Despachos/Pareceres/Decisões
21867/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 218-6/7
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 218-6/7, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante COMÉRCIO DE CALÇADOS DI GASPI LTDA. e apelado o 11º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 16 de setembro de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Contrato de locação - Pedido de registro para assegurar vigência em caso de alienação - Recusa - Ausência de descrição da área locada, que não corresponde à totalidade da matriculada - Parte ideal - Menção, ainda, a prédio não averbado - Dúvida Procedente - Princípio da especialidade - Recurso não provido.
1. Cuida-se de apelação interposta por Comércio de Calçados Di Gaspi Ltda. contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 11º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, mantendo a recusa ao registro de contrato de locação, destinado a assegurar vigência em caso de alienação, por ter sido locada parte não adequadamente identificada da área matriculada e haver menção a prédio sem construção averbada na matrícula.
Alega a apelante que a parcela alugada está perfeitamente individualizada pela planta que juntou a fls. 07 e que o registro deve ser admitido para assegurar a segurança jurídica, ante as notícias de alienação do imóvel e de que a adquirente não pretende respeitar o contrato. Sustenta, ainda, que a pretensão é tecnicamente viável, invocando como precedentes os julgados proferidos nas Apelações Cíveis nºs. 27.480-0/7 e 31.716-0/0 (fls. 57/73).
Discorda o Ministério Público, afirmando que a posição do registrador se acha em consonância com "o princípio registrário da especialidade" (fls. 84/85).
É o relatório.
2. Não comporta guarida a pretensão recursal, pois era mesmo imperiosa, em face dos nortes que regem a sistemática vigente, a recusa ao acesso almejado.
Com efeito, o exame da matrícula revela que o locador figurante no contrato de fls. 08/16, aditado a fls. 17/19, é titular de parte ideal não especializada (fls. 46).
Nada há que permita a identificação tabular da porção de terreno locada, com conhecimento seguro de suas metragens perimetrais, confrontações e posicionamento geodésico.
Desse condão não se reveste, por óbvio, a planta juntada pela apelante (fls. 07), documento produzido unilateralmente, sem exatidão aferida.
Verifica-se, ademais, menção a edificação não averbada e, portanto, sem existência reconhecida no âmbito do fólio real, de modo que não pode este, "ipso facto", abrigar registro de locação sobre ela incidente.
Confira-se, a respeito, a orientação adotada por este Conselho na Apelação Cível nº 34.485-0/6, da Comarca de São Paulo:
"Registro de imóveis - Dúvida - Contrato de locação que tem por objeto acessões e benfeitorias não constantes do registro - Necessidade de prévia averbação das construções - Inteligência do artigo 81 da Lei n.º 8.345/91 e o princípio da especialidade - Possibilidade do registro sem prévia unificação de matrículas - Manutenção de uma das exigências postas pelo registrador - Registro inviável - Recurso improvido.
"...Não há como dar a contratos de locação que, tem por objeto prédio de escola com todas suas pertenças, incluindo salas de aula, piscina e quadras, se tais acessões e construções não se encontram previamente averbadas no cadastro imobiliário. Em termos diversos, não há a existência jurídica das acessões, para que sua locação ingresse no registro predial.
"O registro imobiliário consiste em um sistema de garantias formais, essenciais à tutela de segurança jurídica à qual se preordena e em razão da qual existe. O mecanismo de segurança básico visa impedir que alguém possa dispor de direitos de extensão ou conteúdo diversos do que titula 'ex tabula'.
"Afronta ao princípio da especialidade a inscrição de contrato de locação de prédio cuja existência é ignorada pelo cadastro imobiliário. Admiti-lo teria o alcance de consagrar juridicamente a existência de construções, alterando de modo significativo o registro, à margem de prévia averbação ou documento de quitação de contribuições previdenciárias e fiscais, em frontal vulneração a normas imperativas.
"Casos semelhantes ao ora exame têm tido o acesso ao registro sistematicamente negado por este Conselho Superior (Apelações Cíveis 6.691-0, 10.970-0, 8.976-0)".
Bem diferente a hipótese acima, que coincide com a aqui em foco, da examinada na Apelação Cível nº 27.480-0/7, da Comarca de São Paulo, em que se estava em face de locação de casas devidamente averbadas na matrícula e passíveis de induvidosa e fácil identificação, tanto que, inclusive, numeradas (consta de tal julgado: "É claro que no imóvel da matrícula 47.723 do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Capital há quatro casas, perfeitamente identificáveis pelos números 715, 717, 719 e 721").
A ora apelante, no afã de justificar seu recurso, transcreveu o respectivo Acórdão de forma truncada, omitindo trecho relevante e esclarecedor, ora destacado em negrito:
"No caso o registro se fará para que seja preservada a vigência da locação perante terceiros, quando da alienação do prédio. E como é evidente apenas com relação à parte locada é que estará assegurado esse direito.
