Despachos/Pareceres/Decisões
25366/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 253-6/6
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 253-6/6, da Comarca da CAPITAL, em que são apelantes o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ADOLPHO DROGUETTI e apelados o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ADOLPHO DROGUETTI e o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso do Ministério Público e negar provimento à apelação do Condomínio Edifício Adolpho Droguetti, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 31 de janeiro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida julgada procedente - Pretendido registro de carta de adjudicação - Condomínio especial como adquirente - Ausência de personalidade jurídica - Viabilidade da aquisição pela aplicação do artigo 63, § 3º da Lei 4591/64 - Necessidade, entretanto, da anuência dos condôminos em assembléia geral -Via inadequada para a obtenção do cancelamento de penhoras anteriores - Recurso do Ministério Público provido, improvido o do Condomínio.
1. Trata-se de apelação interposta pelo representante do Ministério Público de São Paulo (fls. 201/208) contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara de Registros da Capital (fls. 175/197), que julgou procedente dúvida suscitada pelo Quinto Oficial de Registros de Imóveis de São Paulo, deferindo o registro da carta de adjudicação expedida nos autos de nº 158/97 da 21ª Vara Cível da Capital, relativa aos imóveis matriculados naquela serventia sob números 12.150, 12.151, 12.153, 28.893, 36.344 e 36.345, por entender que o condomínio tem personalidade jurídica para adquirir bens.
Sustenta o recorrente que o condomínio não pode figurar como adquirente da propriedade imobiliária, uma vez que não tem personalidade jurídica, sendo admitida uma única exceção pelo Conselho Superior da Magistratura na hipótese prevista no artigo 63, parágrafo 3º da Lei 4591/64.
O condomínio também ofertou apelação, para que fosse reformada a sentença na parte tocante ao indeferimento do cancelamento das penhoras existentes nas matrículas.
Foram apresentadas contra-razões a fls. 211/224.
A Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso (fls. 237/242).
É o relatório.
2. O recurso interposto pelo Ministério Público comporta provimento.
A questão controvertida se refere à possibilidade de adquirir o condomínio edilício direitos reais sobre imóveis.
O condomínio edilício possui uma série de peculiaridades, dentre as quais a coexistência da co-propriedade das áreas comuns e a propriedade exclusiva da cada unidade autônoma, a existência de convenção para administrar os interesses comuns, a instituição de assembléia como órgão deliberativo e eleição de síndico administrador. Além disso, existe a fusão de interesses dos titulares dos direitos reais, que os torna indissociáveis (cf. Darcy Bessone de Oliveira Andrade, Direitos Reais, Saraiva, São Paulo, 1988, pp. 66/69).
Mas a despeito do agrupamento dos interesses dos condôminos, não se forma um ente imaterial com personalidade jurídica própria, sendo o condomínio objeto do direito, sem legitimidade para adquirir direitos reais.
Em que pese haver opiniões em sentido contrário, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura tem reiteradamente entendido que o condomínio não tem personalidade jurídica.
Com efeito, ensina Caio Mario da Silva Pereira que a personificação não em amparo legal, uma vez que a lei 4591/64 trata cada unidade condominial como propriedade exclusiva, objeto de uma relação jurídica específica.
João Batista Lopes observa que:
"A pretendida personalização do patrimônio comum é, porém, insustentável, porque não existe uma pessoa jurídica titular das unidades autônomas e das partes comuns do edifício.
É certo que, em contrário, existem respeitáveis opiniões doutrinárias e alguns precedentes judiciários.
O argumento mais forte em que se apóia essa corrente é o dispositivo do art. 63, § 3º, da Lei 4591/64, in verbis: "no prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime da assembléia geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio".
Como se vê, o texto legal alude ao Condomínio, como adquirente dos bens levados ao leilão final, parecendo autorizar a conclusão de que o condomínio seria pessoa jurídica (titular de direitos e obrigações).
