Despachos/Pareceres/Decisões
24161/2005
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ACÓRDÃO _ DJ 241-6/1
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 241-6/1, da Comarca de BARUERI, em que é apelante MAGDEROSE ANTONIETA APARECIDA LENTE e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 03 de março de 2005.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida - Contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade autônoma - Exigências consistentes na apresentação de: I) declaração de quitação de débitos condominiais expedida pelo síndico do condomínio; II) certidão de aforamento expedida pela Secretaria do Patrimônio da União - SPU, com autorização para a celebração do negócio jurídico envolvendo o domínio útil do imóvel; III) prova do recolhimento do laudêmio devido; IV) aditamento do contrato particular de compromisso de compra e venda para constar se os vendedores estão ou não incursos nas restrições da legislação previdenciária - Impossibilidade do atendimento de parte das exigências no curso do procedimento da dúvida - Irresignação parcial que prejudica o conhecimento da dúvida - Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Magderose Antonieta Aparecida Lente contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registros de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Barueri e negou o registro de contrato particular de compromisso de compra e venda da unidade autônoma consistente no apartamento nº C-13, e respectiva vaga de garagem, do Edifício "Le Bougainville Home Service", objeto da matrícula 92.816, porque não apresentadas a certidão de aforamento e a prova do recolhimento do laudêmio.
Sustenta a apelante, em suma, que conforme a orientação deste E. Conselho Superior da Magistratura as certidões exigidas são destinadas a demonstrar a inexistência de débitos de foro e laudêmio e, ainda, exprimem a faculdade da União vedar ou autorizar a transferência do imóvel aforado, conforme o interesse público. Afirma que a certidão de aforamento expedida pelo Departamento de Patrimônio da União é exigida para a transferência do domínio útil do imóvel que somente ocorre com a lavratura de escritura de compra e venda e o seu registro. Aduz que o registro do contrato de compromisso de compra e venda não implica na transferência do domínio útil do imóvel e, portanto, não causa prejuízo para a União. Assevera que a União conta com meios específicos destinados à preservação de seus interesses, ao passo que ao particular resta apenas o registro do compromisso de compra e venda para a obtenção de direito real. Esclarece, por fim, que a cobrança anual do foro demonstra a inexistência de interesse público relativo ao imóvel. Requer a reforma da r. decisão para que seja promovido o registro do contrato particular de compromisso de compra e venda.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 212/213).
É o relatório.
2. A apelante pretende o registro de contrato particular de compromisso de compra e venda da unidade autônoma consistente no apartamento nº C-13, e respectiva vaga de garagem, do Edifício "Le Bougainville Home Service", objeto da matrícula 92.816 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Barueri.
Conforme a nota de devolução nº 217.554, expedida em 29 de setembro de 2003 (fls. 11/12), para o registro foi exigida a apresentação de: I) declaração de quitação de débitos condominiais expedida pelo síndico do condomínio; II) certidão do valor venal do imóvel expedida pela Prefeitura Municipal, ou prova do valor lançado para efeito de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano; III) certidão de aforamento expedida pela Secretaria do Patrimônio da União, com autorização para a celebração do negócio jurídico envolvendo o domínio útil do imóvel; IV) prova do recolhimento do laudêmio devido; V) aditamento do contrato particular de compromisso de compra e venda para constar se os vendedores estão ou não incursos nas restrições da legislação previdenciária.
A apelante, diante da recusa manifestada pelo Oficial de Registro de Imóveis, reapresentou o contrato de compromisso de compra e venda acompanhado da certidão do valor venal do imóvel (fls. 26/30 e 37) e se insurgiu contra a recusa do registro fundada na exigência de apresentação da certidão de aforamento expedida pela Secretaria do Patrimônio da União - SPU, com autorização para a celebração do negócio jurídico envolvendo o domínio útil do imóvel, e na exigência da exibição de prova do recolhimento do laudêmio devido (fls. 08/09).
As demais exigências somente foram atendidas no curso deste procedimento de dúvida, mediante apresentação ao MM. Juiz Corregedor Permanente (fls. 111/113) de certidão de declaração de quitação das despesas condominiais expedida pelo síndico do condomínio (187/190) e de aditamento ao contrato particular de compromisso de compra e venda para constar que os promitentes vendedores ignoram a existência de débitos previdenciários (fls. 119), e ainda assim não foram integralmente satisfeitas porque do aditamento ao contrato não constou que os promitentes vendedores não estão sujeitos às contribuições devidas ao INSS.
