Despachos/Pareceres/Decisões
23669/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 236-6/9
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 236-6/9, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante a COMPANHIA DE SANEAMENTO BÁSICO DO ESTADO DE SÃO PAULO - SABESP e apelado o 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 21 de outubro de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida - Carta de adjudicação - Servidão administrativa - Transcrições que sofreram anteriores desfalques - Princípio da especialidade - Necessidade de apuração dos remanescentes - Registro recusado - Recurso a que se nega provimento.
1. Trata-se de apelação interposta, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa oposta ao registro de carta de adjudicação relativa a servidão administrativa que foi constituída sobre os imóveis objeto das transcrições nº 35.868, 35.869, 35.870, 35.871, 35.872, 35.873 e 35.874, todas do 15º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo. Fundamentou-se a r. sentença apelada na necessidade de apuração dos remanescentes das transcrições, que sofreram desfalques, para tornar possível a abertura de matrículas e os subseqüentes registros das servidões.
Sustenta a apelante, em suma, que os títulos representativos de atos que ensejam a transmissão entre a propriedade pública e a particular escapam do âmbito de aplicação do princípio da continuidade. Afirma que é desnecessário que o direito transmitido esteja inscrito anteriormente, uma vez que o domínio público, ao contrário do que ocorre com o particular, está livre do registro. Desta forma, ingressam diretamente no registro os títulos de aquisições e onerações que são tidas como originárias, ficando sub-rogados no preço quaisquer direitos que recaiam sobre o bem desapropriado ou gravado. Aduz que o artigo 40 do Decreto-lei nº 3.365/41 estipula que o expropriante pode constituir servidão, mediante indenização, e que na servidão administrativa não é necessária a existência de prédio dominante e serviente. Assevera que este tratamento se justifica porque a servidão administrativa é constituída para utilidade pública. Alega que a servidão não altera a descrição do imóvel atingido, que permanece na propriedade de quem dele já era dono. É, em razão disso, possível o registro da servidão ainda que o imóvel atingido tenha descrição incompleta, competindo ao proprietário promover a retificação do registro, para corrigir as falhas, somente quando for alienar o imóvel. Esclarece que o registro da servidão, que se apresenta como não aparente, é necessário para garantir sua oponibilidade a terceiros. Requer a reforma da r. sentença, com a improcedência da dúvida.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 180/182).
É o relatório.
2. A apelante pretende o registro, nas transcrições 35.868, 35.869, 35.870, 35.871, 35.872, 35.873 e 35.874 do 15º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, de carta de adjudicação representativa de servidão administrativa.
Como corretamente afirmado pela douta Procuradoria de Justiça em seu parecer (fls. 182), a referência, na r. sentença em que instituída a servidão, apenas ao número da transcrição de um dos lotes atingidos não impede o registro porque os limites da faixa de servidão administrativa estão indicados nas cópias da petição inicial, do parecer do assistente técnico e do laudo pericial que instruem a carta de adjudicação.
A superação desse obstáculo, que apesar de apontado pelo Oficial de Registro de Imóveis não foi reconhecido na r. sentença apelada, não é, porém, suficiente para permitir o registro pretendido.
3. A servidão administrativa, instituída judicialmente, tem características próprias que devem ser consideradas para seu registro.
O registro da servidão administrativa, entretanto, não pode ser feito de modo totalmente dissociado dos princípios orientadores do registro imobiliário, ainda que sob a justificativa de atendimento do interesse público.
Assim, diante do princípio da especialidade, não há como admitir o registro de servidão administrativa em matrícula que não fornece os elementos mínimos necessários para a verificação de que o imóvel a que se refere é realmente o atingido pela servidão.
Pode ocorrer, como alegado pela apelante, que a forma adotada para a descrição da área da servidão seja diferente da utilizada na descrição do imóvel atingido, e isto normalmente acontece quando na descrição das medidas perimetrais do imóvel serviente não são indicados ângulos de deflexão, azimutes, norte magnético, coordenadas geo-referenciadas e outros elementos de uso mais recente. Nesta hipótese, sendo possível identificar o imóvel atingido pela servidão administrativa, deve ser feito o registro.
O contrário, porém, ocorre quando a descrição da área da servidão é imprecisa, impedindo a identificação de sua localização geodésica, pois neste caso o registro seria feito com violação do princípio da especialidade.
Não é possível, de igual forma, promover o registro da servidão administrativa quando a descrição contida na matrícula ou na transcrição é de tal forma lacunosa, ou imperfeita, que não permita identificar a localização geodésica do imóvel tido como serviente ou, como no presente caso, não permita construir os atuais limites tabulares dos imóveis que sofreram desfalques decorrentes de anteriores alienações parciais.
4. A servidão administrativa, conforme decorre das cópias do parecer do assistente técnico da Sabesp (fls. 25/46) e do laudo pericial (fls. 49/66) que instruem a carta de sentença, foi instituída sobre os imóveis objeto das transcrições 35.868, 35.869, 35.870, 35.871, 35.872, 35.873 e 35.874, todas do 15º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo.