Essa interpretação, porém, entra em conflito aberto com o sistema da Lei 4591/64, notadamente seus arts. 1º e 2º (que se referem às unidades autônomas constituindo propriedade exclusiva de cada condômino), o art. 9º (que alude à aquisição de unidades autônomas), o art. 12 (que menciona o condômino como obrigado ao pagamento das despesas), o art. 19 (que trata de direitos do condomínio) etc.
Em verdade, ao dispor que o condomínio terá preferência na aquisição dos bens não está a lei, "ipso facto," conferindo-lhe personalidade jurídica, o que significaria flagrante contradição com o sistema que o próprio legislador elegeu.
A hipótese contemplada pela lei (cit. art. 63, § 3º) é especial e, só por isso, para atender a razões de conveniência ou praticidade, é que se aludiu ao condomínio como se fosse pessoa jurídica.
Em síntese, o só fato de a lei permitir a aquisição de bens pelo condomínio não confere a este os atributos de pessoa jurídica"(Condomínio, Editora Revista dos Tribunais, 5ª Edição, pág. 58/59).
O novo Código Civil não inovou a matéria. Subsiste previsão legal apenas quanto à capacidade de agir o condomínio em juízo e de administração, institutos criados para viabilizar a defesa dos interesses comuns dos condôminos, e que não lhe atribuem personalidade jurídica para ser titular de domínio.
Exceção, entretanto, é feita na hipótese do artigo 63, § 3º da Lei 4591/64, o qual possibilita a aquisição de imóvel pelo condomínio nos casos de inadimplência do condômino. Mesmo nesse caso, porém, a lei não reconhece personalidade ao condomínio. Justamente por se tratar de exceção é que foi expressamente regulamentada.
Em que pese os avanços sociais e do direito, no nosso ordenamento jurídico ainda se mantém a regra de que o condomínio não ostenta personalidade jurídica, e sem nova legislação que disponha de forma contrária, não há como se criar interpretação diversa.
Ocorre que, não são poucas as ocasiões em que o condomínio se vê impedido de cobrar as despesas destinadas a sua própria manutenção, uma vez que não lhe é permitido arrematar ou adjudicar imóvel penhorado por dívida do condômino.
Visando dar solução mais sensata à questão, a jurisprudência tem admitido a aquisição de imóvel pelo condomínio em praça pública, sem que seja reconhecida a sua personalidade jurídica que, de fato, não possui.
Nesse sentido, merecem transcrição alguns julgados do Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo que cuidam da matéria:
"Se a Lei 4.591 concede ao condomínio a adjudicação de unidade leiloada, não pode o aplicador recusar esta aquisição, sob fundamento de que o condomínio não tem personalidade jurídica. O julgador deve aplicar a lei como está redigida e, se é a lei que concede a adjudicação, bom será o entendimento que permita a sua aplicação. E, ao "contrário sensu", má aquela que vai dar na sua inaplicabilidade". ( AI 718.337-00/1 - 12ª Câm. - Rel. Juiz Ribeiro Silva - J. 21.2.2002).
"Tem-se que a própria Lei nº 4.591/64 cuidou de dirimir a controvérsia referente à possibilidade do condomínio obter a adjudicação do imóvel em seu favor, ainda que não possuindo personalidade jurídica para figurar como titular de direito real. Conquanto não seja o condomínio dotado de personalidade jurídica, não se pode negar vigência ao dispositivo legal que traz hipótese expressa de exceção à regra ( artigo 63, § 3º, da Lei 4.591/64). (AI 747.349-00/9 - 8ª Câm. - Rel. Juiz Rocha de Souza - J. 8.8.2002).
Dessa forma, a arrematação ou adjudicação deve ser deferida ao condomínio na hipótese acima referida, ou seja, como forma de satisfazer o crédito decorrente da não satisfação, pelo condomínio, das despesas condominiais.
Outra ressalva, ainda, deve ser feita.
Justamente porque o condomínio não é um ente imaterial com personalidade jurídica própria, em que pese o agrupamento dos interesses dos condôminos, para que a arrematação ou adjudicação seja possível, é necessário que a aquisição conte com a anuência dos condôminos, por decisão unânime de assembléia geral em que, para essa finalidade específica, não terá o voto do proprietário da unidade autônoma que gerou as despesas condominiais objeto da execução em que foi esta unidade arrematada ou adjudicada.
