Despachos/Pareceres/Decisões
16365/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 163-6/5
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 163-6/5, da Comarca de CAMPINAS, em que são apelantes DAVID GROISMANN RASKIN e OUTRA e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 08 de junho de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida. Sistema Financeiro da Habitação. Registro de escritura de compra e venda de imóvel hipotecado. Falta de interveniência da instituição financiadora do crédito. Registro inviável. Recurso improvido.
1. Trata-se de apelação interposta por David Groismann Raskin e Denise Lucie Fiedlender Raskin (fls.116/120) contra sentença proferida pelo MM Juiz de Direito Corregedor Permanente do Primeiro Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Tabelião de Protestos de Títulos e Documentos da Comarca de Campinas (fls.113/114), que julgou procedente a dúvida suscitada, negando o registro da escritura de compra e venda de imóvel hipotecado a Itaú S.A. Crédito Imobiliário, uma vez que não houve anuência do credor.
Sustentam, em síntese, os recorrentes, que razão não assiste ao Oficial, uma vez que o imóvel não foi hipotecado pelo Sistema Hipotecário, uma vez que se trata de imóvel de valor superior ao fixado pelo Sistema Financeiro de Habitação. Além disso, o contrato foi firmado antes da promulgação da Lei 8.004/90, que não pode, por isso, ser aplicada ao caso em tela. Por fim, ainda que se entendesse que o imóvel foi transferido pelo Sistema Financeiro de Habitação, não há óbice ao registro da compra e venda, tendo em vista que a referida lei é posterior ao contrato de financiamento.
A Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo improvimento do recurso (fls. 130/135).
É o relatório.
2. O recurso não comporta provimento.
Os apelantes pretendem o registro de escritura de compra e venda de imóvel hipotecado, o que foi negado pelo Oficial, por não ter havido concordância do credor hipotecário.
O artigo 292 da Lei de Registros Públicos estabelece que "é vedado aos tabeliães e aos oficiais de registro de imóveis, sob pena de responsabilidade, lavrar ou registrar escritura ou escritos particulares autorizados por lei, que tenham por objeto imóvel hipotecado a entidade do Sistema Financeiro da Habitação, ou direitos a eles relativos, sem que conste dos mesmos, expressamente, a menção ao ônus real e ao credor, bem como a comunicação ao credor necessariamente feita pelo alienante, com antecedência de, no mínimo 30 (trinta) dias".
Posteriormente, a Lei 8004/90, em seu artigo 1º, determinou que "o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nessa Lei.
Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativa a imóvel gravado em favor de instituições financiadoras do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora, mediante assunção, pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação, observados os requisitos legais e regulamentares para o financiamento da casa própria, vigentes no momento da transferência, ressalvadas as situações especiais previstas nos artigos 2º e 3º desta Lei".
Ao contrário do sustentado pelos recorrentes, a referida lei se aplica ao caso em questão, uma vez que, em que pese o financiamento ter sido pactuado anteriormente a sua promulgação, o contrato de transferência que se pretende registrar foi firmado posteriormente a sua edição.
Dessa forma preleciona Valter Ceneviva:
"Nas transferências submetidas ao regime da Lei 8004 o comparecimento do credor hipotecário correspondente ao seu consentimento expresso, revogado, nessa parte, o parágrafo único do art. 293 da Lei de Registros Públicos.
Nos contratos de transferência de financiamento relacionados com o SFH, assinados anteriormente a 14 de março de 1990 ( data da publicação da Lei nº 8.004), o oficial do registro verifica, quando o credor não comparece ao título, se houve a comunicação feita pelo alienante, com antecedência mínima de trinta dias, observando o art. 292" (Walter Ceneviva, Lei de Registros Públicos Comentada, Saraiva, 15ª edição).
O entendimento do Conselho Superior da Magistratura também é no sentido de ser obrigatória a anuência do credor para a transferência do imóvel hipotecado:
"A necessidade de efetiva intervenção do credor hipotecário na promessa de venda de imóvel gravado em favor da instituição financeira Sistema Financeiro da Habitação decorre de exigência do parágrafo único, do art. 1º, da Lei 8004/90" (Apelação Cível 027.352-0/3- São Paulo).
"Via de regra, dispensa-se vênia do credor hipotecário nas alienações pela devedora de direitos reais sobre imóveis. Mas, em se cuidando de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativa a imóvel gravado em favor de instituição financiadora do SFH, há, em face de suas peculiaridades, expressa exigência legal de intervenção da instituição financiadora, nos termos do parágrafo único, do artigo 1º, da Lei 8.004/90, que alterou o artigo 292 da Lei 6.015/73. É irrelevante, assim, que a aquisição de direitos junto à titular de domínio seja feita com recursos outros, mesmo porque enquadrável a hipótese no preceito legal mencionado e recaindo o ônus real sobre a totalidade de empreendimento" ( Apelação Cível nº 27.671-0/9 - São Paulo).
O STJ também já proclamou a necessidade de anuência do agente financeiro para a transferência do imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação ou do contrato de financiamento pelo mutuário (cfr. REsp 16.877-RS, rel. Min. Américo Luz; REsp 70.684-ES, rel. Min. Ari Pargendler; REsp 85.251- RS, rel. Min. Demócrito Reinaldo; REsp 173.178-SP- RS, rel. Min. José Delgado; REsp 21.891 - RS, rel. Min. Humberto Gomes de Barros.
Por outro lado, não cabe aqui discutir se o negócio jurídico instrumentado no título apresentado ao registro envolve ou não financiamento de instituição ligada ao Sistema Financeiro da Habitação. A necessidade da intervenção do credor hipotecário decorre do aporte financeiro advindo de recurso captado no SFH para construção de edifício pela promitente vendedora.
Ademais, o instrumento em discussão foi firmado com expressa referência a Lei 4.380/64, notadamente no que tange a permissão expressa no artigo 61 e parágrafos, evidenciando que sua evocação foi feita para se poder dispensar a formalização da garantia por escritura pública, o que somente é viável dentro do Sistema Financeiro da Habitação.
Dessa forma, não merece guarida a interpretação dos apelantes no sentido de que a regra legal estampada na lei 8.004/90 não pode ser aplicada à hipótese em tela, porque o contrato trata de financiamento fora do âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.
Ante o exposto, nego provimento à apelação para, pela fundamentação ora adotada, manter a sentença recorrida.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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