Os imóveis dessas transcrições, porém, sofreram desfalques decorrentes de alienações promovidas pelos proprietários, e deles não se conhecem as áreas remanescentes.
Referidos imóveis, que conforme a certidão de fls. 111/133 consistem nos lotes 12 a 18 da Quadra 42 da Vila Harding, Tucuruvi, São Paulo, foram desfalcados pelas vendas das áreas a que se referem as transcrições 39.573, 43.769, 62.504, 66.465, 69.202, 82.255 a 82.261, 119.099 e 119.100, todas também do 15º Registro de Imóveis (fls. 111/133).
Para que se tenha noção da situação hoje existente, basta ver que a transcrição 39.573 tem origem nas transcrições 35.868 a 35.874 (fls. 116); a transcrição 43.769 tem como origem a transcrição 35.869 (fls. 116-v./117); a transcrição 62.504 tem como origem a transcrição 35.870 (fls. 117-v.); a transcrição 66.465 tem como origem a transcrição 35.870 (fls. 118); a transcrição 69.202 tem como origem as transcrições 35.868 e 35.869 (fls. 118/119-v.); as transcrições 82.255 a 82.261 têm suas origens nas transcrições 35.867 a 35.874 (fls. 118 a 120); a transcrição 119.099 tem origem na transcrição 35.868 e, por fim, a transcrição 119.100 tem origem nas transcrições 35.872 e 35.873 (fls. 120-v./121).
Diante desse quadro, é necessário, primeiro, identificar todas as áreas que foram alienadas pelos proprietários antes da instituição da servidão administrativa, e todos os remanescentes das transcrições 35.868, 35.869, 35.870, 35.871, 35.872, 35.873 e 35.874.
Somente depois da apuração dos remanescentes será possível abrir matrículas para as parcelas dos imóveis que permanecem abrangidas pelas transcrições 35.868, 35.869, 35.870, 35.871, 35.872, 35.873 e 35.874 e nelas registrar a servidão administrativa, se então for constatado que referidos remanescentes foram efetivamente atingidos pela servidão. Neste sentido, entre outros, foram os v. acórdãos prolatados por este C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 023546-0/0, da Comarca de Avaré, em que foi relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga; na Apelação Cível 068719-0/9, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo.
Até que se promova a apuração dos remanescentes, para o que tem legitimidade qualquer interessado, não será possível promover o registro da servidão na forma pretendida pela apelante.
4. Esta solução não se altera pelo fato da desapropriação constituir forma originária de aquisição da propriedade imóvel, pois no presente caso não se trata de aquisição de propriedade.
Como ensina Afrânio de Carvalho, in Registro de Imóveis, Ed. Forense, 4ª ed., 1998, pág. 97, a servidão tem natureza de direito real constituído em imóvel alheio.
A servidão administrativa não se confunde com a desapropriação do domínio, pois nesta última o estado chama a si a propriedade do imóvel, o que faz com que se dê tratamento diferente aos institutos que são distintos. Neste sentido foi o v. acórdão prolatado por este C. Conselho Superior na Apelação Cível nº 097869-0/0, da Comarca de Espírito Santo do Pinhal, em que foi relator o Desembargador Luiz Tâmbara, em que decidido:
"A propósito, é bem de ver que o Conselho Superior da Magistratura já teve oportunidade de acentuar a necessidade, mesmo em se tratando de servidão administrativa, de precisa identificação dos limites em que se contém, dada a deficiente descrição da base física sobre a qual se assenta (Apelação Cível n. 68.468-0/2).
Na verdade, isso porquanto à aquisição dessa servidão não se pode pretender emprestar a natureza originária, a exemplo do que se dá com a desapropriação, e só porque a indenização pelo estabelecimento do ônus se faz nos termos do Decreto-lei 3.365/41 (art. 40). Também é da jurisprudência do Conselho Superior que 'a instituição de servidão administrativa não tem, como afirma a recorrente, natureza similar à de uma desapropriação parcial, de forma a representar modo de aquisição originária do domínio.' (Apelação Cível nº 68.719-0/9 e 68.745-0/7). Não por diverso motivo, como está nos mesmos arestos, a sua inscrição deve se fazer em face do título anterior do domínio.
Tanto quanto, por identidade de razões, não se dispensa, ao registro da instituição da servidão, e como se disse, ao menos a identificação da base física sobre a qual incidirá, ou seja, dos imóveis que suportarão a restrição. A argumentação a respeito desenvolvida pela recorrente diz com a mitigação do controle da disponibilidade qualitativa, ao que serve a alegação de que a servidão se institua intra muros. Mas isso não significa dispensar a exata individuação da base física sobre a qual se assentará a restrição, dos imóveis, enfim, que suportarão a servidão.
Como já se decidiu, a servidão administrativa 'pressupõe a aderência a uma base física preexistente e que deve estar matriculada. Embora os rigores dos princípios registrários sejam mitigados, no que se refere ao controle qualitativo da especialidade, exige-se, sempre, o antecedente lógico-registral do conhecimento da matrícula que deva receber a inscrição e da possibilidade de seu descerramento.' (Apelação Cível n. 30.727-0/2)."
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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