Despachos/Pareceres/Decisões
17266/2004
:
Acórdão _ DJ 172-6/6
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 172-6/6, da Comarca de JUNDIAÍ, em que é apelante LOURDES TREVISAN SINHORINI e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 16 de setembro de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida. Aquisição, por herança, de parte ideal quantificada em metragem quadrada, com averbação de construção demonstrativa, por dado constante do registro, de que se trata, na verdade, de área localizada. Imóvel fracionado em múltiplas parcelas ideais igualmente quantificadas e objeto de subseqüente destaque, por desapropriação, de parte certa e identificada. Impossibilidade de novos registros enquanto não apurado o remanescente e regularizado o parcelamento irregularmente efetivado em manifesta fraude à lei de parcelamento do solo. Irresignação parcial. Inadmissibilidade. Recurso não provido.
1. Trata-se de recurso interposto por Lourdes Trevisan Sinhorini, contra a decisão de primeiro grau que, no julgamento de dúvida, não obstante tenha afastado o óbice apresentado pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí, fundado na impossibilidade do registro do formal de partilha extraído dos autos do inventário dos bens deixados por Luiz Sinhorini, de parte ideal reveladora, em função de indícios de natureza registrária, de burla à lei de parcelamento do solo, manteve a recusa de registro do título por reconhecer a pertinência das demais exigências formuladas pelo registrador, de prévia apuração do remanescente e apresentação de documentos, com destaque para a comprovação de quitação do ITR dos últimos cinco anos e o CCIR.
Sustenta a recorrente a reforma do julgado, questionando apenas a exigência de prévia apuração do remanescente da totalidade do imóvel, dada sua condição de proprietária apenas de parte ideal pouco significativa.
A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso.
É o relatório.
2. Anote-se, inicialmente, que a recorrente somente se insurgiu contra uma das exigências apresentadas pelo oficial registrador, questionando, em grau de recurso, apenas a necessidade de prévia retificação de toda a área.
O procedimento de dúvida não se presta, no entanto, à solução de dissensão que versa apenas acerca de um dos óbices opostos contra o registro, porque, ainda que afastado fosse este motivo da recusa, aquele não se viabilizaria.
Não tendo a recorrente se insurgido contra as demais exigências formuladas pelo registrador é imperativa a manutenção da recusa, já que para o deslinde da dúvida importa o exame da registrabilidade do título, considerado o momento da devolução, pacífica a orientação deste Conselho quanto à impossibilidade de processamento ou decisão de dúvida, que, afastando-se da discussão quanto à registrabilidade do título, se limita apenas às questões sobre as quais a controvérsia se instalou, o que não se admite.
Em casos semelhantes, este E. Conselho vem reiteradamente decidindo que a irresignação parcial do apresentante com as exigências ou óbices levantados pelo Oficial prejudica a dúvida.
Em precedentes relatados pelo Des. Alves Braga entendeu-se, nesses casos, pela inutilidade do recurso porque a recusa do registro seria mantida em razão das exigências aceitas ou não impugnadas e nem satisfeitas, carecendo, assim, o recorrente de interesse recursal. Assim, no julgamento da Ap. Cív. 28.887-0/4, acentuou-se que:
"Nesse quadro, com destaque para a resignação parcial em relação aos óbices formulados, forçoso é convir que não incide, na espécie vertente, o interesse recursal, impondo-se, por conseguinte, o não conhecimento do recurso, eis que configurado na hipótese a chamada dúvida doutrinária, que o Eg. Conselho não admite...
"A propósito, em precedente sobre o tema, já ficou assentado, que conformando-se o suscitado com uma das exigências, mas deixando de atendê-la, prejudicada estaria a irresignação parcial. Se o registro não se fará em hipótese alguma, pela aceitação de uma das exigências, não há falar em julgamento de dúvida, pois inadmissível julgamento condicional (Ap. Cív. 17.628-0/2, Comarca de Bauru). Quando o interessado se conforma com apenas uma que seja das exigências, deve cumpri-la, reapresentar o título e, mantidas as demais, aí sim requerer a suscitação." (Nesse sentido: Ap. Cív. nº 24.192-0/0, e 28.842-0/7).
Tal entendimento foi, também, albergado em julgamentos deste E. Conselho relatados pelo Des. Márcio Martins Bonilha:
"Ao suscitar a dúvida inversamente, a recorrente manifestou seu inconformismo apenas com relação a um dos motivos da recusa, omitindo-se quanto às demais exigências que também foram formuladas pelo registrador.
"O procedimento de dúvida não se presta à solução de dissensão que versa apenas acerca de um dos óbices opostos contra o registro, porque, ainda que afastado fosse este motivo da recusa, aquele não se viabilizaria.
"Para o deslinde da dúvida importa o exame da registrabilidade do título e, ainda assim, tomando-a em consideração no momento da devolução.
"Tem-se por prejudicada a dúvida quando várias são as exigências e apenas uma delas é questionada na suscitação inversa, como ocorreu no caso" (Ap. Cív. nº 30.751-0/1; no mesmo sentido: Ap. Cív. nº 35.020-0/2; 41.832-0/7 e 41.848-0/0).
