Despachos/Pareceres/Decisões
48763/2006
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Acórdão _ DJ 487-6/3
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 487-6/3, da Comarca de CAMPINAS, em que é apelante IMPSAT COMUNICAÇÕES LTDA. e apelado o 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 11 de maio de 2006.
(a)GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Dúvida suscitada – Compromisso de compra e venda levado a registro não transfere a propriedade, mas tão somente confere direito real de aquisição – Pertinência da recusa formulada pelo registrador – Recurso improvido.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 49/50) pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis de Campinas, que, apreciando dúvida suscitada, negou acesso ao fólio real do instrumento público de cessão de direitos celebrado entre Sidney Carlos de Paula e IMPSAT Comunicações Ltda., relativo aos lotes de terreno sob nº 01 e 02, ambos da quadra 02, do loteamento denominado Jardim São Gabriel, lá matriculados sob nº 105.285 e 105.286.
Assim se decidiu em razão de, com relação aos referidos lotes, terem sido celebrados compromisso de venda e compra, bem como sucessivas cessões, numa verdadeira cadeia de transferências, que, ao final, contemplou a recorrente. Ocorre que os mencionados contratos preliminares impróprios não transferiram a propriedade, razão pela qual não pode a aqui apelante pretender, com o registro do presente título (uma mera cessão de direitos outorgada pelo último componente da cadeia de transferências), ter adquirido o domínio sobre tais imóveis.
Houve recurso de apelação a fls. 52/57, no qual há insurgência com relação ao decidido. Isto porque a recorrente já se considera proprietária, ante a atual natureza jurídica que reveste o compromisso de venda e compra, conforme disposto nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, bem como no DL nº 58/37, na Lei nº 6.766/79, na Lei nº 10.931/04 e no Projeto de Lei nº 3.780/2004. Assim, haveria a viabilidade atual do registro, face o descabimento dos óbices vislumbrados pelo registrador.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso, pois já houve cessão anterior do direito real de aquisição à recorrente, o que foi devidamente averbado, mas isto não se confunde com o direito de propriedade, que só poderá ser transmitido pelos seus titulares e não por meros promitentes-vendedores (fls. 82/89).
É o relatório.
2. Saliente-se, de início, que, analisando os elementos constantes dos autos, não há mesmo como se realizar o registro, conforme bem ressaltado tanto pelo oficial, quanto pelo seu MM. Juiz Corregedor e ainda a douta Procuradoria Geral de Justiça.
De fato.
Nota-se, a fls. 23/28, que os dois lotes em questão têm como proprietários Hugo Piccolotto, Jeronymo Piccolotto, Joaquim Caetano de Aguirre, Henrique Toni Filho e Pedro Galhardi.
Assim sendo, só estes podem alienar o domínio. Ninguém mais, pois não se pode transmitir mais direitos do que se tem.
Ocorre que, quanto aos referidos imóveis (matriculados sob nº 105.285 e 105.286), constam no fólio real compromisso de venda e compra e sucessivas cessões devidamente averbados (AV. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07 e 08).
Ensejou a última destas averbações (AV.08) um instrumento particular de cessão e transferência de direitos e obrigações, de Sidney Carlos de Paula à recorrente IMPSAT.
Assim sendo, totalmente inviável o registro do presente título, que, a despeito de agora ter sido celebrado mediante instrumento público, possui “idêntica” finalidade daquele já averbado sob a denominação “AV.08” (cessão de direitos celebrada entre Sidney Carlos de Paula e IMPSAT Comunicações Ltda., relativa aos lotes de terreno sob nº 01 e 02, ambos da quadra 02, do loteamento denominado Jardim São Gabriel, matriculados sob nº 105.285 e 105.286).
A apelante se olvida da regra pela qual os compromissos de venda e compra, enquanto contratos preliminares impróprios, não transferem a propriedade (ainda que celebrados mediante instrumento público).
Se assim não fosse, inexistiria diferença entre compromisso de compra e venda e contrato de compra e venda.
O disposto no artigo 1.417 do Código Civil não altera (e até confirma) esta realidade, senão vejamos:
Artigo 1.417 - “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel” (grifos não originais).
Note-se que o direito real à aquisição (artigo 1.225, VII, do Código Civil) é direito real sobre coisa alheia. Em nenhuma hipótese pode ser confundido com a propriedade (artigo 1.225, I, do Código Civil), que é direito real sobre coisa própria.
O preceito contido no referido artigo 1.225 do Código Civil de 2.002, na legislação anterior (artigo 674 do Código Civil de 1.916), era ainda mais claro, ao prescrever quais os outros direitos reais, além da propriedade.
O mesmo pode ser concluído com o exame do artigo 1.418 do atual Código Civil:
Artigo 1.418 - “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos (entenda-se o direito de propriedade, que, no caso em tela, não foi transferido), a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel” (texto em negrito não original).
Definitivamente, conforme se depreende das consistentes e precisas manifestações do MP em ambas as instâncias (fls. 44/47 e 82/89), a recorrente não interpretou de modo correto o teor destes preceitos legais.
Basta examinar o título, a fls. 15/16, no qual consta ser o cedente “possuidor de direitos de compromisso de venda e compra”, ficando estes (e não o direito real de propriedade) cedidos à apelante.
Por outro lado, pode ser observado a fls. 62/66 que a doutrina colacionada pela apelante não lhe socorre.
Mais especificamente a fls.62, “in fine”, o renomado autor Sílvio de Salvo Venosa deixa claro que o Código Civil de 2.002 “não” emprestou ao compromisso de venda e compra o alcance que lhe deseja dar a recorrente .
Não se pode confundir, repita-se, o direito real de aquisição, conferido pelo compromisso de venda e compra devidamente registrado, com o direito de propriedade, que se transmite por meio de definitivo contrato prevendo tal alienação.
É isto que se depreende do artigo 5º do DL 58/37, bem como do artigo 25 da Lei nº 6.766/79.
Note-se que, da exceção prevista no § 6º, do artigo 26, da Lei nº 6.766/79, não se cuida, até mesmo porque faltou vir aos autos a prova de quitação do compromisso.
Quanto à Lei nº 10.931/04, se aplica a hipótese diversa (imóveis financiados) e o Projeto de Lei nº 3.780/2004, por ora, se resume a uma mera expectativa legislativa.
Portanto, “in casu”, a recorrente faz jus a reclamar dos proprietários tabulares a outorga da denominada escritura definitiva, podendo ajuizar ação de adjudicação compulsória em caso de recusa. Eventual ação de usucapião também pode ser cogitada, se presentes os seus requisitos.
É inviável, enfim, na sistemática vigente, pretender que, por meio de mero registro, o oficial transforme a cessão de direitos em compra e venda, suprindo, de forma inusitada, a formalização legal e a manifestação de vontade das partes.
Tratar-se-ia de uma anômala “adjudicação administrativa”, despida até de prova da quitação do contrato preliminar impróprio.
Permití-lo implicaria, inclusive, na plena transferência do domínio, sem que houvesse aqui sido recolhido o ITBI.
Em suma, busca a recorrente a realização de registro que eleve o título em questão à categoria de contrato de compra e venda, dispensando-se prova de quitação e outras formalidades necessárias à efetiva transmissão da propriedade, o que, como já se viu, não é possível.
Ante o exposto, é negado provimento ao recurso interposto, ficando mantida a r. sentença de primeiro grau que acolheu a dúvida e considerou inviável o registro.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS ,Corregedor Geral da Justiça e Relator
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