Despachos/Pareceres/Decisões
43965/2005
:
Acórdão _ DJ 439-6/5
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 439-6/5, da Comarca de ITANHAÉM, em que é apelante SOL MAIOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 06 de dezembro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Loteamento – Registro negado – Cognição plena devolvida ao Corregedor Permanente em revisão hierárquica – Ações movidas contra a pessoa jurídica loteadora, ou contra sócio representante legal, nos termos do art. 18, § 2º, da lei nº 6.766/79 – Execuções fiscais e ação civil pública – Ausência de demonstração cabal, ao tempo da suscitação da dúvida, de que tais demandas não prejudicarão adquirentes de lotes – Existência, ainda, de ação penal contra sócio representante legal por crime contra a administração pública, configurando impedimento ao ato registrário – Dúvida procedente – Recurso não provido.
1. Cuida-se de apelação interposta por Sol Maior Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itanhaém e manteve a recusa deste ao registro do loteamento denominado Estância Flora Rica, tendo em vista a existência de ações judiciais pendentes “contra a empresa loteadora, seu representante legal e a empresa antecessora”.
Alega a apelante, preliminarmente, que a decisão é nula, por não explicitar a quais ações se refere, sendo que, caso diga respeito a execuções fiscais, houve julgamento “extra petita”, visto que estas não foram invocadas pelo registrador. Quanto ao mérito, afirma, anexando documentos, que praticamente todas as pendências judiciais estão solucionadas, sendo que as execuções fiscais “encontram-se em sua grande maioria quitadas” ou “referem-se a lotes de terreno que foram vendidos pela Recorrente e já cadastrados em nome dos respectivos adquirentes”. No que diz respeito à ação civil pública que originou o proc. nº 344/96, assevera que “está fadada à improcedência ou ao acolhimento mínimo do pedido” (fls. 590). Há, outrossim, “ação criminal em curso perante a 6ª Vara da Justiça Federal” contra José Benedito da Cruz Monte, sócio da apelante, “que, segundo a denúncia, teria praticado delito de sonegação fiscal” (fls. 596). Porém, “junta aos autos os laudos de avaliação, subscritos pelo engenheiro, Dr. Humberto Della Santina”, para demonstrar que o “patrimônio da Apelante somado ao da Cia. Territorial Praia Grande”, sua antecessora, “suportará, com extraordinária folga”, “eventuais débitos” decorrentes das ações mencionadas (fls. 597). Requer “o acolhimento da nulidade argüida”, ou a “reforma da douta sentença para o fim de ser julgada improcedente a dúvida”, ou, ainda, “em face da impossibilidade do 2º Ofício de Itanhaém ... expedir as certidões de objeto e pé requeridas, a concessão de prazo suficiente para tal providência”, bem como de “prazo para juntada de certidão da Prefeitura Municipal de Peruíbe referente à situação da execução nº 302/87, ajuizada contra a antecessora da Recorrente” (fls. 582/598).
O parecer do Ministério Público é pela rejeição do preliminarmente alegado e “pelo improvimento do recurso interposto” (fls. 890/895).
É o relatório.
2. Não merece guarida, deveras, o pleiteado a título preliminar.
O douto Juízo “a quo”, como está expresso na r. sentença de fls. 565/567, considerou, não só as ações apontadas pelo Oficial, mas as “inúmeras ações de execução que podem, em tese, acarretar estado de insolvência e a área vir a ser objeto de penhora pelos credores, comprometendo a segurança dos virtuais adquirentes e consumidores, fato impeditivo do registro” (fls. 566).
A alegação de que tais execuções não foram invocadas pelo registrador e, pois, haveria julgamento “extra petita”, não pode colher sucesso nesta esfera administrativa, conforme bem explanado na acertada e completa manifestação do “Parquet”: “a natureza administrativa do procedimento de dúvida permite ao MM. Juiz Corregedor Permanente, em sede de revisão hierárquica, recusar o registro por outro motivo que não exatamente aquele argüido pelo registrador. Tal se dá por força do princípio da autotutela da Administração, que enseja o reexame integral do título pela autoridade correcional, em ordem a tornar possível o acolhimento de óbice não examinado pelo registrador, não havendo falar-se, daí, em julgamento ‘extra petita’” (fls. 891/892).
Confira-se, a respeito, o decidido na Apelação Cível nº 28.808-0-2, da Comarca de Campinas, relatada pelo Des. Antonio Carlos Alves Braga, e na Apelação Cível nº 42.484-0, da Comarca de São Paulo, relatada pelo Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição.