Outro não foi o julgamento proferido por este E. Conselho na Ap. Cív. nº 41.381-0/8, relatada pelo Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição:
"Assim, mesmo que fosse afastado o único óbice controverso, não teria o título acesso ao assento imobiliário, sem o cumprimento das demais exigências e entender o contrário seria admitir o registro condicional, subordinado à satisfação futura e incerta de estorvos pendentes.
"Em outros termos, acolhido ou não o pleito deduzido no recurso, um outro óbice sobreviverá, razão pela qual, por necessidade lógica, o desfecho será sempre o da procedência da dúvida.
"Não conhece nosso direito positivo, como o reiterado por este Conselho Superior (Apelações 15.322-0/4, 15.073-0/7 e 41.832-0/7), a chamada dúvida doutrinária, de maneira que, na dúvida, deve haver a inconformidade total do suscitado com as exigências formuladas pelo registrador."
Resta, assim, prejudicada a dúvida.
Verifica-se, ainda, ter sido regularmente afastado pela MM. Juíza Corregedora Permanente, em função da transmissão "causa mortis", situação que descaracteriza, nos termos da jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, a hipótese de fraude à lei impeditiva do registro da parte ideal, o óbice correspondente.
Ocorre, no entanto, que se apresenta, no caso em exame, dada a situação registrária do imóvel objeto da matrícula nº 8.058 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí, independentemente da verificação da ocorrência ou não de fraude na postulação de novos atos, óbice intransponível ao registro de quaisquer títulos.
Esse impedimento resulta do atual desconhecimento da base geodésica do imóvel, fruto dos destaques verificados na área original (de 140.677,00 m² objeto da Transcrição nº 68.010 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí), decorrentes do desmembramento de 6.550,00 m² destinado à constituição de faixa do oleoduto da Petrobrás, já relatado na abertura da matrícula nº 8.058 e, em especial, em face do destaque de parte certa, de 65.279,00 m², em razão de desapropriação (Av. 196/8.058), e que deu origem à matrícula nº 80.516, e que incidiu sobre uma matrícula que, em 1996, já não apresentava, em função dos muitos registros efetuados em situação que depois se reconheceu como de manifesta fraude à lei, obediência aos princípios registrários.
Destaca-se, no caso presente, manifesta ofensa ao princípio da unitariedade da matrícula, segundo o qual cada imóvel tem uma matrícula e a cada matrícula corresponde um único imóvel. Essa regra se constitui na base e fundamento do nosso sistema de registro de imóveis, que adota o fólio real, e embora não contenha Lei nº 6.015/73 dispositivo específico, decorre logicamente da interpretação sistemática das demais regras aplicáveis à própria matrícula e aos registros. (cf. Narciso Orlandi Neto, in "Retificação do Registro de Imóveis", São Paulo, Editora Oliveira Mendes, 1997, p. 11)
A matrícula nº 8.058 em análise já foi aberta, em 22.07.77, para o registro de parte ideal expressa, de forma dúplice, não somente em percentual como também em metragem quadrada, seguindo-se significativo parcelamento, mediante a indevida utilização do instituto jurídico do condomínio tradicional, previsto no Código Civil, para a alienação de diminutas frações ideais do todo do imóvel, sempre também identificadas em metragem quadrada, adquiridas por significativa pluralidade de condôminos que não guardam entre si relação de parentesco ou qualquer outro dado que justifique a comunhão, retratando caso expressivo da grave situação descrita no Processo CG nº 2.588/00 e que deu origem a salutar providência administrativa da Corregedoria Geral da Justiça, impeditiva da continuidade de tais procedimentos, contando o imóvel em questão inclusive com um índice próprio, denominado pelo oficial de "matrícula auxiliar de controle".
Nessa matrícula foram efetuados 197 registros e averbações, dentre os quais muitas e surpreendentes averbações de construções edificadas sobre frações ideais do imóvel, com destaque para a Av. 117/8.058, referente à fração ideal com relação à qual se pretende o registro do título objeto da presente dúvida.
Relevante anotar, na hipótese, que ilustrativa se revela a análise dos registros de interesse dos recorrentes neste processo, demonstrativa da necessidade não somente de prévia retificação do registro para apuração do remanescente, desconhecido e incerto, óbice apontado pelo registrador, confirmado pela decisão da MM. Juíza Corregedora Permanente e cujo acerto foi reiterado no parecer da Procuradoria Geral da Justiça, mas também da prévia regularização do parcelamento irregular estampado no registro imobiliário.
Consta do R. 32/8.058, de 25.10.77, que Luiz Sinhorini, casado com Lourdes Trevisan Sinhorini, e Luiz Scarabelim, casado com Aurora Vagostello Scarabelim, adquiriram de CRESO - Imóveis e Administrações Ltda., proprietária originária da totalidade do imóvel objeto da matrícula (já remanescente de área objeto da anterior Transcrição nº 68.010 do 1º Registro de Imóveis com prévio destaque da faixa do oleoduto da Petrobrás), "uma parte ideal equivalente a 412,50 m² ou 0,3075".
