Despachos/Pareceres/Decisões
34262/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 342-6/2
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 342-6/2, da Comarca de AMERICANA, em que é apelante a CONCESSIONÁRIA DO SISTEMA ANHANGÜERA-BANDEIRANTES S/A e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 12 de maio de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Desapropriação amigável - Carta de adjudicação fruto de homologação judicial de transação em procedimento a isto exclusivamente destinado - Desnecessidade de escritura pública - Ausência, porém, de processo de desapropriação propriamente dito, de produção de prova pericial e do depósito do preço da coisa - Forma derivada de aquisição da propriedade - Imóvel de propriedade de pessoas que não participaram da transação judicial - Princípio da continuidade - Necessidade de planta demonstrativa da área original e do destaque ocorrido - Princípio da especialidade - Exigência de CCIR e de comprovação de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios - Dúvida procedente - Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação tempestivamente interposta pela Concessionária do Sistema Anhangüera-Bandeirantes S/A. contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Americana, a qual negou o ingresso de carta de adjudicação expedida em "Ação de Homologação de Transação" concernente à desapropriação de parte do imóvel objeto da transcrição 20.733 porque o imóvel é de propriedade de pessoas que não participaram da desapropriação amigável, porque não foi exibida planta do imóvel com a localização da área destacada e sua perfeita descrição, e porque é necessária a apresentação de Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e de prova de quitação do Imposto Territorial Rural (ITR) no que diz respeito aos cinco últimos exercícios.
Alega a apelante que homologada a transação, dando ensejo à expedição de carta de adjudicação, há equiparação à desapropriação judicial e não se cuida de forma derivada de aquisição, mas originária. Isto impõe a pronta "abertura de uma nova matrícula" (fls. 67), achando-se a área desapropriada descrita em planta apresentada em conjunto com a carta de sentença, e torna descabida a exigência relativa ao CCIR e ao ITR. Requer a reforma da r. sentença, com o registro da desapropriação.
O Ministério Público opina pelo não provimento do recurso (fls. 77/79).
É o relatório.
2. Como tem reiteradamente decidido este Colendo Conselho Superior da Magistratura, a origem judicial do título apresentado para registro não o torna imune à qualificação registrária. Neste sentido, entre outros, os v. acórdãos prolatados nas Apelações Cíveis nº 71.397-0/5 e nº 76.101-0/2, ambas da Comarca da Capital, e também o v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 30.657-0/2, da Comarca de Praia Grande, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha e em que se decidiu:
"Em primeiro lugar, salienta-se que o fato de ser apresentado a registro um título de origem judicial não o isenta do exame qualificativo dos requisitos registrários, cabendo ao registrador, como o firmado na Ap. Cível 15.028-0/7, da mesma Comarca de Praia Grande, apontar eventual hipótese de incompetência absoluta da autoridade judiciária, aferir a congruência do que se ordena, apurar a presença de formalidades documentais e, finalmente, analisar existência de eventuais obstáculos registrários, como é o caso".
3. Conforme já visto, a apelante teve negado o registro da carta de sentença porque: a) o imóvel é de propriedade de pessoas que não participaram da desapropriação amigável; b) não foi exibida planta do imóvel com a localização da área destacada e sua perfeita descrição; c) não foram apresentados o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e a prova de quitação do Imposto Territorial Rural (ITR) no que diz respeito aos cinco últimos exercícios.
Para a solução da controvérsia importa, antes, verificar se a aquisição da propriedade pela apelante pode ser considerada originária, como por esta afirmado.
No presente caso a homologação judicial da transação celebrada entre a apelante e aqueles que se apresentaram como alienantes do imóvel, entretanto, não constitui modo de aquisição originário.
Deu-se tal homologação em singelo procedimento, apenas a isto destinado, despido dos contornos peculiares ao processo de desapropriação propriamente dito e, notadamente, sem a produção de prova pericial com o condão de bem demarcar a área expropriada e, não menos relevante, sem o depósito do preço para levantamento pelo real proprietário do imóvel ou para que nele se sub-roguem quaisquer ônus ou direitos que recaiam sobre o bem expropriado (artigos 31 e 34 do Decreto-lei nº 3.365/41).