Repelido, pois, o preliminarmente alegado, é de se passar à questão de fundo.
Note-se que a recorrente, com o escopo de se justificar, inclusive no que concerne à sua higidez patrimonial e às execuções fiscais, junta, com suas razões de apelação, uma série de documentos. Vale a respeito, porém, o já estabelecido por este Conselho Superior na Apelação Cível nº 82.230-0/0, da Comarca de Piracicaba, conforme estampado no voto vencedor do Des. Márcio Martins Bonilha:
“Cumpre, inicialmente, ressaltar que não há como admitir o registro condicional, subordinado à futura apresentação de determinado documento, ou certidão explicativa. A legalidade da desqualificação é aferida tomando-se como parâmetro o momento exato da suscitação da dúvida, independentemente de documentos novos acostados aos autos no curso do procedimento, ou prometidos pelo interessado.
“Lembre-se que admitir o cumprimento de exigências no curso do procedimento acarretaria a indevida prorrogação da prenotação, em detrimento potencial de outros titulares de direitos posicionais contraditórios.
“Não se examinam, portanto, as certidões explicativas e imobiliárias que vieram aos autos instruindo o recurso, porque desnaturam o dissenso original”.
Não é diferente a situação aqui consubstanciada.
Anote-se, a propósito, que os mesmos fundamentos impedem que se dê agasalho, nesta fase, aos pedidos subsidiariamente formulados pela interessada, que almeja, “em face da impossibilidade do 2º Ofício de Itanhaém ... expedir as certidões de objeto e pé requeridas, a concessão de prazo suficiente para tal providência”, bem como de “prazo para juntada de certidão da Prefeitura Municipal de Peruíbe referente à situação da execução nº 302/87, ajuizada contra a antecessora da Recorrente” (fls. 598). A pretensão é, evidentemente, intempestiva e inoportuna.
De se observar, no entanto, a ressalva contida no voto vencedor por último citado, cogitando-se de eventual reapresentação futura:
“Nada impede, como é curial, que a recorrente, munida de documentação conclusiva, demonstre que as inúmeras ações em andamento não constituem embaraço à segurança dos adquirentes e reapresente o título a registro”.
Note-se, porém, que essa demonstração não pode ser reputada existente aqui.
Eis a ementa do mesmo julgado:
“REGISTRO DE IMÓVEIS - Recusa do Oficial em proceder ao registro de loteamento em razão da existência de execuções fiscais e ações cíveis movidas contra a pessoa jurídica loteadora, ou contra seus sócios, nos termos do art. 18, § 2º, da lei nº 6.766/79. Registro inviável até que seja conhecido o desfecho das referidas ações. Dúvida procedente. Recurso improvido”.
Como explicitado na oportunidade, desta vez no voto, também vencedor, do relator, Des. Luís de Macedo:
“...compete à interessada demonstrar, com prova contundente e convincente, que tais demandas não prejudicarão os adquirentes dos lotes, justamente para não só resguardá-los como à própria coletividade”.
É lacuna não suprida na hipótese vertente. Já se viu que a documentação acostada com o arrazoado recursal veio a destempo. Mas, ainda que assim não fosse, observe-se, “ad argumentandum”, que não teria o condão de propiciar a necessária certeza.
Com efeito, para evidenciar poderio patrimonial superior a eventuais débitos, a interessada “junta aos autos os laudos de avaliação, subscritos pelo engenheiro, Dr. Humberto Della Santina” (fls. 597), relativos aos bens seus e de sua antecessora. Porém, trata-se de avaliação unilateral, produzida sob seus próprios auspícios, sem conotação oficial, que deve ser recebida, destarte, com reservas. Ademais, cumpre consignar que não houve exibição, v. g., de declarações de bens e rendimentos apresentadas à Receita Federal.
Além da existência das ações de execução (refere-se a suplicante aos “executivos fiscais constantes das certidões de fls. 147, 242, 447 e 470/471”, cf. fls. 585, mas há, ainda, p. ex., os de fls. 476/479), reconhece a recorrente que figura no pólo passivo da ação civil pública assim descrita no derradeiro arrazoado do “Parquet”:
“Com referência à ação civil pública aforada pelo Ministério Público (proc. nº 344/96 – 1ª Vara Distrital de Peruíbe), cabe verificar o seu expressivo valor – R$ 1.784.972,00 – e o pedido nela contido de condenação dos réus ao pagamento de multa diária de R$ 2.228,88 (fls. 344/372), representando, pois, potencial risco aos futuros adquirentes dos lotes, o que, nos termos do art. 18, § 2º, da Lei nº 6.766/79, inviabiliza o registro do loteamento” (fls. 893).
