Despachos/Pareceres/Decisões
21563/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 215-6/3
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 215-6/3, da Comarca de FRANCA, em que são apelantes JOSÉ ROBÉRIO DE PAULA e IVETE CONCEIÇÃO BORASQUE DE PAULA e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 16 de setembro de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida - Cópia de escritura de compra e venda - Título inapto para o registro - Fração ideal de imóvel rural a que atribuída localização geodésica determinada - Elementos registrários que demonstram a pretensão de implantação de loteamento disfarçado em condomínio voluntário - Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por José Robério de Paula e Ivete Conceição Borasque de Paula, tempestivamente, de r. sentença que julgou procedente dúvida inversamente suscitada contra a recusa do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Franca em promover o registro de escritura de compra e venda na matrícula 50.899, relativa a fração ideal de imóvel rural, porque não foi apresentado o original do título e porque ocorreu a implantação de loteamento em fraude à legislação que regulamenta o parcelamento do solo.
Sustentam os apelantes, em suma, que apresentarão o original da escritura de compra e venda quando for possível o registro. Afirmam que a escritura de compra e venda é anterior a várias outras escrituras que foram registradas e que também eram relativas a alienações de frações ideais do imóvel, não existindo conflito entre o título que apresentaram e direito de que terceiros possam ser titulares. Aduzem que a escritura é relativa a imóvel em que foi implantado parcelamento sob a forma de condomínio que está para ser regularizado pelos empreendedores, e que a negativa do registro que pretendem obter equivale ao cancelamento, de ofício, dos demais registros relativos às outras vendas de frações ideais. Esclarecem que a escritura foi lavrada antes da intervenção do Ministério Público visando a regularização do loteamento. Requerem o registro da escritura de compra e venda.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 96/99).
É o relatório.
2. Este Colendo Conselho Superior da Magistratura consolidou o entendimento de que não se admite o registro de título apresentado por meio de cópia reprográfica, e não é possível a substituição do título no curso do procedimento da dúvida porque daria ensejo à indevida prorrogação da prioridade que decorre da prenotação efetuada. Neste sentido o v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 30.728-0/7, de Ribeirão Preto, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, em que decidido:
"O recorrente juntou, com o requerimento inicial, em procedimento invertido, apenas cópias da escritura pública de compra e venda (f.).
Este Conselho, já por inúmeras vezes decidiu que o título deve ser apresentado em seu original e não por cópias, ainda que autenticadas (Ap. Cív. 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 13.820-0/2, 16.680-0/4 e 17.542-0/2).
Ora, sem a apresentação do título original, não admite a discussão do quanto mais se venha a deduzir nos autos, porque o registro, em hipótese alguma, poderá ser autorizado, nos termos do art. 203, II, da Lei 6.015/73.
Não é demasiado observar que, no tocante à exigência de autenticidade, o requisito da exibição imediata do original diz respeito ao direito obtido com a prenotação do título, direito que não enseja prazo reflexo de saneamento extrajudicial de deficiências da documentação apresentada.
Por conseguinte, não há como apreciar o fundamento da recusa, face à questão prejudicial." (Revista de Direito Imobiliário nº 38/219-220).
No mesmo sentido foram os v. acórdãos prolatados na Apelação Cível nº 78.403-0/5, da Comarca de Itapecerica da Serra, na Apelação Cível Nº 62.919-0/8, da Comarca de São Vicente, na Apelação Cível nº 78.683-0/1, da Comarca de Itu, e na Apelação Cível nº 83.594-0/7, São Carlos.
A cópia da escritura de compra e venda não é título apto para a qualificação registrária, o que impedia o conhecimento da dúvida.
3. Convém ressalvar, apesar disso, que o registro não seria possível mesmo se apresentado o original da escritura pública de compra e venda.
Os apelantes pretendem o registro de cópia de escritura pública de compra e venda de fração ideal correspondente a 2,1419887% do imóvel rural objeto da matrícula 50.899 do 1º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Franca.
A certidão de fls. 20/26 demonstra que a "Imobiliária Andrade e Costa S/C Ltda." efetuou, a partir de fevereiro de 1996, vinte e três vendas de frações ideais que variaram entre 0,05920775% (Registro 25) e 5,2152373% (Registro 11) do imóvel que tem área total de 11,26,71ha.
As diferentes vendas de pequenas frações ideais, feitas para pessoas que não aparentam ter vínculos entre si, demonstram que o imóvel foi parcelado e alienado em lotes que, neste caso, são inferiores ao módulo rural permitido para a região (fls. 16), o que ocorreu sem que estivessem preenchidos os requisitos estabelecidos no artigo 53 da Lei nº 6.766/79.
Esta conclusão se impõe porque nenhum outro elemento contido no registro, na escritura pública de compra e venda, ou nos documentos que acompanharam a escritura justificam a partilha da propriedade entre pessoas que, sem manter vínculos especiais, adquiriram ou estão comprando pequenas frações ideais do imóvel.
O uso do instituto do condomínio voluntário para disfarçar a implantação de loteamento foi, ademais, reconhecido pelos apelantes (fls. 04).
Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura, apreciando caso similar ao presente, decidiu na Apelação Cível nº 72.365-0/7, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo, que:
"A qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor."
Como corolário desta percepção da abrangência da qualificação registrária foi decidido, no mesmo recurso, que o fato do registrador se limitar à análise dos elementos tabulares ou expressamente constantes do título não se presta para "...viabilizar a fraude às normas cogentes que disciplinam o uso e o parcelamento do solo." (Apelação Cível nº 72.365-0/7).
Partindo desta perspectiva de atuação, é imperativo reconhecer que o registro deve ser recusado sempre que, mediante análise dos elementos registrários, se evidenciar a existência de loteamento irregular do solo, disfarçado sob a forma de condomínio voluntário (artigos 1.314 a 1.326 do Código Civil de 2002) e implantado com violação da legislação cogente que rege a matéria.
Neste sentido são a orientação emanada deste E. Conselho Superior da Magistratura a partir do julgamento da Apelação Cível nº 72.365-0/7, retro citada, e o v. acórdão prolatado pela Colenda Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Extraordinário em Mandado de Segurança nº 9.876/São Paulo (98/0038544-4), em que foi relator o Ministro Ari Pargendler, que teve a seguinte ementa:
"CIVIL. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRAS, PARA TRANSFERIR LOTE CERTO E DETERMINADO, SEM O REGULAR PARCELAMENTO DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE. A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a legislação específica; o juiz que proíbe o registro desses negócios, sem a prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só ordenou o que o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. Recurso ordinário não provido."
Configurado o uso do instituto do condomínio voluntário para disfarçar a implantação de loteamento sem o prévio atendimento dos requisitos previstos em normas cogentes, não é possível o registro pretendido pelos apelantes.
Os registros de anteriores transmissões de frações ideais, feitas em fraude à legislação cogente que regulamenta o parcelamento do solo, não justificam o registro da compra e venda celebrada pelos apelantes porque os erros registrários pretéritos não geram direito à sua repetição, como reiteradamente tem decidido este Colendo Conselho Superior da Magistratura. Sobre esta matéria, entre outros, pode ser citado o v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 033502-0/8, da Comarca de Guarulhos, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, em que foi decidido:
"Na verdade, tem prevalecido o entendimento pacífico deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, no sentido de que os erros registrários pretéritos não justificam eventual repetição, bem como, não geram direito adquirido à propositada reprodução".
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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