Despachos/Pareceres/Decisões
25460/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 254-6/0
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 254-6/0, da Comarca de AVARÉ, em que é apelante VILEMONDES GARCIA DE ANDRADE FILHO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 10 de março de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis - Dúvida - Contrato de alienação fiduciária em que não observados integralmente os requisitos previstos no artigo 24, e seus incisos, da Lei nº 9.514/97 - Registro inviável - Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Vilemondes Garcia de Andrade Filho, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Avaré e manteve a negativa do registro de escritura pública de compra e venda e de alienação fiduciária celebrada por Darci Abílio dos Santos, Vilemondes Garcia de Andrade Filho, Johana Pecanka de Andrade e o Banco do Brasil S.A., relativa ao imóvel objeto da matrícula 8.091, o que fez por considerar que no contrato de alienação fiduciária não foram observados integralmente os requisitos previstos no artigo 24 da Lei nº 9.514/97.
Alega o apelante, em suma, que o Banco do Brasil S.A. arrematou o imóvel em ação de execução judicial e depois o vendeu para Darci Abílio dos Santos, permanecendo com hipoteca que foi constituída sobre a mesma coisa. Diz que o Banco do Brasil S.A. é, em razão disso, proprietário do imóvel e não apenas financiador. Afirma que na escritura de alienação fiduciária está previsto que serão observadas todas as condições pactuadas no contrato de compra e venda e garantia hipotecária que o Banco do Brasil S.A. e Darci Abílio dos Santos celebraram em 1999 e que prevê o pagamento do débito em parcelas mensais de R$ 1.425,66, a primeira com vencimento em 07 de junho de 1999 e a última com vencimento em 07 de maio de 2014, reajustadas as parcelas na forma prevista no contrato de hipoteca que se encontra registrado, sob nº 24, na matrícula do imóvel. Aduz que o valor da alienação fiduciária é R$ 451.731,37 e que este valor prevalece para efeito de venda do imóvel em leilão público. Assevera que os critérios de revisão do preço do financiamento estão previstos na escritura lavrada em 1999, em que constituída a garantia hipotecária que agora foi transformada em alienação fiduciária. Esclarece que a contratação da alienação fiduciária em garantia implica, por si só, na incidência do artigo 27 da Lei nº 9.514/97 e que, conforme o contrato celebrado, o imóvel não será levado à leilão porque pactuado que em caso de inadimplemento ocorrerá a consolidação da propriedade em favor do fiduciário. Requer a reforma da r. decisão, com a improcedência da dúvida.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não conhecimento do recurso porque o apelante concordou com uma das exigências formuladas para o registro do título e, no mérito, pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. Para o registro da escritura pública de compra e venda e de alienação fiduciária foi exigido, pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Avaré, a retificação do contrato de alienação fiduciária em que não atendidos os requisitos previstos no artigo 24, incisos II, III, VI e VII, da Lei nº 9.514/97.
Além disso, conforme o Sr. Oficial de Registro de Imóveis esclareceu ao suscitar a dúvida, foram as partes alertadas sobre a conveniência da apresentação de certidão negativa de débitos municipais que, porém, não foi exigida como requisito para o registro (fls. 03).
Diante disso, a posterior apresentação da certidão negativa de débitos municipais, mantida a dissensão relativa ao aditamento do contrato, não configura anuência parcial com os motivos da recusa do registro que possa prejudicar o conhecimento da dúvida.
3. Por outro lado, a certidão de fls. 30/32 demonstra que o imóvel objeto da matrícula 8.091 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Avaré é de propriedade de Darci Abílio dos Santos que o deu em hipoteca ao Banco do Brasil S.A. para garantir contrato de mútuo celebrado 07 de maio de 1999, com valor de R$ 267.900,00 a ser pago em parcelas mensais de R$ 1.425,66, a primeira com vencimento em 07 de junho de 1999 e a última com vencimento previsto para 06 de maio de 2014, e em parcelas intermediárias com o valor de R$ 5.640,00 cada uma, todas reajustadas na forma especificada no mesmo contrato.
Por meio da escritura pública apresentada para registro, Darci Abílio dos Santos vendeu o imóvel para Vilemondes Garcia de Andrade Filho que mediante anuência do Banco do Brasil S.A. assumiu a obrigação de pagar o débito relativo ao contrato de mútuo com garantia hipotecária.
