelante se reporte a averbação. Satisfeitos, ainda, os demais pressupostos de admissibilidade da apelação, é o caso de conhecimento do recurso.
A irresignação recursal não procede, pois correta a recusa do 4º Oficial do Registro de Imóveis da Capital e irreparável a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que julgou procedente a dúvida.
De plano, consigne-se que o Conselho Superior da Magistratura, em inúmeros precedentes, de diversas épocas, sempre manteve sólida e pacífica orientação no sentido de afirmar a inaptidão da promessa de dação em pagamento ao fólio real: cuida-se de título insuscetível de inscrição predial, não registrável, não só por falta de previsão legal específica no artigo 167 da Lei de Registros Públicos, mas também por sua natureza pessoal (não real) - (Apelações Cíveis nºs 2.272-0-SP, j. 13.06.83, rel. Des. Bruno Affonso de André; 7.476-0/2-Taubaté, j. 18.09.87, rel. Des. Sylvio do Amaral; 40.017-0/0-SP, j. 15.12.97, rel. Des. Márcio Martins Bonilha; 63.089-0/6-SP, j. 10.09.99, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição; 68.605-0/9-Americana, j. 19.10.00, rel. Des. Luís de Macedo; 96.177-0/4-SP, j. 12.12.02, e 84-6/4-Tanabi, j. 23.10.03, ambas rel. Des. Luiz Tâmbara).
E não é o caso de modificação deste seguro norte, tão bem sedimentado, como se pode colher nas seguintes lições:
* “Sem que preciso seja recorrer à freqüentemente afirmada taxatividade do rol encartado no art. 167 da Lei de Registros Públicos, posição sustentada por AFRÂNIO DE CARVALHO e em que se arrima o parecer da douta Curadoria oficiante em primeiro grau, até porque tal entendimento não é estreme de peleja na doutrina (WALTER CENEVIVA,"Lei dos Registros Públicos", pg. 350; WILSON DE SOUZA CAMPOS BATALHA, "Comentários", vol. 2, pg. 856; WALMIR PONTES, "Registro de Imóveis", pg. 58), bastante se exibe ao deslinde do tema, para impossibilitar o ato registral, por qualquer das alternativas alvitradas pelo recorrente, que a chamada promessa de dação em pagamento não confere direito real algum; e se não o atribui, não pode ser registrada, tampouco averbada, inclusive por que não abrange ocorrência que, por qualquer modo, altere o registro (art- 246 da Lei de Registros Públicos). Nem se pretenda dilargar o alcance da regra permissiva do registro da própria dação em pagamento (art. 167, I, 31), mesmo que a pretexto de conjugá-la com a admissibilidade do registro da promessa de cessão, ou de compra e venda, porque, se realmente, quando determinado o valor da coisa, freqüentemente ao se tratar de bem imóvel, a dação em pagamento se equipara à compra e venda - mera equiparação, não identidade - , sujeitando-se às normas dessa modalidade (art. 996 do Código Civil), na espécie, o mero compromisso de entrega de uma coisa no futuro não tem, sequer, o caráter de pagamento, por isso que inábil à geração de qualquer direito real. Os direitos reais, sim, se estabelecem em tipos definidos por lei, consoante "numerus clausus" outro qualquer, ainda que assemelhado, não possuirá tal natureza, descabido o recurso à analogia para a imputação extensiva do atributo. "Assim, o direito que o proprietário concede ao rendeiro de construir no terreno dado em arrendamento, embora assemelhável ao direito real de superfície, assim não se configura, uma vez que o Código não o contemplou. A retrovenda apresenta-se com características de direito real, mas não pode ser assim qualificada porque não consta da relação legal e está disciplinada como simples pacto adjeto ao contrato de compra e venda, ainda que também subordinada às regras da propriedade resolúvel", (ORLANDO GOMES, "Direitos Reais", ed. Forense, 1980,nº 294, págs. 398/399). Em suma, no direito brasileiro, a exemplo do que ocorre noutros sistemas, como nos Códigos francês e alemão, os direitos reais enumerados na lei não podem ser ampliados pela vontade das partes (LAFAYETTE,"Direito das Coisas", Prefácio, nº 4; CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA,"Instituições", vol. 4, pg. 12; ORLANDO GOMES, "Direitos Reais", pg, 398)” – (CSM, Apelação Cível nº 2.272-0-SP, j. 13.06.83, rel. Des. Bruno Affonso de André);
