Despachos/Pareceres/Decisões
33969/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 339-6/9
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 339-6/9, da Comarca da CAPITAL, em que são apelantes SERAFIM DOS ANJOS JORNALO e LUIZ ANTONIO JORNALO e apelado o 12º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 12 de maio de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida - Carta de arrematação - Exigências consistentes na comprovação do recolhimento do imposto de transmissão "inter vivos", do Imposto Predial e Territorial Urbano, e de averbação de construção de prédio indicado na carta de arrematação como existente no imóvel - Alegação de impossibilidade do recolhimento do ITBI que, porém, foi pago no curso do processo da dúvida - Atendimento parcial das exigências que equivale a irresignação parcial e torna prejudicada a dúvida - Pedido de tutela antecipada, para afastar de imediato a exigência de comprovação do regular recolhimento do IPTU, incompatível com a natureza administrativa do procedimento de dúvida - Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Sr. 12º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo e negou o ingresso de carta de arrematação do imóvel objeto da matrícula 78.635, extraída de ação de execução que é movida pelos apelantes contra Fatme Hassan Issa, contra o Espólio de Hassan Kassen Issa e contra Cesabila Hassan Issa, que foi processada na 5ª Vara Cível do Foro Regional de Santana com o número 001.94.111.760/94, porque não foi comprovado o recolhimento do imposto de transmissão "inter vivos" e não foi demonstrada a regularidade fiscal relativa ao IPTU.
Sustentam os apelantes, em suma, que a exigência de averbação da edificação indicada na carta de arrematação foi afastada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente. Afirmam que não existe lei que preveja a comprovação da regularidade fiscal relativa ao IPTU incidente sobre o imóvel como requisito para o registro da carta de arrematação. Aduzem que existia impossibilidade para o recolhimento do ITBI em razão de erro no tamanho da área construída indicada no lançamento do IPTU, o que fez aumentar o valor fiscal do imóvel. Esclarecem que após a correção do lançamento do IPTU pela Prefeitura Municipal foi possível efetuar o cálculo do ITBI efetivamente devido e promover o recolhimento deste último imposto. Requerem a concessão de tutela antecipada com a declaração de que a prova da regularidade do recolhimento do IPTU não é requisito para o registro do título e, ainda, a procedência do recurso para que a dúvida seja julgada improcedente.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. A dúvida registrária não comporta a concessão da tutela antecipada para afastar obstáculo oposto pelo Oficial Registrador porque se trata de procedimento de natureza administrativa e porque a tutela neste caso pretendida é incompatível com o artigo 203, inciso II, da Lei nº 6.015/73 que prevê a existência de decisão final transitada em julgado como requisito para o registro do título.
3. Os apelantes pretendem o registro de carta de arrematação relativa ao imóvel objeto da matrícula 78.635 do 12º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que foi extraída de ação de execução que movem contra Fatme Hassan Issa, o Espólio de Hassan Kassen Issa e Cesabila Hassan Issa, processada na 5ª Vara Cível do Foro Regional de Santana com o número 001.94.111.760-9.
A prática do ato foi negada pelo Oficial Registrador porque os apelantes não comprovaram o recolhimento do imposto de transmissão "inter vivos", não comprovaram a regularidade do pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano, e porque na carta de arrematação consta a existência de prédio não averbado na matrícula do imóvel.
4. Quanto à exigência de prova do recolhimento do ITBI, alegaram os apelantes impossibilidade de cumprimento porque para o cálculo do valor do imposto efetivamente devido necessitavam da prévia retificação do lançamento do IPTU em que, por sua vez, estava indicado para o prédio existente no terreno área maior que a real.
No curso do procedimento de dúvida, entretanto, os apelantes acabaram efetuando o recolhimento do ITBI, como decorre da guia copiada às fls. 119.
Ocorre que, além de não apresentar o original da guia de recolhimento do ITBI, acabaram os apelantes, com o pagamento efetuado, por demonstrar que não havia real impossibilidade de cumprimento desta exigência.