O argumento de que tal ação civil pública “está fadada à improcedência ou ao acolhimento mínimo do pedido” (fls. 590) fica no campo das conjecturas.
Deveras, à luz do exposto, não se pode reputar integralmente atendida a exigência enunciada no supra aludido dispositivo legal, no sentido de que quem requerer o registro deverá comprovar que as ações pessoais existentes “não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes”. Mas, por outro lado, em face da mesma norma, é de reconhecer a presença de efetivo óbice ao ato registrário pleiteado, consistente na pendência de ação penal contra o sócio representante legal da recorrente por crime contra a administração pública. Realmente, sua existência é reconhecida nas razões de apelação (fls. 596), nas quais se afirma que a “ação encontra-se ainda em curso, não tendo sido ainda julgada”.
Confiram-se, a respeito, a certidão de fls. 213 e os documentos que a acompanham (fls. 214/218), inclusive cópia da denúncia em que José Benedito da Cruz Monte, sócio da apelante, é apontado como incurso no art. 1º, I e II, da Lei nº 8.137/90, combinado com o art. 71 do Código Penal, sob acusação de sonegação fiscal na movimentação de “depósitos, a título de taxa de conservação, dos adquirentes de terrenos no loteamento São José, em Peruíbe” (fls. 216).
O parágrafo 2º do art. 18 da Lei nº 6.766/79 é categórico ao estabelecer que ação penal dessa natureza “impedirá o registro do loteamento”.
Disso não difere o escólio doutrinário de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei: “No que tange às certidões de ações penais, se positivas em relação a crimes contra o patrimônio e a crimes contra a administração pública, o registro do parcelamento ficará proibido” (Como Lotear uma Gleba, 1ª ed., São Paulo, 2001, pág. 146).
Na mesma esteira os precedentes deste Conselho.
Segue trecho da ementa atinente à Apelação Cível nº 38.678-0/6, da Comarca de Vargem Grande do Sul:
“Registro de Imóveis - Dúvida - Recusa em registrar loteamento, submetido às regras da Lei Federal 6.766/79, motivada pela existência de certidões criminais positivas, relacionadas com os representantes legais da loteadora, as quais dão conta de processos-crime fundados naquela mesma lei federal - Acusação de prática de delito contra a Administração Pública - Registro inviável até que seja conhecido o desfecho dos processos pendentes”.
De se trazer à colação o texto do V. Acórdão em comento, relatado pelo Des. Márcio Martins Bonilha:
“Evidentemente que, quando o loteamento for de responsabilidade de pessoa jurídica, as certidões negativas criminais, a que alude o artigo 18, III, “c”, da lei que regula o parcelamento do solo urbano, devem referir-se aos representantes legais da empreendedora. São eles que deverão comprovar idoneidade para o desempenho dessa atividade, que envolve relevantes interesses jurídicos, concernentes ao direito urbanístico e à venda do lotes de terreno por oferta pública.
“...O registro de loteamento depende, portanto, de certidão criminal negativa, que demonstre inexistir pendência capaz de levar riscos ao empreendimento imobiliário, cujos lotes deverão ser vendidos em oferta pública.
“...Importante seja considerada a ‘ratio legis’, que, no caso, não leva em conta a culpa desses acusados, mas apenas procura cercar de cuidados o registro do loteamento urbano, com o claro escopo de assegurar o sucesso do empreendimento e de proteger os adquirentes das unidades imobiliárias.
“Para tanto, indispensável garantir que a atividade esteja confiada a quem não tenha contra si qualquer pendência que possa, de qualquer modo, ainda que no futuro, comprometer-lhe a idoneidade”.
Na Apelação Cível nº 31.760-0/0, da Comarca de Porto Feliz, em que figurou o mesmo relator, a questão foi assim sintetizada:
“A mera existência de ação penal contra o loteador, referente a crime contra a Administração Pública, impede o registro do loteamento, a teor do que dispõe o artigo 18, inciso III e § 2º da Lei n.º 6.766/79”.
No mesmo sentido, por fim, o acórdão prolatado na Apelação Cível nº 24.942-0/4, da Comarca de São Carlos, em que foi relator o Des. Antonio Carlos Alves Braga.
A recusa, como se vê, foi acertada e está em consonância com aquilo que se tem reiteradamente decidido.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
|
