Despachos/Pareceres/Decisões
21668/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 216-6/8
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 216-6/8, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e apelado JOSÉ ANTONIO RAMALHO.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 11 de novembro de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Compromisso de compra e venda de lote - Interpretação do artigo 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 9.785/99 - Necessidade de instrumento público para a transmissão da propriedade, por não se tratar de parcelamento popular - Antecedentes do Conselho Superior da Magistratura - Recurso provido para julgar a dúvida procedente.
1. Trata-se de apelação interposta pelo Ministério Público do Estado de São Paulo, tempestivamente, contra r. sentença que julgou improcedente dúvida suscitada pelo 11º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo e autorizou o registro de contrato particular de compromisso de compra e venda de lote, e do instrumento de cessão outorgado pelos compromissários compradores, instruídos com as respectivas provas de quitação, como títulos aptos para a transferência do domínio de lote, o que fez com fundamento no artigo 26, parágrafo 6º, da Lei nº 6.766/79.
Sustenta o apelante, em suma, que o compromisso de compra e venda, as cessões e as promessas de cessões, acompanhados das respectivas provas de quitação, somente servem de título para o registro da propriedade quando relativos a lote em parcelamento popular, como decorre da interpretação sistemática do artigo 26, parágrafo 6º, da Lei nº 6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 9.785/99. Diz que o instrumento público permanece necessário para a transmissão do domínio de lote quando não se tratar de loteamento popular, conforme antecedente deste Conselho Superior da Magistratura. Requer a reforma da r. sentença, com a procedência da dúvida.
O apelado, em contra-razões, sustenta que a interpretação restritiva tem como efeito esvaziar o conteúdo do artigo 26, parágrafo 6º, da Lei nº 6.766/79 porque nos parcelamentos populares decorrentes de desapropriação o instrumento de cessão de posse já é suficiente para a transmissão da propriedade. Afirma que o instrumento público não é necessário para a transmissão da propriedade de imóvel com valor inferior a trinta salários mínimos, o que também afasta a interpretação sistemática no sentido de que a forma pública é requisito de validade do título de transmissão da propriedade imóvel. Diz que o pagamento integral do preço do compromisso de compra e venda obriga o vendedor a transmitir o domínio, sob pena de ter sua vontade suprida por meio de decisão judicial, e que pelo artigo 26, parágrafo 6º, da Lei nº 6.766/79 foi instituída nova forma de aquisição do domínio pelo adquirente do lote nos casos em que o loteador não pode se negar a transmitir a propriedade.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não conhecimento das manifestações do apelado, porque não representado por advogado, e no mérito se manifestou pelo provimento do recurso (fls. 72/76).
É o relatório.
2. Para recorrer em procedimento de dúvida registrária é necessário que a parte tenha capacidade postulatória ou esteja representada por advogado, como decidido por este C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível 035160-0/0, da Comarca de Santos, rel. Des. Márcio Martins Bonilha.
A capacidade postulatória, entretanto, não é exigida para que o apresentante do título pleiteie do oficial registrador a suscitação de dúvida, e uma vez suscitada a dúvida devem ser analisados todos os aspectos relativos à registrabilidade do título que tem sua qualificação devolvida, por inteiro, ao Órgão julgador.
Em razão disso, apesar de faltar ao apelado capacidade postulatória não se mostra cabível o desentranhamento das petições que apresentou.
3. O apelado, com amparo no parágrafo 6º do artigo 26 da Lei nº 6.766/79, pretende o registro de contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel e respectivo instrumento de cessão, instruídos com prova de quitação, afirmando tratar-se de título apto a permitir a transmissão da propriedade.
Este C. Conselho Superior da Magistratura, entretanto, tem decidido que a norma contida no parágrafo 6º do artigo 26 da Lei nº 6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 9.785/99, deve ser interpretada de forma restritiva, dispensando-se a escritura pública como título para a transmissão de lote somente se localizado em parcelamento popular.
Isso porque, como decidido na Apelação Cível nº 098984-0/1, da Comarca de São Paulo, em que foi relator o Desembargador LUIZ TÂMBARA:
"Como ficou consignado, recentemente, em acórdão prolatado quando do julgamento da Apelação 92.208.0/8-00, da Comarca de Mogi Mirim, o texto do § 6º do artigo 26 da Lei 6.766/79, acrescido pela Lei 9.785/99, necessita ser interpretado restritivamente, ante a regra geral de que a instituição ou a transmissão de direito real incidente sobre imóvel requer instrumentalização pública. O legislador construiu um sistema destinado a dotar de absoluta praticidade a realização de empreendimentos habitacionais e de salvaguardar a posição dos adquirentes de lotes em 'parcelamentos populares'. Foram introduzidos, numa única oportunidade, os §§ 3º, 4º, 5º e 6º do aludido artigo 26, os quais merecem apreciação conjunta e sempre observada a consonância entre cada uma das novas normas positivadas estatuídas. Assim, 'os compromissos de compra e venda, as cessões e promessas de cessão', referidas no texto legal, para que sejam admitidos como 'título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação', devem se referir a imóveis provenientes de parcelamentos populares e não, a qualquer unidade imobiliária, proveniente de qualquer parcelamento.
Nesse sentido, não se poderia cogitar da transferência do domínio, sob pena do registro desejado violar, também, o disposto nos artigos 108 do vigente Código Civil e 221, inciso II da Lei 6.015/73".
No mesmo sentido, negando o registro do compromisso de compra e venda como título apto a permitir a transmissão do domínio de lote, foram os v. acórdãos prolatados nas Apelações Cíveis 71-6/5, da Comarca de Sorocaba, e 100.339-0/6, da Comarca de Caraguatatuba.
Por fim, a previsão de dispensa de escritura pública para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóvel com valor não superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, contida no artigo 108 do Código Civil, não se aplica no presente caso porque o lote tem valor superior a esta quantia, como demonstra a certidão de fls. 19, e porque o contrato apresentado pelo apelado não é de compra e venda, mas de mero compromisso que não dispensa, como visto, a outorga de título específico para a transmissão do domínio.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso e julgo a dúvida procedente.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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