Despachos/Pareceres/Decisões
46668/2006
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Acórdão _ DJ 466-6/8
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 466-6/8, da Comarca de ATIBAIA, em que são apelantes ANTONIO BARACHO DA SILVA e MARIA DOS ANJOS BARACHO DA SILVA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 16 de fevereiro de 2006.
(a)GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida. Registro de escritura de venda e compra. Alienação de parte ideal. Indícios registrários de que se trata de expediente para irregular desmembramento do imóvel. Fraude à lei que impede o registro. Dúvida procedente. Recurso não provido.
Adotado o relatório de fls. 91/92:
“1. Trata-se de apelação interposta por Antonio Baracho da Silva e outro (fls.70/77) contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito Corregedor Permanente do Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Atibaia (fls. 63/64), que julgou procedente dúvida suscitada, negando registro a escritura de compra e venda de parte ideal do imóvel matriculado sob o número 50.775.
Sustentam, em síntese, os recorrentes, que razão não assiste ao Oficial, uma vez que não se pretende no caso em tela implantar um loteamento irregular no local, tratando-se de venda para posterior extinção de condomínio, não havendo ofensa à Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
A Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 85/89).”
É o relatório.
2. O apelante pretende o registro na matrícula nº 50.775 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Atibaia, da escritura pública de venda e compra de fração ideal equivalente a 25% de área total de 1000 metros quadrados, o que foi recusado pelo Oficial, uma vez que há indícios de parcelamento irregular do solo.
Extrai-se das informações do Oficial que foram anteriormente efetivadas diversas outras vendas de frações ideais do imóvel.
Com efeito, consta dos autos que do imóvel original objeto da matrícula de nº 46.678 foram transmitidos à Prefeitura Municipal de Bom Jesus dos Perdões duas faixas em desapropriação amigável.
Tal circunstância por si já demonstraria a intenção de burlar a Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
Como se não bastasse, o remanescente ficou constituído por três glebas matriculadas sob os nº 46.846, 46.847 e 46.848. A primeira delas foi desmembrada em dez lotes, a segunda em seis, e a terceira, do mesmo proprietário, em três áreas.
É evidente que o imóvel primitivo sofreu inúmeros fracionamentos ao arrepio da lei de ordem pública que rege tal prática, não sendo cabível, dessa forma, em que pese razões dos recorrentes, o registro da escritura pública de venda e compra da fração ideal.
A área em questão é parte de uma gleba dividida em quatro lotes, todos eles cadastrados na Prefeitura Municipal com lançamentos de imposto predial individualizados, o que também corrobora a tese de que há parcelamento irregular do solo.
A escritura originalmente apresentada, e que foi objeto de retificação, consignava que a alienação se referia a uma área de 250 metros quadrados, o que revela igualmente se tratar de área identificada.
Note-se que há menção na escritura de compra e venda de que a transmissão é feita para preparação de extinção de condomínio, mas se trata de área certa, individualizada, perfeitamente localizada e identificada como o lote de nº 10, da quadra B da Vila São José.
Este E. Conselho já se pronunciou nesse sentido no julgamento da Apelação Cível nº 72.365.0/7-00, também da Comarca de Atibaia, “verbis”:
"... mostra-se oportuna e importante a discussão do tema do ingresso no registro imobiliário de títulos que representem a transmissão de parte ideal do imóvel, assim como a correta expressão do entendimento adotado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura, cujas decisões anteriores, no sentido de que o registrador deve ater-se aos elementos tabulares ou expressamente constantes do título, não podem ser indevidamente utilizadas para viabilizar a fraude às normas cogentes que disciplinam o uso e o parcelamento do solo.
A qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor.
No caso vertente, é preciso visualizar, em sua totalidade, a situação jurídico-real do imóvel matriculado sob o número 50.046, tal como indicada pelo fólio real, o que, demonstrada a fraude à lei, implementada com o uso de procedimento aparentemente lícito, inviabiliza o registro postulado. (...)
