Despachos/Pareceres/Decisões
37761/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 377-6/1
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 377-6/1, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e apelado ANTONIO MAFFEI.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 06 de outubro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de adjudicação - Herdeiros dos proprietários como transmitentes - Ausência de registro anterior da partilha dos bens dos proprietários falecidos - Ofensa ao princípio da continuidade do registro - Configuração - Recurso provido para manter a recusa.
1. Cuida-se de apelação interposta pelo representante do MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO contra a r. sentença, proferida em dúvida, que afastou a recusa do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, determinando o registro de carta de adjudicação em favor do apelado, extraída dos autos do processo de ação de adjudicação compulsória em que este último moveu em face de Imobiliária Monções S/A. Comercial e Incorporadora, Rubens de Almeida Arruda Camargo, Euclides de Arruda Camargo Junior, Ruth Maria de Arruda Camargo Junqueira e Ricardo Afonso Junqueira. A recusa ao registro consiste na ofensa ao princípio da continuidade, uma vez que os proprietários do imóvel são falecidos.
Sustenta, em síntese, o apelante que as razões deduzidas da r. decisão atacada não podem subsistir uma vez que a alienação só é possível por aquele que conste do registro como seu titular, por força do princípio da continuidade, pouco importando se os herdeiros dos titulares do domínio participaram da ação, uma vez que é necessário o registro anterior da partilha dos bens do falecido. Requer a reforma da r. sentença atacada, a fim de que seja obstado o registro.
O representante do Ministério Público proferiu parecer, pronunciando-se pelo não acolhimento do apelo, mantendo-se a r. sentença por outro fundamento.
É o relatório.
2. Procedente a irresignação recursal.
Almeja o recorrente seja obstado o ingresso do título no fólio real, mantendo-se a recusa do oficial do registro, reformando-se, em conseqüência a r. sentença atacada, por vislumbrar ofensa ao princípio da continuidade, uma vez que a transferência de domínio pretendida está sendo efetuada por quem não é proprietário do imóvel.
De início, saliente-se assistir ao registrador o direito e dever de proceder à qualificação dos títulos levados a registro, seja ele judicial ou extrajudicial, dentro das normas e princípios registrários. Este é o entendimento firmado nas Apelações Cíveis nºs. 22.417-0/4, da Comarca de Piracaia e 44.307-0/3, da Comarca de Campinas. O item 106, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça também assegura que "incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais".
No registro de imóveis prevalece o princípio da continuidade que obriga que a pessoa que transmite um direito figure como titular dele no registro imobiliário, seja a transmissão decorrente de ato voluntário ou não.
Sobre o significado do princípio da continuidade, ensina Afrânio de Carvalho que:
"O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente.
Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público." (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed. Forense, 1998, pág. 253).
Desta lição compartilha Narciso Orlandi Neto, para quem:
"No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: nemo dat quod non habet . "Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem, tampouco, onerá-lo" (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53). (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes-Livraria Del Rey Editora, 1197, págs. 55/56).
No caso dos autos, realmente ocorreu ofensa ao princípio da continuidade, pois aqueles que constam como titulares do domínio do imóvel (Euclides de Arruda Camargo e sua mulher, Ruth Almeida de Arruda Camargo) não são os outorgantes da transmissão do bem (Rubens de Almeida Arruda Camargo, Euclides de Arruda Camargo Junior, Ruth Maria de Arruda Camargo Junqueira e Ricardo Afonso Junqueira), carecendo-lhes, pois, legitimidade para tanto, e, em conseqüência, impedindo-se o registro.
Pese embora serem os transmitentes do imóvel, herdeiros dos proprietários falecidos, não podem promover a alienação em nome daqueles, sem que primeiro lhes seja formalmente - mediante inscrição no fólio real - transferido o domínio em razão da morte, para os fins de assegurar a regularidade da corrente registrária.
Ressalte-se, por oportuno, que na época em que ajuizada a ação de adjudicação compulsória (janeiro de 1998 - fls. 20/24), já se encontrava em tramitação a ação de arrolamento de bens deixados pelos proprietários, ajuizada no ano de 1994 (fl. 45), o que evidencia que a primeira medida judicial poderia ter sido proposta contra o espólio dos falecidos, viabilizando agora o registro da transmissão.
Diante do exposto, dou provimento ao recurso para, mantida a recusa do oficial ao registro, reformar a r. sentença atacada.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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