* “Na dação em pagamento, portanto, para a extinção da obrigação da dívida, ocorre a imediata transferência do bem, observando-se então as normas do contrato de compra e venda, daí ser permitido o ingresso do título no fólio, como disposto na Lei de Registros Públicos. Evidente que na promessa de dação em pagamento não se verifica a extinção da dívida, não há transferência do bem, permanecendo na esfera de direito pessoal e não real, daí não estar incluído dentre os títulos que podem ter ingresso no registro. Tratando-se de direito pessoal que desembocará na aquisição de um direito real, fica fora do registro, pelo simples fato de nada acrescentar à sua eficácia, nenhum efeito produz o ingresso ao fólio, continua sendo direito pessoal, que se descumprido ensejará ação de indenização por perdas e danos, mesmo que se registrada estivesse. “Afrânio de Carvalho em sua decantada obra Registro de Imóveis - Editora Forense - 4ª edição, ao discorrer sobre o Princípio de Legalidade, examinando os títulos registráveis e não registráveis assevera: "O registro não é o desaguadouro comum de todos e quaisquer títulos, senão apenas daqueles que confiram uma posição jurídico-real, como os constantes da enumeração da nova Lei do Registro (art. 167). Dessa maneira, não são recebíveis os títulos que se achem fora dessa enumeração, porquanto o registro nada lhes acrescenta de útil. Neste particular, a regra dominante é a de que não é inscritível nenhum direito que mediante a inscrição não se torne mais eficaz do que sem ela". Mais adiante, ainda tratando do mesmo tema afirma "Daí incumbir ao registrador a maior vigilância para rejeitar à entrada uma variedade de títulos irregistráveis: a)... f) promessas de permuta, de doação, de dação em pagamento e outras, bem como suas cessões" Correta, pois, a recusa manifestada pelo Senhor Oficial que atendeu a princípio da legalidade, posição prestigiada na sentença hostilizada, que não merece qualquer reparo” (CSM, Apelação Cível nº 84-6/4-Tanabi, j. 23.10.03, rel. Des. Luiz Tâmbara).
Ademais, convém repisar que, fosse possível o ingresso do título em pauta no fólio real, a situação seria de registro em sentido estrito, não de averbação, conforme as razões já expostas. Outrossim, averbação não é resíduo de registro inadmissível, sob pena de grave incongruência lógica do sistema registral imobiliário. Desqualificação decorrente de causa irregistrável, ou seja, da irregistrabilidade “in abstracto” da causa (v.g. posse, multipropriedade, cessão de direito hereditário, promessas de permuta, de doação e de dação em pagamento), abarca, por imperativo lógico de coerência, qualquer tipo de inscrição predial (registro ou averbação).
E, ainda que assim não fosse, na esteira precisa do Desembargador Bruno Affonso de André, manco de pressuposto jurídico seria o ato averbatório: “A dita promessa, em suma, só confere direito pessoal, não cabendo, de outra parte, ser objeto de averbação, como sugerido nas razões de apelo, porque, mesmo consagrando a lei uma previsão genérica a propósito (art. 246 da Lei de Registros Públicos), tal circunstância não derruba o pressuposto da efetiva alteração do registro, para tornar possível uma averbação (cf. FRANCISCO DE PAULA SENA REBOUÇAS, "Registros Públicos", ed. R.T., 1978, pg., 239, nota explicativa); e a mera promessa de dação em pagamento não tem o efeito de alterar o registro por isso que não dá ensejo a averbação, a exemplo do que ocorre com o chamado protesto contra a alienação de bens, reiteradamente inadmitido para averbação, porque nem altera o registro, nem impede a efetiva negociação do imóvel, como repetidamente decidido por este Conselho (apelações cíveis nºs 286.908, de Nhandeara, 23.5.80, Rel. Des. ADRIANO MARREY; 276.495, de Socorro, 8.1.79, Rel. Des. ANDRADE JUNQUEIRA; 599-0, de Pereira Barreto, 6.10.81, Rel. Des. AFFONSO DE ANDRÉ)” - (Apelação Cível nº 2.272-0-SP, j. 13.06.83, rel. Des. Bruno Affonso de André).
Não se diga, ademais, com respeito ao entendimento contrário, que o artigo 463, parágrafo único, do Novo Código Civil tenha mudado o apontado panorama, pois se reportou genericamente à previsão de “registro competente” de “contrato preliminar” sem especificação alguma, quer de registro, quer de contrato; logo, essa norma legal não tem força alguma para alargar o rol dos direitos reais de publicidade imobiliária ou para autorizar transposição de direito: de pessoal para real. Com efeito, ao prescrever, em redação genérica, respeitou-se a natureza própria de cada direito que cada pré-contrato pode gerar. Por exemplo: promessa de compra e venda (“contrato preliminar”), que pode gerar direito real de aquisição, comporta registro imobiliário (“registro competente”); todavia, promessa de dação em pagamento (“contrato preliminar”), que não gera direito real, mas apenas pessoal, não é suscetível de inscrição imobiliária, admitindo-se tão–somente a inscrição em registro de títulos e documentos (“registro competente”).
Por conseqüência, diante de causa (promessa de dação em pagamento) irregistrável em fólio real, forçoso reconhecer a inaptidão do título prenotado ao registro imobiliário.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS ,Corregedor Geral da Justiça e Relator
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