Despachos/Pareceres/Decisões
16868/2004
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Acórdão _ DJ 168-6/8
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 168-6/8, da Comarca de JUNDIAÍ, em que é apelante MAURÍCIO GARIBE e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
São Paulo, 15 de abril de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida - Fração ideal de imóvel a que atribuída área certa - Elementos registrários que demonstram a pretensão de implantação de loteamento disfarçado em condomínio voluntário - Registro inviável - Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Maurício Garibe, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí, e negou o ingresso de escritura de compra e venda na matrícula 26.588, relativa a fração ideal de terreno a que vinculada área total definida, por considerar demonstrada a pretensão de implantação de loteamento em fraude à legislação que regulamenta o parcelamento do solo.
Sustenta o apelante, em suma, que a implantação de loteamento irregular somente pode ser reconhecida mediante elementos concretos, constantes do próprio título ou do registro. Afirma que a Prefeitura Municipal de Jundiaí certificou que não constatou a existência de parcelamento irregular do solo implantado no imóvel objeto da matrícula 26.588 do 1º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí, o que fez mediante exercício da competência que lhe é atribuída pelo artigo 30, inciso VII, da Constituição Federal. Aduz que referida certidão afastada a presunção de violação da legislação que regulamenta o parcelamento do solo e foi apresentada em razão do disposto no artigo 2º da Portaria 06/96 da Corregedoria Permanente dos Registros de Imóveis da Comarca de Jundiaí. Esclarece que foram efetuadas apenas seis alienações de frações ideais do imóvel, número insuficiente para a suspeita da implantação de loteamento irregular em que foi baseada a recusa do registro, e que ao apresentar a escritura de compra e venda tomou todas as cautelas necessárias para obter o registro pretendido.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 72/75).
É o relatório.
O apelante pretende o registro de escritura pública de compra e venda de parte ideal correspondente a 2.046,92m² sobre uma fração ideal de 82,118545% do imóvel objeto da matrícula 26.588 do 1º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí.
A certidão de fls. 35/37 demonstra que o imóvel objeto da matrícula 26.588 do 1º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí, com área total de 34.552,00m², foi adquirido por Maria Luiza Silveira Curado que é casada com Antonio Carlos Marciejezacki Curado, Florise da Silveira Marques que é casada com Márcio Francisco Marques, e José Roberto da Silveira por sucessão hereditária de Abílio da Silveira, conforme formal de partilha registrado em 24 de maio de 1995.
Por meio de escritura registrada em 1º de fevereiro de 1999, Maria Luiza Silveira Curado, Antonio Carlos Marciejezacki Curado, Florise da Silveira Marques, Márcio Francisco Marques e José Roberto da Silveira venderam fração ideal correspondente a 17,881455% do imóvel para Milton Rocha e Arlete Ruth Gandolpho Rocha (registro 8) que por escritura registrada na mesma data alienaram referida fração ideal para Denis Wilson Ramos e sua mulher, Alessandra Maria Prata Paiosin Ramos.
Denis Wilson Ramos e sua mulher, Alessandra Maria Prata Paiosin Ramos, então, promoveram novas alienações, desta feita partilhando o imóvel em menores frações ideais, o que fizeram mediante venda de fração ideal equivalente a 13,540155% do imóvel para Antônio Carlos Wenceslau e Regina Gonçalves Wenceslau (registro 10), e venda de fração ideal de 4,3413% para Gilberto Zanini e Eugênia Duran Zanini (registro 11 da matrícula 26.588).
Antônio Carlos Wenceslau e Regina Gonçalves Wenceslau, por sua vez, venderam: a) parte ideal correspondente a 4,3413% do imóvel para Eliseu Prado, casado com Judite Teresa da Silva Prado, e Santo Prado, casado com Aparecida Rodrigues Caetano Prado (registro 12); b) parte ideal de 4,3413% para Alice Kasue Kikuti (registro 13); c) parte ideal de 4,8575% para Márcio Machado e Cleodete Aparecida Provazi Machado (registro 14).
Posteriormente, em 14 de julho de 2003, Maria Luiza Silveira Curado, Antonio Carlos Marciejezacki Curado, Florise da Silveira Marques, Márcio Francisco Marques e José Roberto da Silva venderam ao apelante fração ideal do imóvel correspondente a 2.046,92m² sobre uma parte ideal de 82,118545% do total do imóvel, o que fizeram por meio de escritura pública lavrada às fls. 99/101 do livro 143 do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Município de Louveira.
As diversas vendas de pequenas frações ideais do imóvel, feitas para pessoas que não aparentam ter vínculos de parentesco ou outros vínculos especiais, demonstram que o imóvel com área total de 34.552,00m² está sendo alienado em lotes, o que se faz sem atendimento dos requisitos estabelecidos da Lei nº 6.766/79 que já era vigente quando iniciadas as vendas das referidas frações.
Esta conclusão se impõe porque, neste caso específico, nenhum outro elemento contido no registro, na escritura pública de compra e venda, ou nos documentos que acompanharam a escritura justificam a partilha da propriedade entre pessoas que, sem manter vínculos especiais, adquiriram ou estão comprando pequenas frações ideais do imóvel urbano.
A indicação de área para a fração ideal comprada pelo apelante, que segundo a escritura pública de compra e venda teria 2.046,92m², é também indicativo de que aos condôminos estão sendo atribuídos quinhões do imóvel com localização geodésica determinada, mediante parcelamento do solo disfarçado sob a forma de condomínio voluntário.
A certidão expedida pela Prefeitura do Município de Jundiaí não se presta para afastar o reconhecimento de que o imóvel está sendo fracionado, paulatinamente, em lotes que terão localização geodésica certa, porque a instalação de marcos divisórios pode ser anterior, concomitante ou posterior às alienações dos lotes.
