Despachos/Pareceres/Decisões
21260/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 212-6/0
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 212-6/0, da Comarca de AMERICANA, em que é apelante COPEN COMPANHIA DE PROJETOS E ENGENHARIA LTDA. e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 16 de setembro de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida - Registro de incorporação - Exigência de apresentação de licença expedida pelo Graprohab - Desnecessidade porque ausentes as hipóteses previstas no item 211.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça - Qualificação que é devolvida, por inteiro, no julgamento da dúvida - Não atendimento integral, pelo incorporador, dos requisitos previstos no artigo 32 da Lei nº 4.591/64 - Registro Inviável - Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Copen Companhia de Projetos e Engenharia Ltda. contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada em razão da recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Americana em promover, na matrícula 83.891, o registro da incorporação do "Condomínio Residencial Belle Epoque", o que fez por considerar necessária a aprovação do empreendimento pelo Graprohab.
Sustenta a apelante, em suma, que o Oficial de Registro de Imóveis exigiu a apresentação da aprovação do empreendimento pelo Graprohab por não saber se, neste caso específico, é ou não necessária. Afirma que ninguém está obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Aduz que a aprovação do Graprohab somente é obrigatória nas hipóteses previstas no item 211.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, e que cabe ao Oficial de Registro de Imóveis verificar se o projeto deve ou não ser submetido à análise do Graprohab. Esclarece que o empreendimento não se enquadra na hipótese prevista na letra "b" do item 211.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço, pois está situado praticamente no centro da cidade, em área que não pode ser considerada de proteção ambiental porque delimitada por vias públicas pavimentadas com asfalto, e também não se enquadra nas demais hipóteses previstas no item 211.3 das referidas Normas. Diz que está provado que o imóvel não se situa em área de proteção ambiental, o que torna indevida a apresentação da aprovação exigida. Informa que apresentou o projeto de incorporação para o Graprohab que emitiu "aprovação com condicionantes" consistentes na arborização dos passeios públicos, exigência também indevida porque em se tratando de condomínio não existem áreas internas de passeio público. Além disso, o Graprohab remeteu ao Oficial de Registro de Imóveis a análise definitiva dos documentos pessoais e relativos à propriedade do imóvel, ao passo que o Oficial de Registro de Imóveis informou que não aceita a "aprovação condicionada" expedida pelo Graprohab. O impasse surgido das posições adotadas pelo Graprohab e pelo Oficial de Registro de Imóveis o obrigam a socorrer-se do Poder Judiciário para demonstrar que a aprovação exigida pelo registrador não é necessária. Por fim, a Prefeitura Municipal aprovou o projeto de incorporação, o que demonstra a inexistência de restrição decorrente da legislação ambiental.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso porque o que se exigiu foi a apresentação de documento expedido pelo Graprohab aprovando o empreendimento, ou certificando a desnecessidade desta aprovação (fls. 160/161).
É o relatório.
2. O registro pretendido pela apelante não é possível, mas por fundamento diverso do adotado na r. sentença.
O item 211.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com a redação dada pelos Provimentos 17/97 e 21/98 da mesma Corregedoria Geral, estabelece que para o registro da incorporação ou da instituição do condomínio é necessária a aprovação pelo Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (Graprohab) quando: "a) não possua infra-estrutura básica de saneamento e tenha mais de 200 (duzentas) unidades habitacionais; b) localize-se em área especialmente protegida pela legislação ambiental e tenha mais de 10.000 (dez mil) metros quadrados (Áreas de Proteção aos Mananciais (Lei nº 898/75 e 1.172/96); Área de Proteção Ambiental (APA) criadas por leis ou decretos estaduais ou federais; Área de Relevante Interesse Ecológico (ARIE) criadas por leis ou decretos estaduais ou federais; Áreas de Proteção Especial (ASPE) criadas por resolução das autoridades ambientais federais e estaduais); c) seja maior que 15.000 m2 (quinze mil metros quadrados) de área construída."
A referida disposição normativa reproduz, em sua quase totalidade, o teor da deliberação tomada na 16ª Sessão Ordinária do Graprohab, publicada no DOE de 05 de maio de 1993.
Ao deliberar sobre esta matéria, por sua vez, agiu o Graprohab com respaldo no artigo 24, inciso I, da Constituição Federal, no artigo 180, inciso V, da Constituição do Estado de São Paulo e no Decreto Estadual nº 33.499/91.
Existe, portanto, amparo legal para a exigência da aprovação do Graprohab que, entretanto, somente é necessária nas hipóteses retro especificadas.
Prevalece, na aplicação da norma existente, o princípio constitucional da isonomia que obriga que se dê tratamento igual aos iguais, e desigual somente aos desiguais.
Neste caso, a incorporação não se enquadra nas hipóteses previstas no item 211.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e não pode ser exigida a apresentação, pela apelante, da aprovação do Graprohab quando a aprovação é dispensada para todas as demais pessoas que se encontram na mesma situação.
A única ressalva é que em sua redação original a alínea "c" do item 211.3 das Normas de Serviço estabelecia que a aprovação do Graprohab era necessária quando o condomínio especial, ou edilício, fosse "...maior que 15.000 (quinze mil) metros quadrados", e com a alteração prevista no Provimento 21/98 da E. Corregedoria Geral da Justiça a aprovação se tornou necessária somente quando o empreendimento "...seja maior que 15.000 m2 (quinze mil metros quadrados) de área construída".
