Despachos/Pareceres/Decisões
38568/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 385-6/8
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 385-6/8, da Comarca de SOROCABA, em que é apelante JACOMINA RADAIC e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 06 de outubro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de Sentença - Adjudicação de unidade autônoma condominial por substituição da vontade da construtora incorporadora - Evidência de que não integra seu ativo permanente - Bem destinado à venda - Dispensa, “ipso facto”, de certidões negativas do INSS e da Receita Federal - Registro possível - Recurso provido.
1. Cuida-se de apelação interposta por Jacomina Radaic contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Sorocaba, o qual negou, por falta de certidões negativas de débitos expedidas pelo Instituto Nacional do Seguro Social e pela Receita Federal, o registro de carta de sentença, para adjudicação de apartamento, expedida pelo Juízo da 4ª Vara Cível local nos autos da ação de "cancelamento de hipoteca c/c. obrigação de fazer e pedido de antecipação da tutela jurisdicional", movida pela ora apelante contra Espaço Projetos e Construções Ltda. e Banco do Estado de São Paulo S/A., julgada procedente.
Alega a recorrente, em síntese, que o imóvel fazia parte, meramente, do ativo circulante da construtora, configurando verdadeira "mercadoria", para fim de venda, hipótese em que as CNDs são dispensáveis. Requer provimento, para obtenção do registro (fls. 57/67).
Opõe-se o Ministério Público, afirmando que não existe "declaração expressa no próprio título de que o imóvel alienado não faz parte do ativo permanente da empresa vendedora, bem assim de que sua atividade cinge-se à comercialização de imóveis", a qual reputa indispensável, na "esteira de decisões normativas dos órgãos arrecadadores de contribuições e tributos federais" (fls. 96).
É o relatório.
2. Neste caso concreto, existem peculiaridades, bem evidenciadas, que viabilizam o registro.
Como já reconhecido por este Conselho Superior na Apelação Cível nº 99.827-0/3, da Comarca da Capital, "mercê de seguidas instruções normativas (O.S. nºs. 156/97, 163/97, 182/98, 207/99 e 211/99), os próprios órgãos arrecadadores vêm dispensando a apresentação de certidões negativas quando o imóvel pertença a empresa cuja atividade seja a de comercialização de imóveis, e desde que ele não integre seu ativo fixo".
A referência é a ordens de serviço do INSS.
Não é diferente a orientação veiculada pela Receita Federal por meio da Instrução Normativa SRF nº 93, de 23 de novembro de 2001, cujo artigo 17, “caput”, estabelece: "É dispensada a apresentação de Certidão Negativa de Tributos e Contribuições Federais nas transmissões de imóveis, não integrantes do ativo permanente, realizadas por empresa que exerce a atividade de compra e venda de imóvel, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou de construção de prédios destinados à venda".
É certo que, em tais diplomas, as entidades arrecadadoras permitem que se presuma existir tal situação, sem mais perquirições, quando houver declaração expressa da pessoa jurídica alienante nesse sentido (parágrafo único do artigo supra), ou forem apresentados os respectivos atos constitutivos ao Tabelião que lavrar a escritura, os quais "ficarão arquivados no Serviço de Notas" (O.S. nº 207/99 do INSS, item 6.3).
Porém, em caso de substituição da vontade da alienante por decisão judicial que acarrete adjudicação compulsória, pressupõe-se não ter havido outorga de escritura definitiva (inviabilizando que se pense em prévia exibição de atos constitutivos ao notário), nem comparecimento da vendedora (que, se omitiu a própria escritura, certamente terá omitido a referida "declaração expressa").
Sobreveio a recentíssima Instrução Normativa nº 3, de 14 de julho de 2005, da Secretaria da Receita Previdenciária, prevendo, ao invés de declaração ou atos constitutivos, a apresentação de demonstrativo contábil revelador de que o imóvel compõe ativo circulante, para comercialização, e não consta do ativo permanente da empresa. Tal exigência substitutiva revela claramente que o que importa, mais do que esta ou aquela formalidade, é a efetiva existência da vislumbrada situação de fato.
Se a vendedora, como observado, nem sequer compareceu para outorgar escritura e chegou ao ponto de ver sua vontade substituída por sentença, por certo igualmente não terá trazido esse demonstrativo contábil, só passível de obtenção a partir de seus próprios arquivos, de acesso inviável para a ora adquirente. Mas, em casos como o presente ou semelhantes, em que evidenciada essa impossibilidade, as CNDs somente poderão ser dispensadas se suprida a dita demonstração, em concreto, por eloqüentes elementos de certeza.
Na hipótese aqui em exame, houve esse suprimento (sem a inviabilizada exibição de lançamentos contábeis, declaração ou atos constitutivos) graças aos sólidos e convincentes subsídios encontrados nos autos.
Basta observar que da própria matrícula (e, portanto, ao alcance do registrador), constam dados inequívocos reveladores de que a empresa alienante incorporou e edificou o edifício com propósito específico de venda das unidades, no desempenho de atividade econômica (fls. 68/78 da carta de sentença em apenso).
Tanto assim que, como consignado na tábua, deu, como garantia de dívida, a totalidade do imóvel primitivo, "para construção do empreendimento imobiliário", em hipoteca ao Banco do Estado de São Paulo S/A. (R.5, fls. 71 do apenso), sendo que, conforme consta da averbação nº 6, cedeu fiduciariamente ao aludido credor "todos os direitos creditórios resultantes da alienação do empreendimento já mencionado ou de qualquer uma de suas unidades" (fls. 71vº). Patente o objetivo de venda, apresentando-se a edificação como verdadeira atividade econômica, sem vislumbre de incorporação das unidades resultantes ao ativo fixo da empreendedora.
A situação se equipara à aventada na Apelação Cível nº 000.335.6/0-00, da Comarca de São Bernardo do Campo, por mim relatada: "o apartamento 23 e respectiva vaga de garagem estão situados em edifício que foi objeto de incorporação e instituição de condomínio pela mesma sociedade que os comprometeu vender para a apelante Alzira da Cunha Carlos e seu então marido, posteriormente falecido, e foi este compromisso de compra e venda o primeiro negócio jurídico de disposição da unidade autônoma efetuado pela incorporadora (fls. 57/59), o que deixa claro que a referida unidade não integrou o ativo permanente da promitente vendedora".
Aqui não é diferente e o exame dos elementos específicos carreados aos autos e das próprias peças que instruem a carta de sentença corrobora tal conclusão, valendo atentar, inclusive, para o teor do próprio instrumento particular de compromisso de venda e compra (fls. 21/30 do apenso). Possível, assim, superar o óbice levantado pelo registrador.
Diante do exposto, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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