Despachos/Pareceres/Decisões
46867/2005
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Acórdão _ DJ 468-6/7
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 468-6/7, da Comarca de MAIRIPORÃ, em que são apelantes OSVALDIR ARTUNI e OUTROS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 15 de dezembro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis – Dúvida – Fração ideal de imóvel a que atribuída área certa – Elementos registrários que demonstram a pretensão de implantação de parcelamento do solo disfarçado sob a forma de condomínio voluntário – Registro inviável – Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Osvaldir Artuni e outros, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mairiporã e negou o registro de escritura de compra e venda de parte ideal de 20.161,00 m², que é equivalente a 7,8264751% da metade ideal do imóvel rural objeto da transcrição 3.974, por considerar demonstrada a pretensão de implantação de parcelamento do solo em fraude à legislação que o regulamenta.
Sustentam os apelantes, em suma, que neste caso não estão presentes os elementos capazes de caracterizar a intenção de realizar parcelamento do solo em fraude à legislação que o regulamenta porque: compraram área de 20.161 m² que, por seu tamanho, não pode ser considerada pequena fração de terreno; são parentes e pretendem utilizar referida área em conjunto; a área adquirida é superior à fração mínima de parcelamento do imóvel rural. Esclarecem que a subdivisão dessa área de 20.161 m² entre os compradores, indicada na escritura de compra e venda, somente serviu para especificar a participação de cada comprador no pagamento do preço do imóvel e não constitui, em razão disso, parcelamento irregular. Requerem a reforma da r. sentença, com a improcedência da dúvida.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 109/112).
É o relatório.
2. Os elementos contidos na escritura de compra e venda apresentada para registro são suficientes para demonstrar que o instituto do condomínio voluntário foi utilizado para ocultar parcelamento de imóvel rural feito à margem da legislação que o regulamenta, o que, conforme tem reiteradamente decidido este E. Conselho Superior da Magistratura desde a Apelação Cível nº 72.365-0/7, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo, é causa de recusa do registro.
Em igual sentido, além disso, se pronunciou a Colenda Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Extraordinário em Mandado de Segurança nº 9.876/São Paulo (98/0038544-4), em v. acórdão de que foi relator o Ministro Ari Pargendler e que teve a seguinte ementa:
“CIVIL. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRAS, PARA TRANSFERIR LOTE CERTO E DETERMINADO, SEM O REGULAR PARCELAMENTO DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE. A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a legislação específica; o juiz que proíbe o registro desses negócios, sem a prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só ordenou o que o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. Recurso ordinário não provido”.
A recusa se impõe, no presente caso, porque os apelantes pretendem o registro de escritura pública de compra e venda, que celebraram com Willy Edgard Vassaitis e Eunice Aparecida Vassaitis, de parte ideal correspondente a 20.161,00 m², ou 7,8264751% da metade ideal do imóvel rural objeto da transcrição nº 3.974 do Registro de Imóveis de Mairiporã, o qual tem área total de quatro alqueires, seis litros e trezentos e cinqüenta metros quadrados.
Os vendedores do imóvel, conforme a certidão de fls. 13, são titulares da metade ideal da propriedade de que, entretanto, venderam parte certa e determinada, com 20.161,00 m², o que denota a existência d’um primeiro parcelamento, informal, em que delimitada área certa para o que deveria constituir sua metade ideal e, depois, de outro pelo qual destacaram dessa área o terreno vendido aos apelantes.
O impedimento para o registro, portanto, decorre do irregular parcelamento do solo que permitiu aos vendedores atribuir área certa e localizado para o que seria sua metade ideal do imóvel e, depois, desmembrar desse terreno outro menor, com área 20.161,00 m², que foi comprado pelos apelantes.
Ao receber localizações certas e determinadas no solo não podem referidas frações serem consideradas ideais, pois não mais caracterizadas “...pela indivisão do objeto e divisão dos sujeitos” (Orlando Gomes, Direitos Reais, 10ª ed., Forense, 1988, pág. 198), o que configura a burla à legislação que regulamenta o parcelamento do solo.
A alegação dos apelantes de que utilizarão em conjunto a área com 20.161,00 m² e de que esta medida supera a fração mínima de parcelamento do imóvel rural apenas confirma a existência do parcelamento do solo feito à margem da legislação que o regulamenta e, portanto, a inviabilidade do registro pretendido.
A existência de parentesco entre os apelantes, que justificaria a compra conjunto do imóvel, não é, pois, fator preponderante para autorizar a prática do ato porque o parcelamento irregular do solo, como visto, está caracterizado com a atribuição de localização certa e determinada a para a área com 20.161,00 m² que é objeto da escritura de compra e venda.
Portanto, configurado o uso do instituto do condomínio voluntário para disfarçar a implantação de parcelamento de imóvel rural sem o prévio atendimento dos requisitos previstos na legislação que o regulamenta, deu a MM. Juíza Corregedora Permanente a correta solução para a dúvida que foi julgada procedente.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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