Despachos/Pareceres/Decisões
18660/2004
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Acórdão _ DJ 186-6/0
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 186-6/0, da Comarca de RIBEIRÃO PRETO, em que são apelantes WALTER DE PAULA PIMENTA FILHO e JÁ KIUNG KOO DE PAULA PIMENTA e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 16 de setembro de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de sentença - Qualificação de título judicial pelo registrador - Indisponibilidade averbada impeditiva de registro - Falta, ademais, de prenotação anterior à quebra e ao termo legal - Ausência de intervenção do síndico e do curador de massas falidas no feito que originou o título - Necessidade de alvará do juízo da falência - Excepcional prescindibilidade, porém, dada a peculiaridade da hipótese, de certidões negativas de débitos federais (fiscais e previdenciários) - Dúvida procedente - Recurso não provido.
1. Cuida-se de apelação interposta por Walter de Paula Pimenta Filho e sua mulher Ja Kiung Koo de Paula Pimenta contra sentença que julgou procedente a dúvida inversa suscitada ante a recusa do registro de carta de sentença pelo Primeiro Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto.
Consta que o título mencionado se originou de "ação de execução de obrigação de fazer" promovida pelos ora apelantes contra Encol S/A. - Engenharia, Comércio e Indústria e julgada procedente, na qual, sob alegação de que pagaram integralmente o valor de imóvel desta adquirido, pediram que fosse compelida a lhes outorgar escritura, sob pena de valer a sentença como tal para efeito de registro.
Negado o acesso, porém, pelo registrador, com base no Comunicado nº 458/99, de 30/04/99, da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado (referente à falência da alienante) e na ausência de certidões negativas de débitos federais (previdenciários e fiscais).
Em face do inconformismo, veio a ser reconhecida, por sentença, a procedência da dúvida, invocando-se o artigo 215 da Lei de Registros Públicos e mantendo-se a recusa.
Buscam os recorrentes a reforma de tal decisão, argumentando que existe ordem judicial diante da qual o registro não pode ser negado. Além disso, a sentença que julgou procedente a "ação de execução de obrigação de fazer" é anterior à quebra, pago que fora o preço integral, mostrando-se imperativo o registro, com fulcro, inclusive, no artigo 44, VI, da Lei de Falências e no Decreto-lei nº 58/37.
Para o Ministério Público o recurso não merece provimento, pois o pedido esbarra no citado artigo 215 da Lei nº 6.015/73 e o óbice só pode ser superado mediante alvará do juízo falimentar.
É o relatório.
2. Cumpre afastar, "ab initio", o argumento de que, por consistir a carta de sentença em título judicial, está o Oficial obrigado a registrá-la sem qualquer análise.
Pacífico, deveras, o posicionamento deste Conselho a respeito do tema, sendo certo que a origem judicial do título não exclui a qualificação registrária, que o responsável pelo serviço delegado está obrigado a levar a efeito.
Bem o exemplifica o decidido no V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 76.742-0/7, da Comarca da Capital, publicado D.O.E.-P.J., caderno I, parte I, em 28 de agosto de 2001, página 04, relatado pelo eminente Des. Luís de Macedo, que traz sobre o tema as seguintes considerações:
"É atribuição e dever do Oficial Registrador proceder à qualificação registrária da carta de adjudicação expedida na execução de obrigação de fazer (f. 20) no momento de sua apresentação, independente da época de sua emissão. Os títulos judiciais submetem-se à qualificação registrária, com fulcro na aplicação dos princípios e normas formais da legislação específica, vigentes à época do momento do respectivo ingresso, principalmente para a verificação de sua conformidade com os postulados e princípios registrários (Ap. Cív. nºs. 22.417-0/4, Piracaia, e 44.307-0/3, Campinas)".
Tal orientação se coaduna com o teor do item 106 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, segundo o qual "incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais".
Correto, portanto, sob esse aspecto, o procedimento do registrador.
