Despachos/Pareceres/Decisões
25565/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 255-6/5
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 255-6/5, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante ITHAMAR DE MORAES SAMPAIO FONSECA e apelado COMPANY S/A.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dação em pagamento e cancelamento de hipoteca - Legitimidade e interesse da apelante para recorrer - Escritura que preenche os requisitos necessários para o registro da dação em pagamento - Cancelamento da hipoteca que decorre da quitação outorgada pela credora - Apelação não provida, prejudicada a correição parcial interposta pela apelante.
1. Trata-se de apelação interposta por Ithamar de Moraes Sampaio Fonseca contra r. sentença que julgou improcedente dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo e determinou o registro de escritura de dação em pagamento de trinta unidades autônomas do condomínio instituído no imóvel objeto da matrícula 148.617, denominado "Edifício La Concorde Jardim Europa", bem como a averbação do cancelamento da hipoteca que grava o referido imóvel.
Sustenta a apelante, em suma, que celebrou com a empresa COMPANY S.A. escritura de dação em pagamento de trinta unidades autônomas e de autorização para cancelamento de hipoteca, que foi lavrada em 31 de julho de 2003, às fls. 53/61 do Livro nº 3.270 do 17º Tabelião de Notas da Comarca de São Paulo. Esclarece que na forma de contrato anteriormente celebrado deveria receber da empresa COMPANY S.A., em dação em pagamento, quarenta e quatro unidades autônomas de edifício a ser por esta construído, mas por ter cedido os direitos relativos a quatorze dessas unidades acabou a escritura de dação restrita a trinta delas. Afirma que o registro da dação em pagamento e a averbação do cancelamento da hipoteca foram negados pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis em razão da dúvida na identificação de uma das unidades que foi indicada tanto com o número 1005 como com o número 1105, e porque na escritura não ficou esclarecido se deve ser feito o cancelamento total da hipoteca ou somente sobre a parte transportada aos apartamentos dados em dação em pagamento. Diz que notificou o 4º Oficial de Registro de Imóveis apontando os obstáculos existentes para o registro da escritura. Assevera que a escritura de dação em pagamento e de cancelamento de hipoteca não pode ter acesso ao Registro Imobiliário porque a apresentante do título, COMPANY S.A., se obrigou por meio de contrato a construir o edifício e a efetuar a dação em pagamento quando as unidades autônomas estivessem "prontas e acabadas", o que deveria fazer dentro de determinado prazo, sob pena de incidência da penalidade também contratada. Alega que a obra não foi concluída no prazo pactuado e que por este motivo ajuizou contra COMPANY S.A. a ação de execução apropriada. Diz que o registro da dação em pagamento também não é possível em razão das divergências apontadas pela oficial registradora, relativas à identificação da unidade indicada simultaneamente com os números 1005 e 1105, o que configura erro substancial que provoca a nulidade do ato. O mesmo ocorre com a averbação do cancelamento da hipoteca porque foi constituída sobre todo o imóvel em que construído o edifício, com suas acessões e benfeitorias, e porque é condição para o cancelamento a entrega das unidades autônomas "prontas e acabadas". Reitera que a obra não foi concluída no prazo contratado e sequer estava pronta em outubro de 2003, conforme laudo apresentado na ação de execução que ajuizou contra a incorporadora COMPANY S.A. Ademais, a indivisibilidade da hipoteca afasta a alegação de que houve quitação proporcional com a cessão de direitos relativa a quatorze das unidades autônomas inicialmente previstas para serem dadas em dação em pagamento. Requer a reforma da r. sentença apelada, com a recusa do registro da escritura de dação em pagamento e da averbação do cancelamento da hipoteca.
A apelação foi recebida sem efeito suspensivo, por meio de r. decisão (fls. 237) de que foi interposta correição parcial, dirigida à E. Corregedoria Geral da Justiça, visando a atribuição do referido efeito ao presente recurso (fls. 366/373).
COMPANY S.A., em contra-razões de apelação, argüiu preliminar de não conhecimento do recurso por falta de interesse da apelante, que não sofreu qualquer prejuízo.
No mérito aduz que os fatos apontados pela apelante como impeditivos do registro da dação em pagamento e da averbação do cancelamento da hipoteca dependem de demonstração por meio de dilação probatória que é incompatível com o procedimento de dúvida. Além disso, a pretensão de recebimento de multa contratual pelo suposto atraso na conclusão da obra é matéria objeto de ação autônoma. Afirma que o título apresentado para registro está formalmente em ordem e que o equívoco na indicação do apartamento 1105, quando o correto seria o apartamento 1005, não impede o registro porque se trata de erro material que não obsta a correta identificação da unidade autônoma dada em dação em pagamento. Ademais, se registrada a escritura na forma como apresentada poderá o erro na identificação da unidade indicada com o número 1105 ser corrigido pelo oficial registrador, de ofício, por se tratar de mero erro material, reconhecido pela própria apelante em carta enviada para o 4º Oficial de Registro de Imóveis. Assevera que a quitação da dívida obriga o cancelamento da hipoteca e que não é possível a manutenção da hipoteca sobre as unidades autônomas dadas em dação em pagamento porque passaram ao domínio da própria titular do crédito. Esclarece que o edifício foi concluído e as unidades autônomas foram entregues com atraso de dezesseis dias, por motivo que não lhe pode ser imputado, e que a apelante vistoriou e recebeu as unidades em abril de 2003, antes da celebração da escritura de dação em pagamento. Requer a manutenção da r. sentença apelada e, alternativamente, que seja cindido o exame do título em relação à unidade autônoma número 1005.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 381/383).
É o relatório.