Igual providência, desde já fica consignado, deverá ser observada para a alienação da mesma unidade autônoma pelo condomínio, pois dependerá o ato da anuência dos condôminos em assembléia geral.
Estas cautelas se impõem porque em casos como o presente, a unidade autônoma, apesar de arrematada ou adjudicada pelo condomínio, será de propriedade conjunta de todos os condôminos, que não podem ser constrangidos a adquirir coisa imóvel, uma vez que a propriedade é fonte de deveres e obrigações, e também não podem, salvo as hipóteses legais, ser constrangidos a alienar imóvel de que são co-proprietários.
Na hipótese em questão, uma vez que a adjudicação já se operou, admite-se o registro da respectiva carta desde que tomada referida providência, ainda que seja ela posterior à aquisição.
Impõe-se, assim, o provimento do recurso do Ministério Público, anotando-se que ficará o impedimento afastado caso apresentada anuência dos condôminos com a aquisição.
Por outro lado, o recurso interposto pelo Condomínio não comporta provimento.
Com efeito, a existência de penhoras anteriores registradas nas matrículas dos imóveis em discussão não se configurou como óbice ao registro da carta de adjudicação, não integrando a recusa do Senhor Oficial. As penhoras não foram, portanto, objeto da dúvida suscitada, e seus cancelamentos não podem ser decididos nessa sede.
Como se não bastasse, o cancelamento de penhora é feita por ato de averbação, matéria que foge da competência desse Conselho, conforme já reiteradamente decidido. Nesse sentido, confiram-se Apelações Cíveis 18.977-0/4, 20.149-0/6, 21.203-0/0, 23.690-0/6, 23.861-0/7 e 30.161-0/9.
Ademais, o cancelamento do registro de penhora depende de determinação do juízo em que foi promovida a execução, não sendo providência a ser alcançada pela via administrativa, posto que a penhora se constitui como ato processual determinado em regular exercício de jurisdição, cujo levantamento ou reconhecimento de insubsistência devem ser determinados pelo juiz do processo judicial no qual foi determinada a constrição.
Nesse sentido já foi decidido nos processos CG nº 1.400/2001 e 21/2000 da Corregedoria Geral de Justiça.
De qualquer forma, conforme já decidido por este Conselho, o registro de arrematação ou adjudicação não exige o cancelamento do registro de constrições precedentes.
Assentou-se na Apelação nº 13.838-0 que "quanto ao modo, são duas as espécies de cancelamento das inscrições imobiliárias: uma: direta, dependente de assento negativo; outra; indireta, consistente na ressonância de inscrições; subseqüente sobre as anteriores (cfr. Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 1977, pág. 158). Assim, o registro de arrematação (para o caso, o da adjudicação) não reclama o cancelamento direto e autônomo do registro das constrições precedentes, porque ele se afeta negativamente pela inscrição mais nova. Isso se dá porque a arrematação (aqui: a adjudicação) tem força extintiva das onerações pessoais e até mesmo das reais (cfr. Afrânio de Carvalho, op. cit., pág. 83), e da extinção do direito é que deriva a admissão de cancelamento do registro que lhe corresponde ( Rifá Soler, La anotacion preventiva de embargo, 1983, págs. 510 ss). O vínculo da penhora traslada-se para o preço da aquisição, sobre o qual concorrem os credores ( Lopes da Costa, com apoio em Dídimo da Veiga e Carvalho Santos, Direito Processual Civil Brasileiro, 1947, IV, pág. 169). Observe-se, por fim, que, no cancelamento indireto, é despicienda, em regra, a elaboração de assento negativo, salvo quanto à hipoteca, em vista da necessidade de qualificar-se pelo registrador a ocorrência que não é automática - causa extintiva segundo prescreve o artigo 251 - II, Lei nº 6.515, citada".
Ante o exposto, dou provimento ao recurso do Ministério Público para julgar procedente a dúvida e nego provimento ao recurso do Condomínio.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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