Quanto aos óbices que apontou, o referente à necessidade de apresentação de certidões negativas de débitos federais (previdenciários e fiscais) já foi, excepcionalmente, considerado superável no Aresto acima citado, proferido em caso no qual figurava como alienante a mesma Encol S/A. - Engenharia, Comércio e Indústria, dada a peculiaridade consistente na decretação de sua falência:
"No entanto, dadas as peculiaridades do caso concreto, a exigência do registrador, confirmada pela sentença, não pode prevalecer. É do conhecimento público que a vendedora Encol S/A Engenharia, Comércio e Indústria teve sua quebra decretada pelo juízo de Goiânia, o que significa que não há como a recorrente obter as certidões negativas de débito. É providência que se tornou inócua. Tal como entendi na Ap. Cív. nº 68.605-0/9-00 - Americana: 'Iniciado o processamento da concordata preventiva (da Encol), formou-se o concurso de caráter restrito, circunscrito aos credores quirografários apenas e visando a concessão do favor legal. Em tal procedimento, os interesses da União Federal e da autarquia previdenciária restam resguardados, de maneira absoluta, com o disposto no art. 174, inc. I, do dec. -lei nº 7.661/45 ensejando a decretação da falência, ao final, quando da verificação dos deveres carreados ao concordatário, persista a falta de exibição de certidões negativas ou prova do pagamento de impostos e contribuições'. E, na mesma oportunidade, acrescentei que, 'com a declaração da falência, quando se abre o concurso de credores, a União e as Fazendas Estaduais e Municipais e respectivas autarquias ostentaram a qualidade de credores privilegiados, o que significa que, em havendo disponibilidade financeira, receberão primeiramente, seus créditos'.".
Irremovível, todavia, o outro obstáculo, decorrente do advento da falência em si, objeto do Comunicado nº 458/99 (fls. 11/12).
Na r. decisão que a declarou foi determinada, expressamente, a expedição de ofícios "às corregedorias de Justiça estaduais de todo o país e do Distrito Federal, para que dêem ciência aos cartórios de registro de imóveis respectivos, determinando não procederem a quaisquer registros de imóveis alienados pelas pessoas enumeradas nesta sentença, sem autorização deste juízo" (fls. 11).
Daí a indisponibilidade averbada nas matrículas do apartamento e garagens ora em tela (fls. 68/71 verso).
Daí, também, a invocação do artigo 215 da Lei de Registros Públicos na r. sentença apelada.
De fato, se é certo que mesmo a carta de sentença, como demonstrado, está sujeita à qualificação registrária, mister se faz ter em mente que impera, quanto a isto, o princípio "tempus regit actum", impondo ao Oficial que realize a análise com base no estado de coisas reinante no momento da efetiva apresentação do título.
E, quando tal se verificou, a quebra já havia sido declarada (fls. 78). Necessária para a concretização do registro almejado, "ipso facto", autorização do juízo falimentar, que, inclusive, explicitou-o em sua decisão, conforme trecho antes reproduzido.
Não vingam, pois, os argumentos de que, antes da falência, o preço já estava integralmente quitado e a sentença que julgou procedente a "ação de execução de obrigação de fazer" já havia sido proferida. De qualquer modo, note-se que esta só transitou em julgado em 26 de março de 1999, posteriormente à quebra, declarada em 16 de março do mesmo ano, fixando-se o "termo legal no sexagésimo (60º) dia anterior à data do primeiro protesto conhecido, ou seja 17/05/95" (fls. 11). Além disso, a carta de sentença teve de ser aditada, para adequada descrição das vagas de garagem, o que só ocorreu por decisão proferida em 03 de outubro de 2000 (fls. 63/64).
Mas o que importa é que, no momento em que o título foi apresentado ao registrador, a bancarrota já era fato consumado. Não houve prenotação anterior à falência e ao termo legal.
Por isso mesmo, do julgado aqui trazido à colação constou, peremptoriamente, que "é na data da apresentação do título ao registrador, que será feita a sua qualificação (art. 534, do Código Civil, combinado com os art. 174, 182 e 186 da Lei de Registros Públicos)". A remissão concerne ao Código de 1916, então vigente, com correspondência no artigo 1.246 do novel diploma.
Relembre-se, ademais, que nas matrículas enfocadas se acha averbada a indisponibilidade de bens da falida e, sob este prisma, não produzida no caso em testilha evidência alguma que permita excluir a aplicação da regra geral, há obstrução ao pretendido ingresso no fólio real.
