Despachos/Pareceres/Decisões
27367/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 273-6/7
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 273-6/7, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e apelado o 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de janeiro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida julgada improcedente - Registro de carta de adjudicação - Condomínio especial como adquirente - Ausência de personalidade jurídica - Viabilidade da aquisição, em tese, mediante aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4591/64 - Necessidade de aprovação da aquisição, em assembléia geral dos condôminos. - Recurso provido.
1. Trata-se de apelação interposta pelo Ministério Público do Estado de São Paulo (fls. 72/76) contra r. sentença que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo 3º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca da Capital e determinou o registro da adjudicação, pelo Condomínio Edifício Mercúrio, do apartamento 204 do Edifício Mercúrio, objeto da matrícula 71.532, por entender que o condomínio tem personalidade jurídica e pode, em razão disso, adquirir propriedade imóvel.
Sustenta o apelante que o condomínio não pode adquirir propriedade imóvel porque que não tem personalidade jurídica. Aduz que a única exceção admitida pelo Conselho Superior da Magistratura é a aquisição efetuada na forma do artigo 63, parágrafo 3º, da Lei 4591/64 que, entretanto, não se aplica no presente caso. Requer a reforma da r. sentença, com a procedência da dúvida.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento do recurso (fls. 83/85).
É o relatório.
2. O recurso comporta provimento, mas por fundamento diverso daquele até agora prevalente neste Colendo Conselho Superior da Magistratura.
A apelada apresentou ao 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo carta de adjudicação extraída de ação de execução que moveu contra Apparecida Leni de Oliveira, processada na 6ª Vara Cível da Comarca de São Paulo com o número 000.96.924060-9, visando obter o registro da adjudicação, em seu favor, da unidade autônoma de que se originaram as despesas condominiais não pagas pela executada.
A questão controvertida se refere à possibilidade de adquirir o condomínio edilício direitos reais sobre imóveis.
O condomínio edilício possui uma série de peculiaridades, dentre as quais a coexistência da co-propriedade das áreas comuns e a propriedade exclusiva de cada unidade autônoma, a existência de convenção para administrar os interesses comuns, a instituição de assembléia como órgão deliberativo e eleição de síndico administrador. Além disso, existe a fusão de interesses dos titulares dos direitos reais, que os torna indissociáveis (cf. Darcy Bessone de Oliveira Andrade, Direitos Reais, Saraiva, São Paulo, 1988, pp. 66/69).
Mas a despeito do agrupamento dos interesses dos condôminos, não se forma um ente dotado de personalidade jurídica, não tendo o condomínio, portanto, capacidade para adquirir propriedade imóvel.
Em que pese haver respeitável entendimento em sentido contrário, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura tem reiteradamente entendido que o condomínio não tem personalidade jurídica.
Com efeito, ensina Caio Mario da Silva Pereira que a personificação não em amparo legal, uma vez que a Lei nº 4591/64 trata cada unidade autônoma como propriedade exclusiva, objeto de uma relação jurídica específica.
João Batista Lopes observa que:
"A pretendida personalização do patrimônio comum é, porém, insustentável, porque não existe uma pessoa jurídica titular das unidades autônomas e das partes comuns do edifício.
É certo que, em contrário, existem respeitáveis opiniões doutrinárias e alguns precedentes judiciários.
O argumento mais forte em que se apóia essa corrente é o dispositivo do art. 63, § 3º, da Lei 4591/64, "in verbis": "no prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime da assembléia geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio".
Como se vê, o texto legal alude ao Condomínio, como adquirente dos bens levados ao leilão final, parecendo autorizar a conclusão de que o condomínio seria pessoa jurídica (titular de direitos e obrigações).
Essa interpretação, porém, entra em conflito aberto com o sistema da Lei 4591/64, notadamente seus arts. 1º e 2º (que se referem às unidades autônomas constituindo propriedade exclusiva de cada condômino), o art. 9º (que alude à aquisição de unidades autônomas), o art. 12 (que menciona o condômino como obrigado ao pagamento das despesas), o art. 19 (que trata de direitos do condomínio) etc.
Em verdade, ao dispor que o condomínio terá preferência na aquisição dos bens não está a lei, "ipso facto", conferindo-lhe personalidade jurídica, o que significaria flagrante contradição com o sistema que o próprio legislador elegeu.
A hipótese contemplada pela lei (cit. art. 63, § 3º) é especial e, só por isso, para atender a razões de conveniência ou praticidade, é que se aludiu ao condomínio como se fosse pessoa jurídica.
Em síntese, o só fato de a lei permitir a aquisição de bens pelo condomínio não confere a este os atributos de pessoa jurídica" (Condomínio, Editora Revista dos Tribunais, 5º Edição, pág. 58/59).