O que se constata, de forma inequívoca, com a análise dos elementos registrários e do que consta do título causal relativo ao registro pretendido é a utilização de expediente aparentemente lícito, qual seja o condomínio tradicional, previsto no Código Civil, com a alienação de partes ideais não localizadas e sem identificação no título, para burla da legislação cogente que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, viabilizando, por meio de fraude, se não a implantação de loteamento irregular, ao menos a efetivação do desmembramento de no mínimo cinco pequenas glebas, que não obstante indicadas apenas como partes ideais, já foram, em sua maioria, alienadas pelos primeiros adquirentes a outros, como verdadeiras unidades imobiliárias autônomas, o que se verifica pelo exame da matrícula (R.5 e R.10; R.6 e R.7; R.11 e R.12; e , agora, a pretensão de nova transferência do que consta do R.9), situação registrária suficiente para, com fundamento no item 151, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que regulamenta a legislação pertinente, obstar o registro postulado.
Alterou-se de forma deliberada uma situação de fato para escapar à incidência da norma. Simulou-se uma situação para a lei não atingir, livrando-se dos seus efeitos. Na clássica lição de Miguel Maria de Serpa Lopes: "O significado do negócio em fraude à lei é o de um ato realizado de um modo aparentemente legal, mas com o escopo de burlar uma norma coercitiva do Direito. Quando a lei veda um determinado ato, as partes simulam um ato permitido para atingir o objetivo proibido" ("Curso de Direito Civil - Introdução, Parte Geral e Teoria dos Negócios Jurídicos", vol. I, 5ª ed., 1971, Freitas Bastos, nº 300, pp. 398).
Complementa esta idéia o Desembargador Antonio Cezar Peluso: ' fraude à lei, que no fundo é fraude aos resultados práticos das normas cogentes, à medida que é inevitável a incidência e a eficácia destas (não se frauda norma não cogente, porque sua incidência não é necessária), aponta, desde logo, para idéia de frustração objetiva do ordenamento jurídico: a tipicidade da fraude à lei está na contrariedade a direito, não propriamente na intenção ou no estado de ânimo dos agentes. A palavra ´fraude´ está aqui no sentido primeiro do seu radical latino, de frustração (da lei cogente), não sendo essencial, na caracterização dessa figura jurídica, tenham os interessados agido de maneira maliciosa, com o propósito de eludir os resultados desfavoráveis da incidência infalível da lei, embora quase sempre seja positiva a resposta a tal indagação. O que pesa, basta e decide, sob tal aspecto, é que tenha havido a frustração objetiva do resultado prático previsto por norma jurídica cogente que incidiu, isto é, sua não aplicação' E exemplifica: 'Está-se a usar de categoria jurídica lícita, que, objeto de regras não cogentes, é o condomínio disciplinado pelo Código Civil, como sortilégio para evitar os resultados práticos das normas cogentes da Lei de Parcelamento do Solo...(Temas de Direito Urbanístico 2 da Caohurb - Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça da Habitação e Urbanismo, palestra sob o tema Fraude à Lei de Parcelamento do Solo e à Lei de Incorporação Imobiliária, pp. 369 a 371).
Não há dúvida, pois, quanto à irregularidade do desmembramento efetuado, feito de maneira a tangenciar a aplicação de normas cogentes, o que se denota pelos elementos registrários e se mostra suficiente para impedir o ingresso da escritura de venda e compra”.
As razões expostas no acórdão se adequam perfeitamente ao caso em testilha.
Acrescente-se que as Normas de Serviço vedam expressamente o registro pretendido, em seu capítulo XX, item 151:
“É vedado proceder a registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil, caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos”.
Por fim, cumpre consignar que não era mesmo possível o ingresso da escritura no fólio real da forma originalmente pretendida, uma vez que o imóvel estava descrito como fração ideal expressada em metros quadrados, o que é incabível.
Diante do exposto, nego provimento à apelação para manter a sentença recorrida, nos termos da fundamentação ora adotada.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS ,Corregedor Geral da Justiça e Relator
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