Além disso, através da mesma escritura Vilemondes Garcia de Andrade Filho deu o imóvel ao Banco do Brasil S.A. em alienação fiduciária destinada a garantir o cumprimento do contrato de mútuo, o que foi feito mediante autorização, pelo credor, para o cancelamento da garantia hipotecária inicialmente pactuada.
A alienação fiduciária, como visto, foi contratada para substituir a garantia inicialmente prevista no contrato de mútuo em que ocorrida a substituição da devedora por Vilemondes Garcia de Andrade Filho, ficando mantidos o prazo e as condições de reposição do empréstimo, bem como a taxa de juros e os encargos pactuados entre o Banco do Brasil S.A. e a devedora original.
Esses elementos do contrato constam do registro da hipoteca, como se verifica às fls. 31/32, com o que estão satisfeitos os requisitos do artigo 24, incisos II e III, da Lei nº 9.514/97.
4. O mesmo não acontece com os requisitos previstos nos incisos VI e VII do artigo 24, retro referido.
O contrato de alienação fiduciária prevê o valor de R$ 451.731,37 como equivalente ao principal da dívida, com o que foi cumprido o requisito do artigo 24, inciso I, da Lei nº 9.514/97.
Além do valor do principal da dívida o contrato de alienação fiduciária deve conter, por força do inciso VI do artigo 24, a indicação do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão, para efeito de venda em leilão público.
O artigo 27 da Lei nº 9.514/97 estabelece em seu parágrafo 1º que no primeiro leilão não será aceito lance inferior ao do valor do imóvel previsto no inciso VI do artigo 24 e em seu parágrafo 2º determina que no segundo leilão não será aceito lance inferior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
O valor a que se refere o inciso VI do artigo 24, assim, é o do imóvel propriamente dito e não se confunde com o do principal da dívida, embora possa, eventualmente, a este equivaler.
O contrato apresentado para registro, entretanto, é omisso no que se refere ao requisito previsto no inciso VI do artigo 24 da Lei nº 9.514/97, o que impede o registro pretendido.
5. Ademais, o contrato apresentado para registro não contém cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o artigo 27 da Lei nº 9.514/97, como obriga o artigo 24, inciso VII, da mesma Lei, o que também constitui óbice ao registro pretendido.
O inciso VII do artigo 24 diz respeito ao procedimento a ser adotado para a venda do imóvel em leilão público a ser promovido depois da consolidação da propriedade, em favor do fiduciário, feita em razão do inadimplemento do fiduciante.
No contrato, porém, somente foi previsto o prazo de carência da intimação para a constituição do fiduciante em mora, visando a posterior a consolidação da propriedade em favor do fiduciário caso não quitado o débito, o que foi feito em cumprimento do parágrafo 2º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97 que contém outro requisito do contrato de alienação fiduciária.
A matéria regulamentada no artigo 26, parágrafo 2º, da Lei nº 9.514/97 não se confunde com a tratada no artigo 27 da mesma Lei, e o silêncio das partes sobre o procedimento a ser adotado para a alienação do imóvel em leilão público, depois da consolidação da propriedade no credor fiduciário (artigo 27), também impede o registro pretendido.
Outrossim, a alegação de que o imóvel não será levado à leilão público depois da consolidação da propriedade no fiduciário, em caso de inadimplemento do fiduciante, não encontra respaldo no próprio contrato que na cláusula terceira, parágrafo terceiro, letra "d", estabelece que para fins de leilão extrajudicial as obras e construções integrarão o imóvel e seu respectivo valor.
Ademais, seria de validade discutível eventual cláusula dispensando o leilão previsto no artigo 27 da Lei nº 9.541/97, ressalva que faço observando que o contrato em tela não contém tal disposição.
6. Por fim, anoto que ao oficial registrador compete verificar a presença dos requisitos do contrato de alienação fiduciária como condição para o registro, em cumprimento do princípio da legalidade, afigurando-se correta a recusa quando ausentes aqueles previstos em lei. Neste sentido a seguinte lição de José de Mello Junqueira:
"Todos esses elementos exigidos pelo art. 24 são obrigatórios e devem constar do contrato, e ainda o prazo de carência previsto no § 2º do art. 26.
"São requisitos de validade para o título de constituição da propriedade fiduciária e que deverão ser observados, rigorosamente, pelas partes, Tabeliães e Registros de Imóveis e para que nasça o direito e garantia real nele representado." (Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, Ed. ARISB, 1998, pág. 46).
7. Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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