O novo Código Civil não inovou a matéria. Subsiste previsão legal apenas quanto à capacidade de agir o condomínio em juízo e de administração, institutos criados para viabilizar a defesa dos interesses comuns dos condôminos e que não lhe atribuem personalidade jurídica para ser titular de domínio de coisa imóvel.
Exceção, entretanto, é feita na hipótese do artigo 63, parágrafo 3º, da Lei nº 4591/64, o qual possibilita a aquisição de imóvel pelo condomínio diante da inadimplência do adquirente no pagamento do preço da construção. Mesmo nesse caso, porém, a lei não reconhece personalidade ao condomínio. Justamente por se tratar de exceção é que foi expressamente regulamentada.
Mesmo considerados os avanços sociais e do direito, no nosso ordenamento jurídico mantém-se a regra de que o condomínio não ostenta personalidade jurídica e sem nova legislação que disponha de forma contrária não há como criar interpretação diversa.
Ocorre que não são poucas as ocasiões em que o condomínio se vê impedido de cobrar as despesas tidas com a sua própria manutenção, uma vez que não lhe é permitido arrematar ou adjudicar imóvel penhorado por dívida do condômino.
Para solucionar tal problema, a jurisprudência tem admitido a aquisição da unidade autônoma pelo condomínio, em praça pública, sem que seja reconhecida a existência de personalidade jurídica que, de fato, não possui.
Este tipo de aquisição, para satisfazer as despesas condominiais, é possível mediante aplicação do artigo 63, § 3º, da Lei 4.591/64 que traz expressa exceção à regra de que o condomínio não pode adquirir coisa imóvel por lhe faltar personalidade jurídica.
Nesse sentido, merecem transcrição alguns julgados do Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo que cuidam da matéria:
"Se a Lei 4.591 concede ao condomínio a adjudicação de unidade leiloada, não pode o aplicador recusar esta aquisição, sob fundamento de que o condomínio não tem personalidade jurídica. O julgador deve aplicar a lei como está redigida e, se é a lei que concede a adjudicação, bom será o entendimento que permita a sua aplicação. E, ao "contrário sensu", má aquela que vai dar na sua inaplicabilidade". (AI 718.337-0/1 - 12ª Câm. - Rel. Juiz Ribeiro Silva - J. 21.2.2002).
"Tem-se que a própria Lei nº 4.591/64 cuidou de dirimir a controvérsia referente à possibilidade do condomínio obter a adjudicação do imóvel em seu favor, ainda que não possuindo personalidade jurídica para figurar como titular de direito real. Conquanto não seja o condomínio dotado de personalidade jurídica, não se pode negar vigência ao dispositivo legal que traz hipótese expressa de exceção à regra (artigo 63, § 3º, da Lei 4.591/64)." (AI 747.349-0/9 - 8ª Câm. - Rel. Juiz Rocha de Souza - J. 8.8.2002).
Destarte, a arrematação ou adjudicação deve ser deferida ao condomínio na hipótese acima referida, ou seja, como forma de satisfazer o crédito decorrente do não pagamento, pelo condômino, das despesas condominiais.
Outra ressalva, ainda, deve ser feita.
Justamente porque o condomínio não é um ente com personalidade jurídica própria, em que pese o agrupamento dos interesses dos condôminos, para que a arrematação ou adjudicação seja possível é necessário que a aquisição conte com a anuência dos condôminos, por decisão unânime de assembléia geral em que, para esta finalidade específica, não terá voto o proprietário da unidade autônoma que gerou as despesas condominiais objeto da execução em que foi a mesma unidade arrematada ou adjudicada.
Igual providência, fica desde já consignado, deverá ser observada para a alienação da referida unidade autônoma pelo condomínio, pois dependerá o ato da anuência dos condôminos, manifestada em assembléia geral.
Estas cautelas se impõem porque em casos como o presente a unidade autônoma, apesar de arrematada ou adjudicada pelo condomínio, será, em última instância, de propriedade conjunta de todos os condôminos que não podem ser constrangidos a adquirir coisa imóvel, sabido que a propriedade é fonte de deveres e obrigações, e também não podem, salvo as hipóteses legais, ser constrangidos a alienar imóvel de que são co-proprietários.
Na hipótese em questão, uma vez que a adjudicação já se operou, será possível admitir o registro da respectiva carta desde que tomada a referida providência, ainda que posterior à aquisição.
No momento, porém, pendente a apresentação da prova da anuência dos condôminos com a aquisição da unidade autônoma pelo condomínio, impõe-se a recusa do registro da carta de adjudicação.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso e julgo a dúvida procedente.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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