Despachos/Pareceres/Decisões
46260/2006
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Acórdão _ DJ 462-6/0
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 462-6/0 , da Comarca de PARAIBUNA, em que são apelantes VALDOMIRO LEANDRO DA CRUZ e SUA ESPOSA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 17 de agosto de 2006.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Extensão e localização da área precariamente descritas na matrícula – Venda de partes ideais com metragem definida – Ofensa ao princípio da continuidade - Impossibilidade de cumprimento de exigências no curso do procedimento - Dúvida procedente - Recurso improvido.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 55/60) pela MM. Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e anexos da Comarca de Paraibuna, que acolheu dúvida suscitada, negando acesso ao fólio de duas escrituras de venda e compra relativas a uma parte do imóvel matriculado sob n° 3.101, com área total de “mais ou menos” 60,00 alqueires. Pela primeira, lavrada em 06 de setembro de 1.993, Joaquim Luiz da Silva e Tereza da Silva venderam a Francisco de Assis Coelho sua parte ideal correspondente a 3,75 alqueires ou 9,075 hectares. Já na segunda, a mesma parte ideal é revendida por Francisco de Assis Coelho e aos recorrentes Valdomiro Leandro da Cruz e sua mulher.
Assim se decidiu em razão dos títulos serem vagos e imprecisos em relação às dimensões e localização da área, além do fato de se estar alienando partes ideais, o que inviabiliza os almejados registros.
Houve recurso a fls. 63/71, no qual há insurgência com relação ao decidido. Prima facie, pugnou-se pela conversão em diligência para que os títulos fossem prenotados. Em seguida, sustentou-se a possibilidade do registro relativo à alienação de partes ideais do imóvel. Na ocasião, foram juntados novos documentos (fls. 74/ 80).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não conhecimento e, subsidiariamente, pelo improvimento do recurso (fls. 89/93), ante a precária descrição do bem a ferir o princípio da especialidade objetiva.
Determinou-se a conversão em diligência, para que os títulos fossem prenotados (fls. 95/96).
As partes tiveram ciência dos novos documentos juntados, só havendo o MP se manifestado a respeito (fls. 119/123).
É o relatório.
2. Analisando-se os elementos constantes dos autos, não há mesmo como se realizar o registro, conforme bem ressaltado tanto pelo Oficial suscitante, quanto pela sua MMª Juíza Corregedora e ainda pelos zelosos membros do Ministério Público que aqui oficiaram nas duas instâncias.
Em primeiro lugar, porque há incerteza relativa às dimensões e exata localização do imóvel, conforme bem apontado na r. sentença recorrida.
Neste tocante, o Conselho Superior da Magistratura, a partir do julgamento da Apelação Cível de nº 6.084-0, assentou entendimento no sentido de que:
É preciso que, em primeiro lugar, o imóvel objeto da futura matrícula corresponda, por completo, àquele transcrito, persistindo, em segundo lugar, uma descrição tabular capaz de afastar os riscos de sobreposição, total ou parcial, com outros prédios e que contenha, em terceiro lugar, lastro geográfico possibilitador da efetiva identificação do bem.
Decisão semelhante foi proferida na Apelação Cível nº 79.933-0/3.
A descrição do bem, tanto na matrícula, quanto nos títulos em comento, é mesmo vaga, imprecisa e insuficiente. Não há descrição do espaço ocupado pelo imóvel no solo, medidas perimetrais, rumos norteadores ou pontos de amarração, sendo que a perpetuação de tal irregularidade representa manifesta ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível nº 000.430.6/4-00, teceu considerações sobre dito princípio, no seguinte jaez:
Tal preceito, no dizer de Afrânio de Carvalho, “significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”. Pondera que, para tanto, há requisitos a serem observados. “Esses requisitos são os dados geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele ocupado” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio de Janeiro, 1998, p. 203).
Nesse ritmo, explicita Ricardo Dip: “A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea individua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância.Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é o seu tamanho? qual é sua figura? Onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?” (Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, apresentado no XIV Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1987, p. 03, “apud” Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p. 66). Na hipótese vertente, observando-se a matrícula, constata-se que é apenas mencionada a dimensão da área, seguida da expressão “mais ou menos”, seguindo-se um elenco de nomes de confrontantes (fls. 31). Não há medidas, rumos, amarrações ou referências. Nada que permita saber onde está, realmente, o terreno.
Evidentemente, embora haja previsão na Lei de Registros Públicos (artigos 196 e 228) e nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de que na abertura de matrícula serão levados em consideração elementos constantes do registro anterior, mister se faz obter, em casos como o presente, mediante o procedimento apropriado, os dados necessários para a adequada identificação do bem, sob pena de não se dar efetividade ao sistema legalmente instituído.