2. A apelante celebrou com COMPANY S.A. escritura em que recebeu em dação em pagamento trinta apartamentos, cada um com direito a uma vaga de garagem, situados no condomínio denominado "Edifício La Concorde Jardim Europa" que foi instituído no imóvel objeto da matrícula 148.617 do 4º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, e pela mesma escritura a apelante deu em favor de COMPANY S.A. declaração de quitação de obrigação, com autorização para o cancelamento parcial de hipoteca constituída sobre o imóvel.
Determinado o registro da escritura e a averbação do cancelamento da hipoteca, interpôs a apelante o presente recurso alegando que apesar da concessão do "habite-se" pela Prefeitura Municipal não estão os apartamentos e o edifício inteiramente concluídos, faltando a realização de obras e a instalação de equipamentos pela incorporadora COMPANY S.A., o que impede tanto o registro como a averbação do título que esta apresentou.
3. Figurando como adquirente das unidades autônomas, com as correspondentes vagas de garagem, e como credora da obrigação garantida pela hipoteca constituída pela incorporadora COMPANY S.A., tem a apelante legítimo interesse para intervir neste procedimento de dúvida e interpor o recurso que considera adequado para a tutela do direito de que se apresenta como titular.
É, ademais, sabido que a aquisição de propriedade imóvel gera obrigações e encargos que devem ser suportados pela titular do domínio, do que decorre o potencial prejuízo que autoriza o recebimento do presente recurso de apelação.
Conheço, portanto, do recurso interposto.
4. A impugnação ao registro do título representativo da dação em pagamento, e ao cancelamento da hipoteca, é fundada em questões relativas ao integral cumprimento da obrigação assumida por COMPANY S.A., consistente em entregar, "prontas e acabadas", as unidades autônomas alienadas para a apelante.
A análise dessas questões, entretanto, não encontra albergue no procedimento de dúvida registrária, em que a qualificação se faz tendo em conta os requisitos formais de validade do título e de legalidade, sem intromissão nas matérias relativas ao integral cumprimento das obrigações decorrentes do negócio jurídico causal.
Com a concessão do "habite-se" pela Prefeitura Municipal tornou-se possível o registro da instituição do condomínio, não cabendo ao oficial registrador indagar se faltam obras ou instalação de equipamentos para que as unidades autônomas tenham condição de uso.
Portanto, ao celebrar a escritura de dação em pagamento a apelante aceitou receber o domínio dos apartamentos, com as vagas de garagem que lhes são correspondentes, e não é possível impedir o registro do título com fundamento em matérias que são atinentes ao integral cumprimento do negócio jurídico causal e que, neste caso, não têm influência na qualificação registrária.
A única ressalva que se poderia fazer, no que se refere ao registro de escritura da dação em pagamento, é relativa ao erro na indicação do apartamento 1105 do 11º pavimento do edifício, pois conforme a mesma escritura pública deveria ser alienado para a apelante o apartamento 1.005 do 10º andar (fls. 252/253).
Ocorre que a própria apelante notificou o 4º Oficial de Registro de Imóveis para esclarecer que na realidade a unidade autônoma que lhe foi dada em dação em pagamento é o apartamento 1.005 do 10º pavimento (fls. 07), como pretende a alienante COMPANY S.A., ficando o fato incontroverso.
Trata-se de erro material que, neste caso específico, não prejudica o registro que já foi realizado por ter o MM. Juiz Corregedor Permanente recebido o presente recurso somente no efeito devolutivo (fls. 237).
Ademais, a não adoção desta solução teria como efeito o de se promover o registro da dação em pagamento da unidade autônoma número 1.105, mediante interpretação literal da escritura, situação que em nada favorece a apelante.
Correta, portanto, a r. sentença apelada no que se refere ao registro da dação em pagamento das trinta unidades autônomas.
5. Igual solução se aplica ao cancelamento do registro da hipoteca.
A hipoteca foi constituída sobre todo o imóvel objeto da matrícula 148.617 do 4º Registro de Imóveis de São Paulo, neste abrangidas as acessões e benfeitorias que nele se incorporaram posteriormente (fls. 262-verso), para garantir o cumprimento da obrigação da apelada consistente em dar para a apelante, em dação em pagamento, quarenta e quatro unidades incorporadas do "Edifício La Concorde Jardim Europa" (fls. 224/226).
Ocorrido o adimplemento da obrigação da apelada mediante outorga da escritura pública de dação em pagamento, não subsiste a garantia hipotecária de que a apelante é titular.
A apelante, ademais, declarou na escritura pública de dação em pagamento sua expressa anuência com o cancelamento da hipoteca proporcional ao crédito satisfeito com as trinta unidades autônomas que recebeu (fls. 254), e para tal cancelamento, assim como ocorre em relação ao registro da dação em pagamento, é irrelevante a alegação de que as unidades autônomas entregues pela apelada não estavam integralmente "prontas e acabadas".
Por sua vez, os cessionários das quatorze unidades autônomas que faltam para completar as quarenta e quatro inicialmente previstas para ser entregues em dação em pagamento para a apelante já manifestaram sua anuência com o cancelamento da hipoteca, como se verifica nas averbações 22 a 48 da matrícula 148.617 do 4º Registro de Imóveis (fls. 129/133 dos autos da correição parcial).
Não existe, em razão disso, fundamento para impedir a averbação do cancelamento da hipoteca.
6. Por fim, com o julgamento da apelação fica prejudicada a correição parcial em que pleiteada a atribuição de efeito suspensivo ao referido recurso.
7. Ante o exposto, julgo prejudicada a correição parcial e nego provimento ao recurso de apelação.'
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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