Despachos/Pareceres/Decisões
25261/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 252-6/1
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 252-6/1, da Comarca da CAPITAL, em que são apelantes OSVALDO JENITI KATANO e OUTROS e apelado o 18º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 21 de outubro de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Desdobro de lotes. Aprovação da Prefeitura que caracteriza mera autorização e não afasta a restrição convencional imposta no contrato padrão do loteamento. Recurso improvido para manter a sentença que indeferiu o registro da escritura de divisão.
1- Trata-se de apelação interposta por Osvaldo Jeniti Katano e Outros contra a decisão de fls. 54/56 que negou a pretensão dos recorrentes de procederem ao registro de escritura de divisão amigável do lote de nº 08 da quadra 10, do loteamento Parque dos Príncipes, uma vez que há restrição expressamente prevista no contrato do desmembramento registrado, no sentido de que seja construída apenas uma casa sobre cada lote.
Sustentam os recorrentes ser possível o registro, uma vez que a Prefeitura Municipal permitiu a divisão dos lotes com a construção de uma casa em cada terreno.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo improvimento do recurso (fls. 67/68).
É o relatório.
2- Os recorrentes objetivam o registro de escritura de divisão de lote, cujo projeto de construção foi aprovado pela Prefeitura Municipal, o que foi obstado pelo Oficial de Registro de Imóveis, por haver cláusula convencional no contrato padrão do loteamento denominado Parque dos Príncipes, impeditiva de construção de mais de uma casa em cada lote.
Insistem os apelantes no registro, sustentando que a Prefeitura aprovou o projeto de construção com base em lei por ela editada, devendo ser reformada a decisão proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.
Razão não lhes assiste.
A Lei nº 6766/79 possibilita ao loteador a inserção no contrato padrão de compromisso de compra e venda e nos contratos de cessão de restrições urbanísticas supletivas da legislação pertinente, instruindo tal contrato o processo de registro do desmembramento devidamente aprovado.
Como ensina Hely Lopes Meirelles, tais restrições visam garantir "ao bairro os requisitos urbanísticos convenientes à sua destinação. Com essas restrições de caráter negocial, mas de finalidade nitidamente coletiva, os particulares suprem a deficiência de nossa legislação urbanística, e asseguram ao bairro a privatividade residencial e as condições de conforto e harmonia estética prevista no plano de urbanização do loteamento. São restrições de ordem urbanísticas, e por isso atendem não só ao interesse individual dos contratantes como ao de todos os moradores do bairro. Na verdade, o que se tem por objetivo nestas restrições gerais ao direito de construir é o interesse de todos, na formação e manutenção do bairro com as condições de conforto e bem estar, idealizadas e procuradas por seus moradores. Inadmissível é que qualquer vizinho descumpra as imposições urbanísticas, para construir em descordo com o estipulado a favor dos moradores do bairro. Além disso, o desentendimento das restrições urbanísticas do bairro lesa patrimonialmente a toda vizinhança, desvalorizando as propriedades, pela supressão das vantagens previstas no loteamento e que atuaram como fator valorizante dos lotes adquiridos" (Direito de Construir, 5ª ed., 1987, pg. 62).
As leis urbanísticas geralmente estabelecem requisitos mínimos que podem ser convencionalmente majorados. Como leciona José Afonso da Silva "a lei urbanística deixa margem ao administrado. Assim, por exemplo, se ela declara que o recuo de frente será de no mínimo 3 metros, está, ao mesmo tempo, facultando recuo maior. Então, se a convenção de loteamento estabelece um recuo mínimo de 6 metros, essa regra está de acordo com a lei. Vale dizer, não há conflito entre a restrição convencional e a lei urbanística. Em tal caso o pacto é válido" (Direito Urbanístico Brasileiro, 2ª ed., 1982, pg. 259).
É possível, portanto, haver previsão de restrições urbanísticas convencionais mais gravosas que as previstas em legislação municipal, as quais devem prevalecer ainda que haja aprovação da Prefeitura do desdobro do lote, desde que não haja colidência da limitação convencional com a lei municipal.
A existência de ação própria para inibir a afronta a restrições convencionais do parcelamento do solo urbano (artigo 45, Lei n. 6.766, de 16 de dezembro de 1979) não implica a ausência de poderes para o controle registral dos títulos em relação ao registro anterior.
O fato de a Municipalidade aprovar o refracionamento de lote de modo oposto à restrição convencional não é apto a infirmá-la. Trata-se de autorização administrativa, com reflexo urbanístico e também registrário, mas que não significa, por si só, superação dos limites convencionais inscritos (cfr. JESUS GONZALEZ PEREZ, "Las licencias de urbanismo y el Registro de la Propiedad", R.Cr.D.I. n. 528, págs. 913ss.)."
Tal entendimento foi reiterado por este E. Conselho Superior da Magistratura, na ocasião do julgamento da Ap. Cív. n.º 22.300-0/0, relatada pelo eminente Des. Antonio Carlos Alves Braga, que versava sobre hipótese idêntica à tratada nestes autos, a saber, negativa de registro de escritura pública de divisão amigável de lote, aprovada pela Municipalidade, por afrontar limitação urbanística prevista no loteamento registrado, proibitiva de desdobro dos lotes.
Neste sentido também a jurisprudência expressa no julgamento da Apelação Cível n. 44.565-0/0:
"Possível, assim, a previsão de restrições urbanísticas convencionais mais gravosas do que aquelas constantes da legislação municipal e não provada a colidência da limitação urbanística convencional com lei municipal imperativa, a simples aprovação pela Administração local do desdobro do lote em dois não invalida aquela restrição mais gravosa, sendo irrelevante perquirir se a Municipalidade, durante o procedimento de aprovação e registro do projeto de desmembramento teve, ou não, ciência inequívoca da restrição convencional prevista no contrato padrão".
Por outro lado, não foi provada a incompatibilidade da limitação urbanística convencional com lei municipal imperativa posterior que tivesse regulado diversamente o uso do solo no local. A simples aprovação pela Administração local do desdobro em dois lotes não invalida aquela restrição mais gravosa.
Ante o exposto, nego provimento à apelação.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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