Despachos/Pareceres/Decisões
24465/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 244-6/5
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 244-6/5, da Comarca de PIRACICABA, em que é apelante GISELA RUFFO e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 31 de janeiro de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida - Fração ideal de imóvel - Elementos registrários que demonstram a implantação de parcelamento irregular do solo - Registro inviável - Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Gisela Ruffo, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Piracicaba e negou o ingresso de escritura de compra e venda na matrícula 32.079, relativa a fração ideal de terreno, por considerar demonstrada a implantação de parcelamento irregular do solo.
Sustenta a apelante, preliminarmente, a nulidade da r. sentença porque incidiu o MM. Juiz Corregedor Permanente em erro de fato ao não reconhecer a existência de condomínio de casas. Aduz, ainda, que a r. sentença é nula por falta de fundamentação e que ocorreu nulidade do processo por cerceamento de defesa. No mérito alega que é possível a instituição de condomínio deitado, composto de casas térreas ou assobradadas e regido pela Lei nº 4.591/64, pois esta espécie de condomínio não se confunde com o loteamento que é regido pela Lei nº 6.766/79. Afirma que o condomínio deitado também não se confunde com os chamados condomínios fechados, nos quais são vendidos lotes sem vinculação do terreno à construção. Assevera que no caso em tela não houve implantação de loteamento irregular, mas de condomínio de casas regido pela Lei nº 4.591/64. Esclarece que no imóvel foram construídas onze casas que têm áreas similares e que são assinaladas por designação numérica, bem como foi elaborada convenção de condomínio e regimento interno, na forma da Lei nº 4.591/64, faltando apenas o registro da instituição do condomínio. Reconhece que existem requisitos formais para a regularização do condomínio, o que, porém, não implica na existência de loteamento irregular. Além disso, em 21 de fevereiro de 2002 foi registrada a venda, para Maria Inês Berto, de fração ideal do terreno correspondente a 9,901025%, o que ocorreu porque na ocasião foi verificada a existência de condomínio e não de loteamento. Diz que a Lei nº 4.591/64 não proíbe a venda de unidade autônoma ou fração ideal sem o prévio atendimento das exigências formais nela contidas. Por fim, para efeito de prequestionamento, requer a manifestação sobre a negativa de vigência aos artigos 93, IX, da Constituição Federal, e 7º e 8º da Lei nº 4.591/64.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 86/90).
É o relatório.
2. A r. sentença apelada não é nula por falta de fundamentação, pois é suficientemente clara no sentido de que o registro não é possível porque a venda de fração ideal do imóvel se destinou, neste caso, a ocultar parcelamento irregular do solo em fraude à legislação cogente que o regulamenta.
Não ocorreu, além disso, erro de fato porque, como adiante se verá, os elementos registrários existentes e as manifestações da própria apelante são suficientes para o reconhecimento de que a alienação do imóvel em frações ideais, mediante uso do instituto do condomínio voluntário, se destinou a ocultar parcelamento irregular do solo urbano.
Por sua vez, não ocorreu cerceamento de defesa que possa ensejar a nulidade do processo.
A dúvida registrária se destina a dirimir a dissensão, entre o registrador e o apresentante, sobre a possibilidade de registro do título que para esta finalidade foi protocolado e prenotado.
Em razão disso, a complementação do título no curso da dúvida, ou a realização de dilação probatória, não podem ser admitidas porque teriam como efeito a indevida prorrogação do prazo da prenotação, em prejuízo dos apresentantes de títulos representativos de direitos contraditórios, ou conflitantes, que neste período forem protocolados no Registro de Imóveis. Neste sentido o v. acórdão prolatado por este C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 027583-0/7, da Comarca de Santa Rosa do Viterbo, em que foi relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, em que se verifica:
"A dilação probatória em procedimento desta natureza prorrogaria indevidamente o prazo da prenotação, potencializando prejuízo para o direito de prioridade de terceiros, que também tivessem prenotado outros títulos que refletissem direitos contraditórios". (Revista de Direito Imobiliário 39/297-298).
No presente caso, a irregularidade que obsta o ingresso da escritura de compra e venda é de natureza registrária, pois decorre da falta de registro do condomínio edilício ou do parcelamento do imóvel mediante loteamento ou desmembramento, como foi expressamente admitido pela apelante, e para verificar sua existência basta a análise da certidão da matrícula do imóvel que está juntada às fls. 15/16.
Ficam, portanto, rejeitadas as alegações de nulidade processual efetuadas pela apelante.
No mérito, o recurso não merece provimento.
A apelante pretende o registro de escritura pública de compra e venda de fração ideal de 9,901025% do imóvel objeto da matrícula 32.079 do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Piracicaba, que comprou de Maria Inês Berto.
