Despachos/Pareceres/Decisões
27566/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 275-6/6
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 275-6/6, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e apelado ROMEU FRANCO DE MORAES.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 11 de novembro de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Promessa de venda e compra - Ausência de CND e de declaração substitutiva no sentido de que a promitente vendedora não está sujeita a contribuições previdenciárias - Impossibilidade de registro - Recurso provido.
1. Cuida-se de apelação interposta pelo Ministério Público contra sentença que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que recusara o registro de instrumento particular de promessa de compra e venda, com fundamento no art. 47, I, "b", da Lei nº 8.212/91 e na alínea "h" do item 16 do capítulo XIV das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça, por dele não ter constado declaração de que a promitente vendedora não se achava sujeita às contribuições devidas à previdência social.
Decidiu o douto Juízo "a quo" pela viabilidade do acesso, sob o argumento de que o compromisso e a escritura compõem dois momentos da mesma compra e venda, de modo que a aludida exigência por ocasião do registro de cada um implicaria duplicidade indevida. Afirmou, ainda, a inconstitucionalidade da disposição da Lei nº 8.212/91 que a estabelece, pois consiste em restrição ao exercício da propriedade por livre disposição. Destacou que semelhante restrição só seria possível pela via jurisdicional e que a norma citada fere a tripartição de poderes (fls. 29/40).
Tais fundamentos são refutados nas razões recursais, em que se sustenta o acerto da recusa do registrador (fls. 42/45).
Corrobora o apelado, por seu turno, o ponderado na sentença e aduz que já consta do instrumento particular que originou registros de hipotecas nas mesmas matrículas em tela, do qual junta cópia, declaração da devedora hipotecária, agora promitente vendedora, que ademais é psicóloga, no sentido de "não ser, nem nunca ter sido produtor rural, não estando, portanto, vinculado ao IAPAS nessa qualidade" (sic). Postula o não provimento do recurso (fls. 48/61).
Para o órgão de segundo grau do "Parquet", a decisão deve ser mantida, pois é "imperioso que se distinga a escritura do compromisso", só cabendo a exigência quando se tratar do registro daquela.
É o relatório.
2. Primeiramente, para limpidez conceitual, cumpre deixar claro que, na sistemática brasileira, o domínio do imóvel só se transfere pelo registro do título.
Assim era na vigência do velho Código Civil e disso não discrepa o novel estatuto, que o estabelece, categoricamente, em seu artigo 1.245.
Destarte, a escritura pública de venda e compra de imóvel e a promessa de venda e compra por instrumento público ou particular (expressamente prevista, sem margem para dúvida, no art. 1.417 do vigente diploma civil substantivo), enquanto não levadas a registro, criam, entre as partes, meros direitos subjetivos.
Numa outra etapa, porém, uma vez registradas, emergem, graças ao registro, direitos reais.
Cumpre observar que a escritura pública definitiva e a promessa de venda e compra são, ambas, dotadas de plena eficácia, conquanto destinadas a finalidades diferentes: a primeira viabiliza a geração, pelo registro, do direito real ao domínio do imóvel; a segunda possibilita a criação, também pelo registro, do direito real à aquisição do bem.
Importa ter em mente que a escritura definitiva de venda e compra e a promessa de venda e compra consubstanciam distintos negócios jurídicos, mas nenhuma cria ou transfere, por si só, direito real. Esse condão, repita-se, é apanágio exclusivo do registro.
Nessa esteira, verifica-se que a exigência contida no artigo 47, I, "b", da Lei nº 8.212/91 em nenhum momento se acha adstrita ao fato de se tratar de escritura pública definitiva, premissa equivocadamente exposta no derradeiro parecer ministerial (fls. 66/68).
Deveras, a norma, sem qualquer especificação restritiva desse teor, menciona apenas, como hipótese de aplicação, a "alienação ou oneração, a qualquer título , de bem imóvel ou direito a ele relativo". Grifei.
Abrange, assim, a promessa de venda e compra, uma vez que, registrada esta, nasce o direito real à aquisição do imóvel pelo promitente comprador (art. 1.417 do Código Civil). Ou seja, cuida-se de imóvel e de "direito a ele relativo", nos exatos termos daquela alínea "b" do inciso I do art. 47 da Lei nº 8.212/91.
Não é outro o posicionamento já firmado por este Conselho Superior ao julgar a Apelação Cível nº 39.512, relatada pelo Des. Márcio Martins Bonilha, conforme citado na própria sentença ora recorrida: "Não há como fugir do enquadramento do compromisso de venda e compra como espécie de 'oneração a qualquer título' de bem imóvel. Sabido que a doutrina mais autorizada afirma ser o compromisso inscrito direito real de aquisição (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições, Vol. IV, 12ª ed., Forense, p. 314. Miguel Maria de Serpa Lopes, Curso de Direito Civil, Vol. VI, 4ª ed., Freitas Bastos, p. 46)".