Disso não decorre, entretanto, alteração na situação da apelante porque o Provimento CG 21/98, que permanece vigente, foi editado com força normativa, e porque também no que se refere à aplicação desse Provimento incide o princípio constitucional da isonomia.
3. Por outro lado, no procedimento administrativo da dúvida registrária a qualificação do título é devolvida, por inteiro, ao Juiz Corregedor Permanente, e o mesmo ocorre em relação ao Tribunal quando do julgamento da apelação.
Pode o Juiz, em razão disso, afastar oposição apresentada pelo Oficial de Registro de Imóveis ou reconhecer a existência de impedimento por este não apontado, assim como pode o Tribunal fazê-lo, no julgamento da apelação, tanto em relação aos fundamentos deduzidos pelo Oficial como em relação aos adotados na sentença.
Sobre esta matéria, assim foi decidido por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 24.587-0/3, da Comarca de Itú, em que foi relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga:
"Ponto primeiro a ser ressaltado diz com a natureza da dúvida, em cujo bojo se procede, verdadeiramente, a uma nova qualificação, não havendo vinculação aos óbices levantados pelo Oficial (cf. Ap. Cív. nº 7.293-0/7).
E isto também para o segundo grau de cognição, em que se renova por completo aquela qualificação do título, independentemente do julgamento de primeiro grau.
Tal ressalva se faz, de um lado, para asseverar não macular a sentença o fato de ela ter acolhido óbice que o Oficial já havia tido por superado."
A qualificação do título apresentado pela apelante revela que, independente da dispensa da aprovação pelo Graprohab, não é possível o registro da incorporação do "Condomínio Belle Epoque".
Como foi decidido também por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 000.155.6/9-00, da Comarca de Americana, a legislação atualmente vigente não impede a constituição de condomínio edilício em terreno dotado de unidades autônomas consistentes em casas térreas ou assobradadas, pois o rol contido no artigo 1.331 do Código Civil de 2002 não é taxativo.
Ao incorporador e ao instituidor do condomínio, porém, não é permitido mesclar elementos do condomínio edilício com outros que são próprios do parcelamento do solo mediante loteamento ou desmembramento, como forma de afastar as restrições previstas na Lei nº 6.766/79.
Pretendendo a futura instituição do condomínio edilício, de casas, deve o incorporador atender integralmente os requisitos previstos na Lei nº 4.591/64.
No presente caso, os documentos apresentados para o registro da incorporação contêm referências às áreas de circulação interna e à área de lazer.
Conforme se verifica às fls. 56, no projeto arquitetônico, ou de construção, somente consta a localização da área do terreno a ser ocupada pelo sistema de lazer e a localização das áreas destinadas à circulação interna.
No quadro informativo de fls. 62, por sua vez, foram computados os custos com urbanização e equipamentos de recreação que estão genericamente descritos como piscina e campos para a prática de esportes.
No memorial descritivo das especificações da obra projetada, entretanto, não existe qualquer menção ao tipo de pavimentação das áreas de circulação interna e aos materiais que devem ser utilizados na construção de piscina e dos campos para a prática de esportes (fls. 58).
As especificações da obra no que se refere às áreas de circulação interna e aos equipamentos de lazer também não estão no memorial de incorporação (fls. 91/101), na minuta da convenção (fls. 68/90) e no projeto arquitetônico (de construção) que foi aprovado pela Prefeitura Municipal de Americana (fls. 55/57).
Falta, pois, o integral atendimento dos requisitos contidos no artigo 32, letras "d" e "g", da Lei nº 4.591/64, devendo ser observado que a omissão da descrição dos equipamentos de lazer no projeto de construção que foi aprovado pela Prefeitura Municipal tem como conseqüência obrigar os adquirentes das unidades autônomas a obter a necessária aprovação para a construção da piscina e das quadras esportivas, e a arcar separadamente com os custos destas obras que, segundo o quadro informativo de fls. 62, já foram consideradas no cálculo do custo global da obra.
Os documentos apresentados para o registro da incorporação não podem conter informações contraditórias, capazes de induzir em erro os futuros adquirentes das unidades incorporadas que têm o direito de conhecer, de forma precisa, o que o incorporador oferece à venda.
São necessárias, pois, as retificações destinadas a que o projeto arquitetônico (de construção), o memorial descritivo das especificações técnicas da obra e o memorial da incorporação contenham informações precisas sobre todas as obras e edificações que serão feitas no imóvel em razão da incorporação.
O incorporador, em razão disso, deve excluir dos documentos apresentados para o registro de incorporação quaisquer referências a obras ou edificações que não se destinam a integrar, efetivamente, a oferta de venda das unidades incorporadas e que não estão previstas no projeto de construção aprovado pela Administração Pública.
Deve o incorporador, ainda, incluir no projeto de construção e no memorial de especificação as características das obras que efetivamente integram a incorporação, como ocorre, por exemplo, com a pavimentação das vias de circulação interna.
4. Por fim, a incorporação será promovida em imóvel que teve a propriedade adquirida pela apelante em 11 de outubro de 2002, ou seja, quando do registro do contrato de compra e venda celebrado com Rinaldo Frezzarin e Antonia Poloni Frezzarin, também conhecida como Antonia Poloni Florentino Frezzarin (fls. 51 e 52).
Na forma do artigo 32, inciso "b", da Lei nº 4.591/64, é obrigatória a apresentação de certidões de protesto de títulos e de ações cíveis e criminais relativas aos alienantes do terreno, o que não foi feito pela apelante.
Portanto, embora afastada a exigência formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis remanescem óbices que acarretam a procedência da dúvida.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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