Despachos/Pareceres/Decisões
32660/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 326-6/0
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 326-6/0, da Comarca de BURITAMA, em que é apelante HEIDE NEGRUCCI GRANZOTO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 07 de julho de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida. Registro de escritura de venda e compra. Alienação de parte ideal quantificada em metragem quadrada. Indícios registrários de que se trata de expediente para irregular desmembramento do imóvel. Fraude à lei que impede o registro. Dúvida procedente. Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Heide Negrucci Granzoto (fls.66/76) contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito Corregedor Permanente do Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Buritama (fls. 60/64), que julgou procedente dúvida suscitada, negando registro a escritura de compra e venda de parte ideal do imóvel matriculado sob o número 6.981.
Sustenta, em síntese, a recorrente, que razão não assiste ao Oficial, uma vez que a aquisição foi feita antes da edição da portaria 04/2001 do MM. Juiz Corregedor Permanente da Comarca, além de já terem sido registradas dezesseis vendas de frações ideais. Além disso, foi admitido na Comarca de Campinas o registro de formal de partilha referente à fração ideal. Sustentou que somente a lei pode coibir a criação de condomínio, devendo-se presumir a boa-fé dos adquirentes, não havendo ofensa à Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
A Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 95/98).
É o relatório.
2. O apelante pretende o registro na matrícula e nº 6.981 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Buritama, da escritura pública de venda e compra de fração ideal de área de 3.200,64 metros quadrados, equivalente a 10.6182% de área total de 30.142,83 metros quadrados, o que foi recusado pelo Oficial, uma vez que há portaria do Juiz Corregedor Permanente da Comarca e parecer normativo da Corregedoria Geral de Justiça vedando a inscrição em caso de suspeita de implantação de parcelamento irregular.
Extrai-se da matrícula em questão, que foram efetivadas diversas outras vendas de frações ideais do imóvel.
Diante de tais elementos, observa-se que o imóvel foi parcelado ao arrepio da lei de ordem pública que rege tal prática, não sendo cabível, dessa forma, em que pese razões do recorrente, o registro da escritura pública de venda e compra da fração ideal.
Este E. Conselho já se pronunciou nesse sentido no julgamento da Apelação Cível nº 72.365.0/7-00, da Comarca de Atibaia, "verbis":
"... mostra-se oportuna e importante a discussão do tema do ingresso no registro imobiliário de títulos que representem a transmissão de parte ideal do imóvel, assim como a correta expressão do entendimento adotado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura, cujas decisões anteriores, no sentido de que o registrador deve ater-se aos elementos tabulares ou expressamente constantes do título, não podem ser indevidamente utilizadas para viabilizar a fraude às normas cogentes que disciplinam o uso e o parcelamento do solo.
"A qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor.
"No caso vertente, é preciso visualizar, em sua totalidade, a situação jurídico-real do imóvel matriculado sob o número 50.046, tal como indicada pelo fólio real, o que, demonstrada a fraude à lei, implementada com o uso de procedimento aparentemente lícito, inviabiliza o registro postulado. (...)
"O que se constata, de forma inequívoca, com a análise dos elementos registrários e do que consta do título causal relativo ao registro pretendido é a utilização de expediente aparentemente lícito, qual seja o condomínio tradicional, previsto no Código Civil, com a alienação de partes ideais não localizadas e sem identificação no título, para burla da legislação cogente que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, viabilizando, por meio de fraude, se não a implantação de loteamento irregular, ao menos a efetivação do desmembramento de no mínimo cinco pequenas glebas, que não obstante indicadas apenas como partes ideais, já foram, em sua maioria, alienadas pelos primeiros adquirentes a outros, como verdadeiras unidades imobiliárias autônomas, o que se verifica pelo exame da matrícula (R.5 e R.10; R.6 e R.7; R.11 e R.12; e , agora, a pretensão de nova transferência do que consta do R.9), situação registrária suficiente para, com fundamento no item 151, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que regulamenta a legislação pertinente, obstar o registro postulado.
