Despachos/Pareceres/Decisões
30460/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 304-6/0
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 304-6/0, da Comarca de APIAÍ, em que são apelantes MARIA LUIZA MACHADO SAFADY e OUTRA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 31 de janeiro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Recusa do registro de carta de arrematação. Área rural. Descrição precária da matrícula. Ofensa aos princípios da especialidade objetiva e subjetiva. Falta de comprovação do pagamento do ITR e não apresentação do CCIR. Recurso improvido.
1. Trata-se de apelação interposta por Maria Luiza Machado Safady e outra (fls. 78/85) contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito Corregedor Permanente do Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Apiaí, que julgou procedente a dúvida (fls.74/76), mantendo a recusa do registro da carta de arrematação do imóvel da matrícula nº 1067, uma vez que há hipoteca constituída sobre o imóvel, além de ter havido destaque do bem sem apuração do remanescente.
Sustenta a recorrente que a hipoteca registrada está vencida, e que a penhora em favor da Fazenda Pública foi levantada. Afirma, ainda, que a alienação de parte do bem foi recepcionada no Registro de Imóveis e a carta de arrematação retrata fielmente a matrícula em questão, não havendo que se falar em ofensa ao princípio da especialidade.
A Procuradoria Geral de Justiça se manifestou pelo improvimento do recurso (fls.103/106).
É o relatório.
2. A sentença merece ser mantida, afastando-se as alegações da recorrente.
Saliente-se, de início, a possibilidade de exame, pelo registrador, dos aspectos formais do título judicial, que se almeja seja registrado. Como já decidido, "o fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Forense, p. 249)" (Apelação Cível nº 31.881-0/1 - São Paulo, j. em 13.6.96, Relator Desembargador Márcio Martins Bonilha).
Incumbia ao suscitante quando da qualificação registrária da carta de arrematação, como o fez com apoio nas normas e princípios registrários, proceder ao exame da regularidade formal e extrínseca do título (Apelações Cíveis nºs. 22.417-0/4, Piracaia; 27.353-0/9, Capital, Rel. Des. Antonio Carlos Alves Braga e 37.908-0/0, Duartina, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha).
A penhora existente em favor da Fazenda Pública Estadual, registrada sob o número 05 e não cancelada, não obsta o registro da carta de arrematação, uma vez que não torna indisponível o bem, como ocorre nas hipóteses de bens penhorados pela União e suas autarquias por força do artigo 53, parágrafo 1º, da Lei 8.212/91. Dessa forma, este impedimento apresentado pelo Registrador deve ser afastado.
Porém, é inadmissível o registro do título apresentado pela apelante, por ofensa ao princípio da especialidade.
Com efeito, o objeto da matrícula nº 1067 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Apiaí é uma parte ideal de outro imóvel, da qual houve destacamento, cuja localização não é sabida.
A matrícula de parte ideal foi indevidamente aberta, e erro pretérito do registrador não justifica a prática de outros atos posteriores em perpetuação ao erro original.
Houve destaque de parte indefinida do bem, a qual integra outros três imóveis, sem apuração de remanescente.
A área tem descrição imprecisa, tornando inviável o conhecimento da sua exata posição física.
O registro como pretendido trará insegurança e incerteza, incompatíveis com os registros públicos. A desfiguração do objeto impede o conhecimento do remanescente e a localização da área descrita no título apresentado.
Ensina Afrânio de Carvalho que "o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa lugar determinado no espaço, que é abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade territorial" (Registro de Imóveis, 4ª edição, Editora Forense).
Como já decidiu este Conselho, "nas segregações e divisões, o registro das parcelas destacadas exige sua localização dentro do todo, e se o lugar deste é incerto, não é de se admitir, em caso algum, que a incerteza se difunda com novas matrículas referentes às partes. É o que ficou recentemente decidido pelo E. Conselho, no julgamento da Apelação 14.144-0/4, seguindo a linha iterativa de sua jurisprudência, no sentido de que, nos registros dos desfalques de área, há sempre necessidade de localizar a parte destacada no todo de que tem origem".
Sem prévia retificação, inviável aferir-se, com a segurança devida, inerente ao fólio, a situação geodésica do imóvel objeto da matrícula em tela.
Considerados exclusivamente os assentos registrários - fonte única da qual se deve socorrer o Oficial nessas hipóteses, já que não pode se valer de elementos a eles estranhos - não há como se aferir a especialidade.
Tem, ademais, o Egrégio Conselho, reiteradamente afirmando a orientação do rígido controle da especialidade quando do ingresso de títulos. A propósito, a Ap. Cív. 11.240-0/0, da Comarca de Ubatuba, a Ap. Cív. 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba, Ap. Cív. 10.864-0/0, da Comarca de Ubatuba, e a Ap. Cív. 11.264-0/0, da comarca de Itú.
Dessa forma, encontra-se obstado qualquer ato de registro na matrícula em questão, até que sejam tomadas as providências necessárias para que haja o saneamento do registro defeituoso.
Por fim, em que pese não ter integrado a nota de devolução, figurou na dúvida apresentada mais um óbice ao registro, qual seja, a falta de apresentação do ITR e do CCIR.
No procedimento administrativo da dúvida registrária a qualificação do título é devolvida, por inteiro, ao Juiz Corregedor Permanente, e o mesmo ocorre quando do julgamento da apelação.
Pode o Juiz, em razão disso, afastar oposição apresentada pelo Oficial de Registro ou reconhecer a existência de impedimento por este não apontado, assim como pode o Tribunal fazê-lo, no julgamento da apelação, tanto em relação aos fundamentos deduzidos pelo Oficial como em relação aos adotados na sentença.
Sobre esta matéria, assim foi decidido no v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 24.587-0/3, da Comarca de Itu, em que foi relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, em que se verifica:
"Ponto primeiro a ser ressaltado diz com a natureza da dúvida, em cujo bojo se procede, verdadeiramente, a uma nova qualificação, não havendo vinculação aos óbices levantados pelo Oficial (cf. Ap. Cív. nº 7.293-0/7).
E isto também para o segundo grau de cognição, em que se renova por completo aquela qualificação do título, independentemente do julgamento de primeiro grau.
Tal ressalva se faz, de um lado, para asseverar não macular a sentença o fato de ela ter acolhido óbice que o Oficial já havia tido por superado."
Tratando-se de imóvel rural, caso fosse possível o registro, era necessária a apresentação da prova de quitação do ITR - Imposto Territorial Rural e exibição do CCIR - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural.
Ante o exposto, nego provimento à apelação.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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