A certidão de fls. 15/16 demonstra que sobre o referido imóvel, com área total de 11.077,25m², foi constituído condomínio voluntário em que Maria Inês Berto é proprietária de 9,01025%, Marco Antônio Aparecido Casadei e Maria Cristina Bortoletto Casadei são proprietários de 9,901025%, Thais Adriana do Carmo e Fernando Ferraz Domingues são proprietários de 9,901025%, Jorge Hamilton Sampaio e Tânia Maria Vieira Sampaio são proprietários de 9,901025%, Fernando Roberto Mascarin e Cyleide dos Santos Mascarin são proprietários de 9,901025%, Jorge Teramoto e Rute Yoshie Takano são proprietários de 9,901025%, Roberta Soave Piva e Gustavo Angeli Piva são proprietários de 9,901025%, Luiz Maurício Octaviano Martins e Rita de Cássia Bertolo Martins são proprietários de 9,901025%, Maria Paula Deomont Perreno Regitano e Pedro Regitano Neto são proprietários de 10,3959%, e Maria Alexandra Demont Perrano é proprietária de 10,3959%.
A divisão do imóvel entre dez proprietários, feita mediante venda de frações ideais para pessoas que não aparentam ter, entre si, vínculos de parentesco ou outros vínculos especiais, é fato suficiente para demonstrar que nele foi implantado parcelamento do solo em que não foram observados os requisitos contidos na Lei nº 6.766/79 e, ao contrário do que pretende a apelante, em que também não foram respeitadas as regras contidas na Lei nº 4.591/64.
Esta conclusão se impõe porque, neste caso específico, nenhum outro elemento contido no registro, na escritura pública de compra e venda, ou nos documentos que acompanharam a escritura justificam a partilha da propriedade entre pessoas que adquiriram ou estão comprando pequenas frações ideais do imóvel urbano sem manter vínculos especiais entre si.
A implantação de parcelamento irregular do solo urbano, ademais, acabou expressamente confirmada pela apelante que afirmou existir no imóvel um condomínio de casas (fls. 71/78).
Pretende a apelante, com a distinção entre loteamento e condomínio de casas, o reconhecimento de que não existe irregularidade que obste o registro, o que faz esclarecendo que: "Não se nega que há ainda requisitos formais a serem observados para a regularização do condomínio, consistentes no ato de instituição e no registro da convenção já elaborada" (fls. 72, item 2.15).
O condomínio de casas a que se refere a apelante é o condomínio edilício regido pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, e pela Lei nº 4.591/64 na parte em que não foi revogada, e para que esta espécie de condomínio tenha existência jurídica é requisito essencial o registro da instituição no Registro de Imóveis, como expressamente estabelece o artigo 1.332 do Código Civil.
Sem o registro da instituição no Registro Imobiliário não há como reconhecer a existência de condomínio edilício e, portanto, de vinculação entre as frações ideais do terreno que foram vendidas e as casas que nele foram edificadas.
Portanto, no presente caso não existe condômino edilício, por falta de registro da instituição no Registro de Imóveis.
Outrossim, também não foi a divisão do terreno em partes certas e localizadas precedida de regular parcelamento do solo mediante registro de loteamento no Registro de Imóveis.
Disso decorre o reconhecimento de que o instituto do condomínio voluntário (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil) foi utilizado para fraudar a legislação, cogente, que rege o parcelamento do solo urbano, o que impede o registro pretendido pela apelante. Neste sentido o v. acórdão prolatado pela Colenda Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Extraordinário em Mandado de Segurança nº 9.876/São Paulo (98/0038544-4), em que foi relator o Ministro Ari Pargendler, que teve a seguinte ementa:
"CIVIL. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRAS, PARA TRANSFERIR LOTE CERTO E DETERMINADO, SEM O REGULAR PARCELAMENTO DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE. A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a legislação específica; o juiz que proíbe o registro desses negócios, sem a prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só ordenou o que o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. Recurso ordinário não provido".
Por outro lado, os anteriores registros de vendas de frações ideais do mesmo imóvel não justificam o registro da escritura pública de compra e venda apresentada pela apelante porque, como tem reiteradamente decidido este Colendo Conselho Superior da Magistratura, os erros registrários pretéritos não geram direito à sua repetição. Neste sentido o v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 033502-0/8, da Comarca de Guarulhos, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, em que decidido:
"Na verdade, tem prevalecido o entendimento pacífico deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, no sentido de que os erros registrários pretéritos não justificam eventual repetição, bem como, não geram direito adquirido à propositada reprodução".
Por fim, fica afastada a alegação de violação do artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, uma vez que suficientemente fundamentada a r. sentença apelada, e fica afastada a alegação de violação das normas que regem o condomínio edilício porque não foi promovida, no imóvel, a instituição desta espécie de condomínio.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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