Por isso mesmo, ficou decidido na Apelação Cível nº 24.849-0/0, relatada pelo Des. Antonio Carlos Alves Braga, que "a exigência de documento comprobatório de inexistência de débito relativo às contribuições sociais decorre do art. 47, inciso I, alínea 'b', da Lei 8.21, de 24.07.1991, e não se restringe como se acenou, à alienação do imóvel ou oneração, mas também de 'direito a ele relativo'". Na oportunidade, foi salientado, inclusive, se mostrar "irrelevante que os promitentes vendedores ou os cedentes sejam pessoas físicas", mesmo porque a conceituação de empresa contida no artigo 15 do citado diploma é ampla "e se as partes não estiverem sujeitas a contribuições devidas à Previdência Social, indispensável é, a exemplo do que ocorre com a escritura pública, declaração dessa circunstância".
Com perfeita coerência, em julgado relatado pelo Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição e proferido na Apelação Cível nº 42.484-0/5, se reputa "inadmissível ... registro do compromisso de compra e venda ... sem a declaração de que os promitentes vendedores não estão sujeitos às contribuições devidas à Previdência Social". E se explicita: "A exigência da declaração mencionada é absolutamente indispensável, ante o teor do artigo 47, inciso I, alínea 'b', da Lei Federal nº 8.212/91, reproduzida no item 16, alínea 'h', do capítulo XIV, do Tomo II, das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, quando as partes não estiverem sujeitas às contribuições devidas à Previdência Social".
Neste caso concreto não é diferente.
E não altera o quadro delineado o argumento de que "a determinação legal não pode atingir duas etapas da mesma operação de compra e venda" (a promessa e a escritura definitiva), invocando-se simetria com o recolhimento de ITBI, que "não onera o compromisso de compra e venda, pois provocaria um "bis in idem" em termos de incidência tributária" (fls. 38).
A assertiva não prospera, simplesmente porque aqui não se cogita de "incidência tributária" sobre o ato ou negócio em si, sabendo-se que o débito previdenciário tem fato gerador bem diferente. Logo, não há "dupla oneração sobre a mesma transferência". O que existe é, simplesmente, a verificação, exigida legalmente, de que o alienante não tem dívida dessa natureza em aberto, o que pode ser suprido pela declaração enfocada.
E, nos termos da lei, caso se almeje o registro de promessa de venda e compra, tal verificação deve ter lugar prontamente.
Cogita-se, com efeito, de matéria que não pode escapar à qualificação registrária, como patenteado pelo artigo 48 da Lei nº 8.212/91, segundo o qual "a prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos".
Portanto, imprescindível a prova de inexistência de débito ou a aludida declaração substitutiva.
Dita sistemática, por outro lado, não colide com a ordem constitucional. Deveras, o requisito previsto pelo legislador para viabilização do registro não implica, de modo algum, negação do direito de propriedade. Este é garantido pela Magna Carta, mas não torna o proprietário imune à observância de preceitos legais que regulamentem seu exercício.
Nessa linha o escólio de Stefano Rodotà: "la propriedad (o el poder del proprietario) consiste em 'la posibilidad de hacer del' objeto todo 'aquello' que no está vedado por lei" (El Terrible Derecho: Estudios Sobre La Propriedad Privada, Civitas, Madri, 1986, p. 264).
E a lei, ao impor disciplina abstrata, evidentemente não importa negação da competência jurisdicional do Judiciário, nem invasão de seu âmbito pelo Legislativo.
Quanto, por seu turno, à alegação do apelado de que a promitente vendedora já havia declarado, em documento anteriormente registrado, "não ser, nem nunca ter sido produtor rural, nem empregador, não estando, portanto, vinculado ao IAPAS nessa qualidade" (sic), cumpre ponderar que não elide a necessidade de declaração específica por ocasião da promessa de venda e compra ora em tela. Basta observar que o documento em que aquela afirmação foi feita, juntado a fls. 53/61, data de 23/02/1990 (fls. 57), enquanto o compromisso ora em foco só foi firmado em 10/12/1993. Não se pode, pois, descartar, "a priori", a possibilidade de que, nesse interregno, tenha a mencionada promitente passado a atuar de modo a se tornar sujeita a contribuições previdenciárias.
Também não altera a situação o fato de se achar qualificada como psicóloga, alegado pelo recorrido a fls. 51, como bem demonstra o decidido por este Conselho na Apelação Cível nº 39.540-0/4, em que foi relator o Des. Márcio Martins Bonilha, tratando de questão ligada a compromisso de compra e venda:
"Sobre a questão previdenciária, igualmente não se vê razão com os recorrentes.
"Nesta matéria, não se admite ao oficial que qualifica o título a tomada de suposições. Cabe ao interessado comprovar a inexistência de débitos, por meio de certidões, ou declarar situação fática que o deixaria a salvo daquela tributação, no caso, o fato de não ser empregador.
"Não é pela razão de estarem qualificados como profissionais liberais que seria de se exigir do oficial a conclusão de que não sujeitos ao tributo previdenciário. Necessária era a declaração, de maneira expressa, de modo que o declarante ficasse inteiramente responsável pelo seu conteúdo.
"Injustificável a recusa dos recorrentes a tomar tão simples providência, ao invés de insistir em que a Oficial registradora procedesse com presunções".
Diante, enfim, dos diversos aspectos expostos, é de se concluir pela procedência da dúvida; daí o provimento do recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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