Cabe também consignar, porque relevante, que a grave situação decorrente da proliferação de casos de parcelamento irregular do solo, que atinge todo o Estado de São Paulo, levou a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça a tomar, no decorrer do tempo, várias medidas tanto destinadas a impedir a difusão e multiplicação desta prática (Processos CG 59.044/81, 2.588/00 e 8.505/00), como destinadas a permitir, quando possível, que os interessados obtenham a regularização dos loteamentos implantados de forma irregular (itens 152 a 155.3 do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo).
Igual preocupação foi demonstrada por este Egrégio Conselho Superior da Magistratura que, apreciando caso como o presente, assim decidiu na Apelação Cível nº 72.365-0/7, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo:
"A qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor."
Como corolário desta percepção da abrangência da qualificação registrária foi decidido, no mesmo recurso, que o fato do registrador se limitar à análise dos elementos tabulares ou expressamente constantes do título não se presta para "...viabilizar a fraude às normas cogentes que disciplinam o uso e o parcelamento do solo." (Apelação Cível nº 72.365-0/7).
Partindo desta perspectiva da atuação do registrador, é imperativo reconhecer que o registro deve ser recusado sempre que, mediante análise dos elementos registrários, se evidenciar a existência de loteamento irregular do solo, disfarçado sob a forma de condomínio voluntário (artigos 1.314 a 1.326 do Código Civil de 2002) e implantado com violação da legislação cogente que rege a matéria.
E, como constou do parecer conjunto oferecido pelos MM. Juízes Auxiliares da Corregedoria Geral da Justiça no Processo CG nº 2.588/00, que foi aprovado pelo Desembargador Luís de Macedo, após a publicação do v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 72.365-0/7, que tem força normativa, não é possível admitir o registro de título de transmissão de fração ideal de imóvel quando a análise dos elementos registrários demonstrar que o instituto do condomínio voluntário está sendo utilizado para ocultar a implantação de parcelamento irregular do solo, em fraude à legislação aplicável. Neste sentido:
"...já não se pode aceitar como regular a efetivação, por registrador do Estado de São Paulo, de registros referentes a imóveis que se encontrem em situação similar, o que se mostra suficiente para estancar, de pronto, ao menos junto ao registro imobiliário, a continuidade de prática deletéria e que já contaminou um significativo número de matrículas, dispersas por todo o nosso Estado.
A preocupação da Corregedoria Geral da Justiça passa a se voltar, portanto, no âmbito do registro de imóveis, para a obtenção de soluções e meios tendentes à regularização, quando possível, desses imóveis já irregularmente parcelados, estudos que poderão prosseguir nestes mesmos autos, dando continuidade ao trabalho até agora realizado.
Mostra-se imprescindível, ainda, em face da clareza com que a orientação normativa atual impede o registro de novos títulos, a tomada de outras providências, abrangentes, também da atividade dos notários." (grifei).
Em respaldo a este entendimento pode-se, ainda, citar o v. acórdão prolatado pela Colenda Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Extraordinário em Mandado de Segurança nº 9.876/São Paulo (98/0038544-4), em que foi relator o Ministro Ari Pargendler, que teve a seguinte ementa:
"CIVIL. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRAS, PARA TRANSFERIR LOTE CERTO E DETERMINADO, SEM O REGULAR PARCELAMENTO DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE. A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a legislação específica; o juiz que proíbe o registro desses negócios, sem a prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só ordenou o que o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. Recurso ordinário não provido."
No presente caso, configurado o uso do instituto do condomínio voluntário para disfarçar a implantação de loteamento sem o prévio atendimento dos requisitos previstos, em normas cogentes, na Lei nº 6.766/79, deu a MM. Juíza Corregedora Permanente a correta solução para a dúvida que foi julgada procedente.
E ao fazê-lo a MM. Juíza Corregedora Permanente não contrariou as normas administrativas aplicáveis neste caso concreto porque as Portarias 28/93 e 06/96 da Corregedoria Permanente dos Registros de Imóveis da Comarca de Jundiaí não subsistem diante das orientações normativas emanadas deste Colendo Conselho Superior da Magistratura e da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça.
Ademais, mesmo que essas orientações normativas não existissem a MM. Juíza Corregedora Permanente não estaria vinculada ao previsto nas Portarias 28/93 e 06/96, da Corregedoria de Registros de Imóveis da Comarca de Jundiaí, porque no exercício do poder de autotutela pode a administração anular ou revogar seus próprios atos (Súmulas 346 e 473 do Egrégio Supremo Tribunal Federal).
Os registros de anteriores transmissões de frações ideais, feitas em fraude à legislação cogente que regulamenta o parcelamento do solo, também não justificam o registro da escritura pública de compra e venda porque os erros registrários pretéritos não geram direito à sua repetição, como reiteradamente tem decidido este Colendo Conselho Superior da Magistratura. Neste sentido o v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 033502-0/8, da Comarca de Guarulhos, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, em que assim foi decidido:
"Na verdade, tem prevalecido o entendimento pacífico deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, no sentido de que os erros registrários pretéritos não justificam eventual repetição, bem como, não geram direito adquirido à propositada reprodução".
Por fim, afigura-se inteiramente aplicável no presente caso a r. decisão, com força normativa, prolatada pelo Desembargador Luís de Macedo no Processo CG nº 2.588/00, datada de 05 de junho de 2001, o que enseja o encaminhamento de cópias deste procedimento para a Corregedoria Geral da Justiça, para que sejam tomadas as providências que se mostrarem cabíveis no que se refere ao teor da escritura pública de compra e venda juntada às fls. 09/11.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, com observância da determinação acima contida.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Relator
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