Ensina, assim, Afrânio de Carvalho: “A matrícula recebe um número, correspondente à sua posição cronológica, com o qual se distingue de qualquer outra, e deve ter um teor em forma narrativa, mas abreviada, que satisfaça sua finalidade, que é individualizar o imóvel e o seu proprietário. Tendo por extremas o objeto e o titular do direito real, abrange dados individualizadores de um e de outro. Tanto o imóvel como o proprietário hão de ser descritos precisamente, sem que reste dúvida sobre a sua identidade, declinando-se, por fim, o vínculo ou título que prende o primeiro ao segundo, vale dizer, o número de registro anterior.
O imóvel deve ser descrito de modo a fixar exatamente o lugar que ocupa na superfície da terra, a sua situação no país e na circunscrição territorial. A descrição há de mencionar primeiramente o terreno, com os seus limites e confrontações, e secundariamente as construções, se houver, porque estas são meras acessões. Tanto vale dizer que, em se tratando de imóvel urbano, não está na ordem natural das coisas mencionar primeiro as casas ou moradas e depois o terreno, com suas medidas e confrontações. Estas abrangem os limites e os nomes dos confrontantes, porque sem estes se torna não raro impossível situar no espaço a figura do imóvel. As confrontações dos imóveis rurais são referidas aos pontos cardeais: confronta ao norte com..., ao sul com..., a oeste com..., chegando a maior precisão, nordeste, noroeste, sudeste, sudoeste, rumo e metragem” (ob. cit., p. 361).
Aqui, porém, trata-se de área que, como frisado pelo registrador, não se encontra perfeitamente identificada no âmbito tabular, ausentes as medidas e coordenadas perimetrais.
Ou seja, os elementos presentes no álbum real, que são os que efetivamente importam para a finalidade colimada, não propiciam a certeza e a segurança indispensáveis sobre sua localização. Mostra-se realmente imperioso, em situações como a presente, que se adote o procedimento necessário para a adequada especificação geográfica.
Tudo com espeque no artigo 176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito inarredável a exata identificação do bem. E, se a matrícula foi aberta abrigando os parcos dados de transcrições anteriores, cumpre ter em mente que não se pode eternizar a omissão.
A hipótese, portanto, demanda prévia retificação, o que deve se dar nas vias próprias.
Neste diapasão, o decidido pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 461-6/5:
O alegado erro e eventual retificação de matrícula não podem ser apreciados no presente procedimento de dúvida, via pela qual não pode ser alterada a situação jurídica do imóvel hoje existente.
Há mais.
Com relação aos respeitáveis julgados colacionados pelos recorrentes, deve ser ressaltado que a venda de frações ideais até pode ser levada ao folio, desde que expressa em percentuais incidentes sobre a área e não em medida certa (“correspondendo a 3,75 alqueires ou 9,075 hectares”), como aqui verificado.
Neste sentido, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, capítulo XX, item 151, “verbis”:
151. É vedado proceder a registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil, caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos.
No mesmo jaez, o decidido por este Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível nº 000.156.6/3-00, como se nota:
Por outro lado, a falta de descrição da área alienada não obsta o registro, posto que, tratando-se de partes ideais, não se pode mesmo descrever o objeto da compra e venda, sob pena de se tornar parte localizada, o que não se admite.
(...)
A referida menção na escritura não impede o registro, posto que foi operada a venda de parte ideal correspondente a 10% do todo descrito no título.
Mas, para que seja possível o registro das frações ideais na forma pretendida pelo recorrente, não poderá ser considerada aquela identificação, posto que é vedado o registro de parte ideal que ostente localização, numeração ou metragem certa, conforme dispõe o item 151 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, tendo em vista a evidente descaracterização do condomínio tradicional.
Mas não é só.
Conforme observado pelo registrador, no que concerne ao segundo título, impossível se atender ao reclamo dos recorrentes sem afrontar o princípio da continuidade.
Neste sentido, reza o artigo 195 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos):
Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Assim ensina Narciso Orlandi Neto, na obra Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes-Livraria Del Rey Editora, 1197, págs. 55/56:
No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro.
A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: “nemo dat quod non habet”. “Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem, tampouco, onerá-lo” (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53).
Finalmente, fica observado que não se admite o atendimento de exigências no curso do procedimento da dúvida.
Por tal razão, os documentos juntados a destempo (e até mesmo por ocasião das razões do recurso) são aqui ineficazes.
Ante o exposto, mantém-se a procedência da dúvida e se nega provimento ao recurso interposto.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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