A dúvida registrária, entretanto, não se presta para o exame parcial das exigências formuladas porque ainda que afastada a exigência impugnada permaneceria a impossibilidade de registro pelo não atendimento das demais que foram aceitas.
Em razão disso, a possibilidade do registro deve estar presente no momento em que, em razão da devolução do título, ocorreu a dissensão entre a apresentante e o oficial registrador.
Além disso, o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida não pode ser admitido, pois o contrário ensejaria a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em conseqüência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios protocolados no mesmo período.
Desta forma, a aceitação pela apelante de parte das exigências formuladas, consistentes na apresentação de declaração de quitação de débitos condominiais expedida pelo síndico do condomínio e no aditamento do contrato particular de compromisso de compra e venda para constar se os vendedores estão ou não incursos nas restrições da legislação previdenciária prejudica a apreciação das demais exigências que foram impugnadas por meio deste procedimento de dúvida. Neste sentido decidiu este Egrégio Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 60.460-0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, na Apelação Cível nº 77.606-0/4, da Comarca de Sorocaba, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo, e na Apelação Cível nº 94.211-0/6, da Comarca de Sorocaba, em que foi relator o Desembargador Luiz Tâmbara.
3. No presente caso, ademais, a irresignação manifestada pela apelante com a recusa do registro, mesmo se conhecida, não levaria ao provimento do recurso.
A obrigatoriedade da apresentação de certidão da Secretaria do Patrimônio da União - SPU e do comprovante do pagamento do laudêmio decorre do artigo 3º, § 2º, do Dec.-lei 2.398/87, com a redação dada pelo artigo 33 da Lei nº 9.636/98, que se aplica também aos compromissos de compra e venda.
Tal posicionamento foi adotado por este E. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 000191-6/2, da Comarca de Guarujá, em que decidido:
"Deveras, o parágrafo 2º do artigo 3º do Decreto-lei nº 2.398/87, com a redação que lhe conferiu o artigo 33 da Lei nº 9.636/98, contém disposição genérica, que abrange qualquer instrumento negocial concernente a imóveis agrilhoados à União.
Estabelece os requisitos a serem observados para o registro de "escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio", impondo a exibição da ora exigida certidão da SPU.
A mera referência a "escrituras", como se percebe, não se restringe, por ausência de qualquer especificação, a instrumentos públicos, nem àqueles que possibilitem efetiva transferência do domínio útil. Não é demais lembrar, aliás, que nenhuma escritura propicia, por si só, tal transferência, que depende do ulterior registro.
O fato de se prever que constará da certidão em tela autorização da Secretaria do Patrimônio da União para a transferência do imóvel não significa, necessariamente, que será desde logo transferido. Trata-se de exigência destinada a demonstrar que o negócio foi regularmente comunicado ao órgão administrativo competente e que este conferiu o atendimento das formalidades legalmente estabelecidas acerca da hipótese.
Vale notar que a demonstração do recolhimento do laudêmio também quando se cogitar de compromisso de venda e compra é imperativa a fim de inibir qualquer tentativa de contornar a lei para escapar ao pagamento. Entendimento diverso possibilitaria o registro, em cadeia, de instrumentos particulares dessa natureza sem que, relativamente a cada operação, houvesse o regular adimplemento. Criar-se-ia uma continuidade informal, rumo ao infinito, privando a União das verbas devidas."
Além disso, a exigência de aditamento do contrato particular de compromisso de compra e venda para constar se os vendedores estão ou não sujeitos às contribuições devidas ao INSS não foi corretamente atendida, pois limitaram-se os promitentes vendedores a declarar que "...não têm conhecimento da existência de débitos previdenciários..." (fls. 119).
Esta declaração, na forma como elaborada, não permite verificar a eventual inexistência de sujeição dos promitentes vendedores às contribuições devidas ao INSS e, portanto, não se presta para a dispensa da certidão negativa de débitos expedida por aquele Órgão, também exigível para o registro de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel.
4. Ante o exposto, prejudicada a dúvida, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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