"Alterou-se de forma deliberada uma situação de fato para escapar à incidência da norma. Simulou-se uma situação para a lei não atingir, livrando-se dos seus efeitos. Na clássica lição de Miguel Maria de Serpa Lopes: "O significado do negócio em fraude à lei é o de um ato realizado de um modo aparentemente legal, mas com o escopo de burlar uma norma coercitiva do Direito. Quando a lei veda um determinado ato, as partes simulam um ato permitido para atingir o objetivo proibido" ("Curso de Direito Civil - Introdução, Parte Geral e Teoria dos Negócios Jurídicos", vol. I, 5ª ed., 1971, Freitas Bastos, nº 300, pp. 398).
"Complementa esta idéia o Desembargador Antonio Cezar Peluso: ' fraude à lei, que no fundo é fraude aos resultados práticos das normas cogentes, à medida que é inevitável a incidência e a eficácia destas (não se frauda norma não cogente, porque sua incidência não é necessária), aponta, desde logo, para idéia de frustração objetiva do ordenamento jurídico: a tipicidade da fraude à lei está na contrariedade a direito, não propriamente na intenção ou no estado de ânimo dos agentes. A palavra ´fraude´ está aqui no sentido primeiro do seu radical latino, de frustração (da lei cogente), não sendo essencial, na caracterização dessa figura jurídica, tenham os interessados agido de maneira maliciosa, com o propósito de eludir os resultados desfavoráveis da incidência infalível da lei, embora quase sempre seja positiva a resposta a tal indagação. O que pesa, basta e decide, sob tal aspecto, é que tenha havido a frustração objetiva do resultado prático previsto por norma jurídica cogente que incidiu, isto é, sua não aplicação' E exemplifica: 'Está-se a usar de categoria jurídica lícita, que, objeto de regras não cogentes, é o condomínio disciplinado pelo Código Civil, como sortilégio para evitar os resultados práticos das normas cogentes da Lei de Parcelamento do Solo...(Temas de Direito Urbanístico 2 da Caohurb - Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça da Habitação e Urbanismo, palestra sob o tema Fraude à Lei de Parcelamento do Solo e à Lei de Incorporação Imobiliária, pp. 369 a 371).
"Não há dúvida, pois, quanto à irregularidade do desmembramento efetuado, feito de maneira a tangenciar a aplicação de normas cogentes, o que se denota pelos elementos registrários e se mostra suficiente para impedir o ingresso da escritura de venda e compra.
As razões expostas no acórdão se adequam perfeitamente ao caso em testilha.
Dessa forma, não socorre a apelante o fato de ter sido a escritura lavrada antes da edição da portaria do Juízo Corregedor Permanente da Comarca.
Por outro lado, a alegação no sentido de que houve vendas anteriores de partes ideais que ingressaram no folio não merece igualmente acolhimento.
"Não socorre o recorrente o fato de ter obtido anteriormente o registro de outras partes ideais relativas à mesma matrícula, sendo pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura ... no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, dada a inexistência de direito adquirido ao engano, como expresso no v. acórdão que decidiu a apelação cível nº 28.280-0/1, da Comarca de São Carlos, Relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga: 'Tranqüila a orientação do Conselho Superior da Magistratura no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (apelações nºs. 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, 3.201-0, 5.146-0 e 6.838-0, entre outras)" (Apelação Cível nº 41.855-0/1 - Comarca de Jaú, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição, j. 6.2.98)."
Acrescente-se que as Normas de Serviço vedam expressamente o registro pretendido, em seu capítulo XX, item 151:
151. É vedado proceder a registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil, caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos.
Por fim, cumpre consignar que o caso da comarca de Campinas citado pela recorrente em que foi autorizado o registro de formal de partilha de fração ideal não se equipara ao presente, uma vez que naquela hipótese a propriedade da fração ideal foi atribuída por decisão judicial, o que afasta a possibilidade de parcelamento irregular.
Ante o exposto, nego provimento à apelação para manter a sentença recorrida, nos termos da fundamentação ora adotada.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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