Observe-se o asseverado no V. Acórdão prolatado na Apelação Cível nº 81.410-0/4, da Comarca de Mauá, publicado D.O.E.-P.J., caderno I, parte I , de 01 de fevereiro de 2002, página 04, também relatado pelo Des. Luís de Macedo:
"O fato de o compromisso de compra e venda e seu aditivo terem sido celebrados anteriormente à liquidação, mas o aditamento após o termo legal desta (22 de janeiro de 1999 - f. 88), não beneficia a recorrente. A lei é clara ao estabelecer que dito título deveria ter sido registrado previamente à indisponibilidade legal, ou seja: 'Não são igualmente atingidos pela indisponibilidade os bens objeto de contrato de alienação, de promessa de compra e venda, de cessão ou promessa de cessão de direitos, desde que os respectivos instrumentos tenham sido levados ao competente registro público, anteriormente à data da decretação da intervenção, da liquidação extrajudicial ou da falência' (art. 36, § 4º, da lei nº 6.024/74). A transmissão da propriedade é ato complexo e só se exaure com o ato de registro quando efetivamente se transfere o domínio (arts. 530, I e 533, do Código Civil e 167, I, nº 9 e 182, da lei nº 6.015/73), sendo o contrato preliminar, independente da forma que se revista (promessa ou compromisso), e a escritura pública, atos prévios ao registro e que visam instrumentalizar a vontade das partes. Correta, pois, a recusa manifestada pelo registrador, o que fez com apoio nos arts. 16, "caput" e § 1º, 18, 34 e 36, § 4º, da lei nº 6.024/74, e em obediência ao princípio da legalidade (art. 5º, II, da Constituição Federal)".
Necessária, deveras, para a concretização do registro em tela, a autorização do juízo falimentar, como anotado na sentença apelada (fls. 78) e no derradeiro parecer do Ministério Público (fls. 103). Vale conferir o ponderado no Aresto primeiramente referido, oriundo da Apelação Cível nº 76.742-0/7, da Comarca da Capital, em que, igualmente se tratando da quebra da Encol, "se afirma a necessidade do alvará do juízo da falência". Eis a fundamentação então exposta:
"Em 2 de maio de 1996 houve o registro da citação da execução de obrigação de fazer (f. 151), na qual se originou o título cujo registro se pretende; no entanto, o compromisso de compra e venda não foi registrado, não gerando um direito real de aquisição, mas um direito pessoal de crédito. A carta de adjudicação foi expedida em 18 de janeiro de 2000 (f. 20) e o trânsito em julgado da decisão que julgou os embargos à execução opostos pelo Banco BMC S/A se deu em 31 de maio de 1999 (f. 71). Esses dois atos ocorreram após a decretação da falência da Encol, que se deu em 16 de março de 1999, conforme Comunicado nº 458/99 veiculado pela CGJ no DOE de 30.4.99. Na oportunidade divulgou-se, inclusive, no despacho de quebra, dentre outras providências, que se oficiasse às Corregedorias de Justiça estaduais de todo o país e do Distrito Federal, para que dêem ciência aos cartórios de registros de imóveis respectivos, determinando não procederem a quaisquer registros de imóveis alienados pelas pessoas enumeradas nesta sentença, sem autorização deste juízo'. Com o advento da sentença de quebra, forma-se um concurso, abrangendo todos os créditos pendentes da falida, de maneira que o registro fica autorizado, quando há expedição de alvará judicial expedido pelo juízo universal da falência, entendimento esse adotado recentemente pelo Conselho Superior da Magistratura (Ap. Cív. nºs. 68.605-0/9, 69.499.0/0 e 70.776.0/8)".
Convém destacar, ainda, que na presente hipótese concreta, não houve intervenções do síndico e do curador de massas falidas no processo judicial que gerou a carta de sentença, tornando a situação diferente da aventada, naquela oportunidade, na declaração de voto do eminente Des. Márcio Bonilha. E, no que diz respeito à citação, pelos ora apelantes, do artigo 44, VI, da Lei de Falências e do Decreto-lei nº 58/37, mister se faz obtemperar que, em sede de legislação específica sobre promessa de venda e compra de imóveis (art. 12, § 2º, 2ª parte, do Dec.-lei nº 58/37 e art. 30 da Lei nº 6.766/79), se menciona atuação do síndico em hipóteses quejandas.
Inviável no presente caso concreto, enfim, nos termos em que apresentado o título ao registrador, a singela e pronta realização do registro.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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