Para superar a exigência formulada para o registro do título deve a impossibilidade de atendimento ser absoluta, ao que não equivale simples dificuldade decorrente da necessidade de prévia obtenção, junto ao Município, de outras providências de natureza administrativa. Neste sentido o v. acórdão prolatado por este E. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 31.244-0/5, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, que teve o seguinte teor:
"Assim, a necessidade da providência sequer foi contestada pelo apelante e sua dispensa acarretaria claro prejuízo à segurança jurídica exigida pelos registros públicos, de maneira que não se vislumbra alternativa para a decisão recorrida, não se identificando, por outro lado, a impossibilidade absoluta de sua satisfação, tema abordado pelo artigo 198 da Lei nº 6.015/73, mas mera 'difficultas praestandi', de caráter relativo, podendo o apelante, por exemplo, efetivar pesquisas na Comarca de Guararapes, onde consta ter Fumiko Nishimoni mantido domicílio".
A retificação administrativa do lançamento do IPTU para a correção do valor venal do imóvel, a fim de permitir a redução da base de cálculo do imposto de transmissão "inter vivos", era medida de exclusiva conveniência dos apelantes e que além de não caracterizar obstáculo intransponível ao recolhimento do ITBI acabou por se demonstrar providência plenamente atingível, tanto que no curso da dúvida foi promovido o recolhimento deste último tributo.
Tratando-se de exigência superável, o atendimento no curso da dúvida prejudica a análise da registrabilidade do título que deve existir no momento em que surgida a dissensão entre seu apresentante e o oficial registrador.
Entendimento contrário ensejaria a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em conseqüência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios protocolados em seqüência ao dos apelantes.
4. Não obstante prejudicada a dúvida, é possível, desde já, ressalvar que a exigência de prévia averbação da edificação indicada na carta de arrematação, como condição para o registro, poderá ser superada mediante aplicação do princípio da cindibilidade do título, com registro da arrematação do terreno, ficando para momento posterior a averbação da construção que depende, por seu turno, do atendimento de requisitos específicos, em especial a apresentação, pelo interessado, do certificado de regularidade expedido pela Prefeitura Municipal e da Certidão Negativa de Débitos do INSS relativa à obra.
Esta solução foi aventada na r. sentença apelada (fls. 106) e é aplicável no presente caso porque, além de se tratar de alienação não voluntária de imóvel, a descrição do imóvel no auto de penhora reproduz a contida na matrícula nº 78.635 do 12º Registro de Imóveis (fls. 17 e 93/95), isto é, sem qualquer referência à edificação.
A edificação somente está indicada na carta de arrematação porque teve sua existência constatada pelo perito que avaliou o imóvel (fls. 21/43), o que não prejudica, em razão do exposto, o registro buscado pelos apelantes. Neste sentido o v. acórdão publicado por este E. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 52723-0/5, da Comarca de São Vicente, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, em que decidido:
"Verifica-se, portanto, inexistir ofensa ao princípio da especialidade registrária, viável o registro da aquisição do lote do terreno, com a cisão do título para, aproveitado o que comporta inscrição no fólio real, seja afastado o que não pode constar do registro, no caso a averbação de construção cuja área expressa no título difere da constante do lançamento tributário.
"Essa averbação poderá ser feita posteriormente, com a apresentação da documentação pertinente, respeitado o princípio da instância".
5. Por fim, este E. Conselho Superior da Magistratura tem decidido que a comprovação da regularidade do recolhimento do IPTU que incidiu o imóvel a partir da arrematação é obrigatória em razão do dever, previsto no artigo 289 da Lei nº 6.015/73, dos Oficiais de Registro de Imóveis fiscalizarem o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do seu ofício. Desta forma foi decidido no v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 70660-0/9, da Comarca do Guarujá, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo, em que se verifica:
"A exigência das certidões dos tributos está condicionada ao exercício da função do Oficial nos termos do art. 289 da Lei de Registros Públicos: "no exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício".
"Doutrinadores como Humberto Theodoro Júnior, ("Processo de Execução", LEUD, 8ª ed., pág. 312), e Moacyr Amaral Santos ("Primeiras Linhas de Direito Processual", 11ª ed., 3º vol. pág. 344), lecionam que a prova de quitação de impostos é incidente sobre a transmissão de propriedade. Toda carta de adjudicação obrigatoriamente deve conter a prova de quitação dos impostos, em observação aos arts. 715 c.c. 703, II, ambos do Código de Processo Civil.
"Portanto, torna-se exigível também a comprovação do pagamento do imposto territorial urbano posterior à data da adjudicação".
6. Ante o exposto, com as observações retro efetuadas, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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