Patente o caráter amigável da desapropriação, resultante da convergência de vontades das partes e não de ato de império. A voluntariedade inerente à avença evidencia, claramente, que se está em face de forma de aquisição derivada. Sublinhe-se que a alienação do imóvel, alicerçada em consenso como está, vincula-se exclusivamente à vontade das partes do negócio celebrado, conclusão que se evidencia diante do fato de que os alienantes não são, "in casu", titulares do domínio do imóvel que por consenso se quis desapropriar.
Por isso mesmo, a partir do julgamento da Apelação nº 83.034-0/2, da Comarca de Junqueirópolis, o Conselho Superior da Magistratura modificou entendimento anteriormente firmado, para assentar que a aquisição de imóvel por desapropriação amigável não é igual à decorrente de processo no qual o Estado, compulsoriamente, determina a perda da propriedade para dar azo a registro que não se vincula aos anteriores.
E não serve para mascarar a nítida feição amigável da desapropriação ora em tela o fato de haver sido a transação homologada judicialmente em procedimento de jurisdição voluntária. Não é circunstância que modifique a natureza da relação entre as partes, nem que permita ignorar os princípios registrários.
De rigor, pois, zelar pela especialidade e pela continuidade do registro.
4. Portanto, tratando-se de transmissão não originária de propriedade imóvel, deve ser observado o princípio da continuidade que obriga que a pessoa que transmite o direito dele figure como titular no registro imobiliário.
Sobre o significado do princípio da continuidade, Afrânio de Carvalho ensina que:
"O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente.
Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público" (Registro de Imóveis, 4ª edição, 1998, Forense, pág. 253).
Em igual sentido é a lição de Narciso Orlandi Neto, para quem:
"No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: 'nemo dat quod non habet'. "Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem, tampouco, onerá-lo" (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53)" (Retificação do Registro de Imóveis, 1997, Ed. Oliveira Mendes-Livraria Del Rey Editora, págs. 55/56).
Ao que decorre da certidão de fls. 09 o imóvel objeto da desapropriação amigável seria de propriedade de Francisco Pinto Duarte Filho e Antonio Pinto Duarte, mas a transação apresentada para homologação judicial foi celebrada entre a apelante e José Tristão de Lima (fls. 03/06 e 18/20).
Não tendo o alienante o domínio do imóvel, não há como admitir o registro da transmissão da propriedade que este pretende efetuar.
5. Igual solução se impõe para a recusa fundada na inobservância do princípio da especialidade, o qual implica pressuposição de que cada bem registrado se apresente perfeitamente identificado, delimitado, descrito e localizado.
Nesse diapasão, impende que a porção de terreno acerca da qual as partes transacionaram, a qual se almeja destacar de gleba maior transcrita, tenha balizamentos geodésicos induvidosamente definidos, o que justifica a exigida exibição de planta, com descrição completa e pormenorizada. Isto, inclusive, para que se conheça seu exato posicionamento em relação ao imóvel primitivo, estremando-se o remanescente.
Este Conselho Superior, aliás, na Apelação Cível nº 124-6/8, da Comarca de Sorocaba, em que atuei como relator, proferiu, no mesmo sentido, recente acórdão a respeito de hipótese similar, publicado D.O.E.-P.J. de 23 de abril de 2004, no qual se contempla, inclusive, a admissibilidade da exigência pertinente ao CCIR e ao ITR, também formulada nos presentes autos. Eis a ementa:
"Registro de Imóveis - Princípio da especialidade - Desapropriação amigável - Modo derivado de aquisição de propriedade - Descrição imprecisa que impõe prévia apuração do remanescente para novo registro - Dúvida inversamente suscitada - Registro inviável - Recurso improvido".
E, como então decidido expressamente:
"Por fim, tratando-se de imóvel rural, é imperativo para a prática de qualquer ato elencado nos artigos 167 e 168 da Lei de Registros Públicos, a apresentação do Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais e a comprovação do pagamento do ITR, nos termos das Leis 4947/66 e 9393/96".
A precariedade da descrição do imóvel objeto da transcrição nº 20.733 não permite verificar se este comporta em seus limites a área consensualmente desapropriada, do que também decorre a correção da recusa oposta ao registro da desapropriação amigável.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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