Em 22.01.82 foi efetuado o R. 108/8.058, com a aquisição, por Gentil Saroni, casado com Graziela Espinoza Saroni, junto ao casal Luiz e Aurora Scarabelim, de "metade ideal de uma parte ideal, objeto do registro nº 32, retro".
Por meio da AV. 117/8.058, em 07.06.82 se fez constar que "Luiz Sinhorini e Gentil Saroni fizeram construir nos imóveis adquiridos pelo r. 32 e R.108, desta matrícula, uma unidade residencial, com a área de 70,00 m² de construção".
Já em 09.06.1995 foi feito o R. 193/8.058 com o ingresso do formal de partilha do arrolamento dos bens deixados pelo falecimento de Gentil Saroni, com a partilha de "uma parte ideal correspondente a 206,25m² ou 0,15375% do imóvel desta matrícula, objeto do registro 108" cabendo uma parte ideal correspondente a 1/2 à viúva-meeira e a cada um dos dois herdeiros filhos uma parte ideal correspondente a 1/4 .
Seguiu-se, dado o relevo desta inovação registrária, o destaque, por desapropriação, de área certa e precisamente descrita, de 65.279 m², que deu origem à matrícula nº 80.516, conforme Av. 196, de 12.12.66, adjudicada em favor do DERSA.
Com esse desmembramento, de área certa destacada de área já dependente de prévia apuração do remanescente e pulverizada em múltiplas parcelas descritas, não só em percentual mas também em metragem quadrada, algumas com averbação de construção, indicador inequívoco de sua indevida localização no todo do imóvel, chegou-se a situação impeditiva de quaisquer novos registros, tornando imperativa, como afirmado no início desta análise, não só a prévia apuração do remanescente, mas também a prévia regularização de evidente parcelamento irregular, denunciado, sem margem de dúvida, pela situação registrária descrita.
Isto porque, descrita a parcela de cada condômino de forma dúplice, com a indicação de metragem quadrada, cuja evidente localização é confirmada pelas muitas averbações de construções, e o seu correspondente em percentual do todo inicialmente descrito da matrícula nº 8.058 (já remanescente dependente de prévia apuração), não se sabe como se deu o destaque de parte certa (Av. 196/8.058) e como esse destaque atingiu a parcela cabente a cada condômino.
Essa assertiva parte da constatação de que tais parcelas não se compunham de partes ideais, como fraudulentamente expresso nos títulos levados a registro e assim acolhidos, mas de partes certa e identificadas, única forma de comportarem a edificação das construções averbadas, não sendo viável aceitar, em um processo de qualificação sério como se exige no atual estágio de nosso sistema registrário, que a segregação tenha se dado, frente a cada parcela ideal quantificada em metragem quadrada, na exata correspondência percentual (ideal) da área destacada sobre a área objeto do destaque.
Irreal, por contrária à possibilidade física, a imputação a cada um dos imóveis, o desmembrado e o remanescente desse desmembramento, de parte ideal das construções averbadas, que, sem sombra de dúvida, permaneceram edificadas na parcela certa de solo em que erigidas, o que pode ter se dado apenas em um, apenas no outro, ou em ambos (parte em um e parte no outro), neste último caso sem necessária correspondência com os totais de cada terreno.
Corrobora essa impossibilidade, dada a flagrante ofensa aos princípios da especialidade e da continuidade, a pretensão da recorrente de ver registrada em nome da herdeira Isabel Regina Sinhorini, nos termos do formal de partilha extraído dos autos do inventário dos bens deixados pelo falecimento de Luiz Sinhorini, da metade ideal da casa edificada numa parte ideal de 412,50m² ou 0,3075% do Sitio Casa Branca, objeto da matrícula nº 8.058. Isto se dá: a) porque com o destaque de parte certa já não possui a referida matrícula a área original cujos 0,3075% correspondiam a 412,50 m²; b) porque não se pode inferir se a edificação permaneceu no imóvel remanescente dessa matrícula ou se localiza na nova (matrícula nº 80.516), ou, ainda, se mantém uma parte em cada uma delas, e, c) por já ter havido, nos termos do R.193/8.058 anteriormente referido, o "desmembramento" da parcela correspondente à aquisição de Gentil Saroni, com a sua identificação em 206,25m², correspondentes a 0,15375%, e sem referência à construção averbada, o que não guarda correspondência com a descrição constante do título ora apresentado para registro.
Prevalecem, por fim, dada a caracterização do imóvel como rural, as exigências pertinentes à necessidade, para a prática do ato de registro pretendido, da apresentação de documento comprobatório do pagamento do ITR dos cinco últimos exercícios ou de certidão negativa correspondente (Lei nº 9.393/96, art. 21 e Lei nº 6.015/73, art. 167, inciso I, nº 5), assim como da apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR (Lei nº 4.947/66, art. 22, §§ 1º e 6º, Lei nº 8.847/94, art. 25 e Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, item 48.1, do Capítulo XX, do Tomo II).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
|
