Despachos/Pareceres/Decisões
27262/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 272-6/2
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 272-6/2, da Comarca de MOGI GUAÇU, em que são apelantes ILÁRIO BOCALETTO e HB. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de venda e compra de parte remanescente - Recusa do registrador - Ausência de perfeita identificação tabular - Desfalque anterior da área original - Princípios da especialidade e da disponibilidade - Imprescindibilidade da prévia retificação - Dúvida procedente - Recurso não provido.
1. Cuida-se de apelação interposta por Ilário Bocaletto e H. B. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Mogi Guaçu, o qual negou o registro de escritura de venda e compra do remanescente do imóvel matriculado sob nº 511, dada a necessidade de prévia retificação registrária, por se tratar de área restante de desmembramento anterior que não se acha individualizada adequadamente.
Alegam os recorrentes, ao revés, que não existe insegurança sobre a situação da gleba, que corresponde à totalidade da porção que remanesce como objeto da matrícula em tela, não havendo descrição errônea a ser reparada e mostrando-se, pois, desnecessária a
retificação reclamada (fls. 78/93).
Diverge o Ministério Público, para o qual o recurso não merece provimento (fls. 114/117).
É o relatório.
2. Nenhum reparo se justifica no atinente à r. decisão atacada, visto que entendimento distinto do por ela agasalhado configuraria afronta ao princípio da especialidade, um dos nortes de nosso sistema registrário.
Tal preceito, no dizer de Afrânio de Carvalho, "significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado". Pondera que, para tanto, há requisitos a serem observados, dos quais depende a viabilidade da inscrição. "Esses requisitos são os dados geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele ocupado" (Registro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio de Janeiro, 1997, p. 203).
Eis o que não se configura na hipótese vertente.
Cuida-se de porção de terreno remanescente do imóvel matriculado sob nº 511, do qual foi desfalcada a área que veio a ser objeto da matrícula nº 8.085 (fls. 30). Mas a referida porção restante, como frisado pelo registrador, não se encontra perfeitamente identificada no âmbito tabular, ausentes as medidas e coordenadas perimetrais.
Aplica-se, pois, o escólio de Narciso Orlandi Neto: "Em alguns casos, descrições antigas e já deficientes ficam mais irregulares por alienações parciais que desfiguram totalmente o imóvel. É até possível que se tenha no registro, em metros quadrados, a área do imóvel que sofreu os desmembramentos, isto é, que se mantenha o que, na prática, chama-se controle da disponibilidade quantitativa, porque o registrador vai abatendo da área original as áreas das parcelas desmembradas. Não se tem mais, todavia, a descrição do imóvel que remanesce na matrícula ou na transcrição. Ao receber outro título de transmissão de mais uma parte ou do todo que restou, ao registrador pode tornar-se impossível identificar o objeto da transmissão, tal como descrito no instrumento, com o imóvel que remanesce em nome do alienante. Em outras hipóteses, pode haver, na realidade, remanescente inexistente no registro, ou em área maior ou menor que a constante do registro. Para atender às exigências da lei, reunidas no princípio da especialidade, qualquer alienação, nas duas hipóteses, há de ser precedida de retificação do registro, consistente em apurar-se a caracterização do imóvel que remanesce na transcrição ou na matrícula, dando-se-lhe descrição e atribuindo-se-lhe área certa" (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p. 133/134).
Noticia o doutrinador, ainda, entendimento jurisprudencial que corrobora seu raciocínio: "Em São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura tem sido rigoroso: 'Havendo a segregação, em imóvel descrito de forma incompleta, é evidente que, sem a apuração judicial do remanescente, torna-se impossível a prática de qualquer ato de registro respectivo... Descabe argumentar com a suposta disponibilidade quantitativa que possa ostentar a matrícula... Em verdade, o problema não está na especialização quantitativa, mas, sim, qualitativa' (Ap. 23.862, Bariri, rel. Des. Alves Braga, 31-8-1995, DOJ 16-10-1995, p. 53; no mesmo sentido, Ap. 23.893, 24.002)" (ob. cit., p. 134).
No caso concreto aqui enfocado, sustenta o recorrente que a preconizada retificação é dispensável, pois há alienação da totalidade da área restante.
Todavia, cumpre ter em mente que, no âmbito do Registro Imobiliário propriamente dito, não se encontram dados suficientes para perfeita identificação das características do remanescente em testilha.
Nessa esteira, já decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura, ao apreciar a Apelação Cível nº 35.016-0/4, que "não há como registrar parcela destacada de área maior, quando não for possível controlar, com eficiência, a partir de elementos tabulares, a disponibilidade da área destacada e da remanescente".
Ou seja, os elementos presentes no álbum real, que são os que efetivamente importam para a finalidade colimada, não propiciam a certeza e a segurança indispensáveis.
Como elucidado no julgamento da Apelação Cível nº 62.498-0/5, da Comarca de Guarulhos, mostra-se realmente imperioso, em situações como a presente, que, antes de mais nada, se adote o procedimento necessário para a adequada especificação geográfica:
"Registro de Imóveis - Venda e compra de parte certa de imóvel - Desmembramentos anteriores - Necessidade de prévia retificação do registro para apuração do remanescente - Registro do título contratual recusado por tal motivo".
De igual teor o entendimento adotado na análise da Apelação Cível nº 74.831-0/9, da Comarca da Capital, apoiado em outros precedentes então citados (Apelações Cíveis nºs. 33.138-0/6, 35.016-0/4, 37.373-0/7, 38.079-0/2 e 39.188-0/7):
"Registro de Imóveis - Dúvida. Escritura pública de venda e compra de área certa destacada de outra. Descrição precária na transcrição do imóvel que, aliás, já sofreu alguns desfalques. Necessidade de apuração do remanescente. Princípios da especialidade e da disponibilidade. Procedência da dúvida. Recurso não provido".
Justificada, enfim, a recusa do registrador, uma vez que lhe incumbe, a bem do interesse público, zelar pela higidez do sistema registrário, com o rigor formal devido. E acertada, conseqüentemente, a decisão do Juízo da Corregedoria Permanente que a prestigiou.
Tudo com espeque no artigo 176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito inarredável a exata identificação do bem. E, se a matrícula foi aberta abrigando, em continuidade, os parcos dados da transcrição anterior, cumpre ter em mente que, por força do desfalque consignado (fls. 29/30), alterou-se a feição original do imóvel, desconhecendo-se as características da sobra.
O fato de figurar no título apresentado a mesma descrição, deficiente e precária, que consta da matrícula acerca do remanescente não lhe serve de salvo conduto para ingresso no fólio, uma vez que se impõe, no ensejo, a busca da especialização necessária para a regularidade tabular.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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