"A possibilidade do registro, portanto, estará sujeita à necessidade de ser identificável a parte locada. Se os elementos distintivos forem insuficientes para sua individualização o registro estará inviabilizado.
"Para que se viabilize o pretendido registro, portanto, essa exigência é insuperável.
"Não discrepam dessa orientação os julgados copiados nos autos, especialmente o de fls. 42, quando afirma que "a falta de descrição precisa da parte locada impede o registro"(Ap. Cível 8.339-0/5, da Comarca da Capital).
"Os outros cuidam de hipótese diversas. No V. Aresto de fls. 40 o registro foi tido como impossível porque as edificações não estavam averbadas. Na verdade, não constantes do fólio real, elas não tinham existências jurídica, ou registral (Ap. Cível 15.451-0.2, da Comarca da Capital). O último, copiado a fls. 41, por seu turno, tratava de locação de partes ideais (Ap. Cível 5.086-0, da Capital)".
As duas últimas hipóteses aventadas, caracterizadoras de impossibilidade de acesso, se conjugam no presente caso concreto: não há averbação da construção e a porção pertencente ao locador configura mera parte ideal da área matriculada.
Da mesma forma, o Acórdão prolatado na Apelação Cível nº 31.716-0/0, da Comarca de São Paulo, também invocado pela recorrente, tem, na verdade, conteúdo contrário à sua pretensão.
Já o revela a ementa do Aresto:
"EMENTA: Dúvida de registro de imóveis - Pretensão ao registro de contrato de locação de parte não determinada de área maior para possibilitar o exercício do direito de vigência do contrato contra o adquirente em caso de alienação do imóvel locado - Necessidade de observância de aspectos subjetivos na confrontação do título com a matrícula, mas também de observância dos aspectos quantitativos e qualitativos - Necessidade de delimitação da área locada com forma de se evitar conflitos com outros registros semelhantes - Inexistência de requisito essencial consistente em cláusula contratual acerca do direito de vigência da locação em caso de alienação do imóvel - Procedência da dúvida - Improvimento do recurso".
Mais uma vez, ao reproduzir o texto do julgado em suas razões, a apelante olvidou aquilo que não lhe interessava, mas que impende trazer à colação para demonstrar que o pedido, deveras, não merece agasalho:
"Mas além deste motivo, também pela quebra da especialidade, impõe-se o acolhimento da dúvida.
"Argumentou a recorrente que o rigor formal seria prejudicial tão somente para o locatário, por impedi-lo de exercer seu direito contra o locador, o único apto a atender as exigências do registro.
"Na verdade, a mitigação do rigor no exame do título permitiria a ocorrência de incertezas quanto ao seu objeto. A locação tratada nestes autos abrange uma área que se insere dentro da área de três títulos aquisitivos as transcrições 95.196, 95.198 e 115.050, do 3º Registro de Imóveis da Capital. A área locada todavia, não está perfeitamente localizada dentro da área dos títulos. É certo que é possível a locação de apenas parte de um imóvel, entretanto, se esta parte não estiver bem delineada e outra parte também vier a ser locada, a incerteza quanto à localização poderá gerar conflitos de difícil ou impossível solução.
"É o que aqui ocorre. Mesmo que alegue a recorrente que não houve qualquer entrave quanto à identificação da área locada para o juízo da ação renovatória, o fato é que, para fins de registro imobiliário, a delimitação insuficiente não pode substituir. O ingresso de um novo contrato para idêntica modalidade de registro geraria um conflito".
Percebe-se, pois, que o teor do decidido, longe de servir de amparo à irresignação recursal, coonesta a recusa do registrador.
Trata-se, ademais, de posição já delineada com nitidez em diversos outros julgados deste Conselho Superior. Bem o revelam as ementas que seguem:
"Registro de Imóveis - Dúvida - Pretendido registro de contratos de locação - Objeto dos contratos correspondente a parcela do imóvel matriculado - Falta de referência tabular - Princípio da especialidade - Registro inviável - Decisão mantida" (Apelação Cível nº 034.848-0/3, da Comarca de São Paulo).
"Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de contrato de locação - Ofensa ao princípio da especialidade - Dúvida procedente - Recurso improvido - Decisão mantida" (Apelação Cível nº 62.362-0/5, da Comarca de Santos).
Claro está, portanto, que as peculiaridades do caso concreto, à luz dos precedentes enumerados, não permitem abrigar o título exibido no álbum imobiliário com fulcro no artigo 167, I, 3, da Lei nº 6.015/73. E mister se faz ponderar que quaisquer outras questões, concernentes a relações jurídicas entre locador, locatária e eventual adquirente do imóvel, bem como a possíveis responsabilidades delas decorrentes, devem ter sua discussão reservada à esfera jurisdicional própria.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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