Despachos/Pareceres/Decisões
16061/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 160-6/1
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 160-6/1, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante MARCO AURÉLIO CARVALHO DAS NEVES e apelado o 16º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 20 de maio de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida - Contrato particular de compromisso de compra e venda - As certidões negativas de débitos expedidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal devem estar com os respectivos prazos de validade ainda vigentes quando da apresentação do contrato particular para registro - Registro recusado - Recurso a que se nega provimento.
1. Trata-se de apelação interposta por Marco Aurélio Carvalho das Neves, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 16º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital e negou o registro de contrato particular de compromisso de compra e venda nas matrículas 83.374, 83.375, 83.376 e 83.377, o que fez porque as certidões negativas de débitos expedidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal estavam com seus respectivos prazos de validade vencidos quando do reconhecimento das firmas lançadas no contrato, não sendo em razão disso possível reconhecer que não existiam débitos em nome do promitente vendedor na época em que o contrato particular foi celebrado.
Sustenta o apelante, em suma, que a r. sentença manteve a recusa do registro por fundamento diverso do apresentado pelo Oficial de Registro de Imóveis, pois o MM. Juiz Corregedor Permanente considerou que o registro não é possível somente porque não foi comprovado que o contrato particular de compromisso de compra e venda foi celebrado durante o prazo de validade das certidões negativas de débitos que foram apresentadas no Registro Imobiliário. Alega que o reconhecimento da autenticidade das firmas lançadas no contrato particular somente foi realizado depois da apresentação do título para registro por exigência do Oficial de Registro de Imóveis que, na nota de devolução, não se referiu à necessidade de comprovação da data da efetiva celebração do contrato. Esclarece que se tivesse conhecimento da necessidade de fazê-lo teria produzido provas documentais e testemunhais para demonstrar a data em que foi celebrado o contrato, e aduz que tendo dúvida sobre este fato deveria ter o MM. Juiz Corregedor Permanente determinado a produção destas provas, com fundamento no artigo 130 do Código de Processo Civil. Junta documentos destinados a demonstrar que o contrato particular foi celebrado em abril de 1993.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso porque as certidões negativas de débitos devem ser apresentadas por ocasião da lavratura do ato notarial, quando celebrado o contrato de alienação por meio de instrumento público, ou por ocasião do registro quando se tratar de contrato particular que não está sujeito ao crivo da fiscalização notarial (fls. 74/77).
É o relatório.
2. Observo, primeiro, que no procedimento administrativo da dúvida registrária a qualificação do título é devolvida, por inteiro, ao Juiz Corregedor Permanente, e que o mesmo ocorre quando do julgamento da apelação.
Pode o Juiz, em razão disso, afastar oposição apresentada pelo Oficial de Registro ou reconhecer a existência de impedimento por este não apontado, assim como pode o Tribunal fazê-lo, no julgamento da apelação, tanto em relação aos fundamentos deduzidos pelo Oficial como em relação aos adotados na sentença.
Sobre esta matéria, assim foi decidido no v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 24.587-0/3, da Comarca de Itu, em que foi relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, em que se verifica:
"Ponto primeiro a ser ressaltado diz com a natureza da dúvida, em cujo bojo se procede, verdadeiramente, a uma nova qualificação, não havendo vinculação aos óbices levantados pelo Oficial (cf. Ap. Cív. nº 7.293-0/7).
E isto também para o segundo grau de cognição, em que se renova por completo aquela qualificação do título, independentemente do julgamento de primeiro grau.
Tal ressalva se faz, de um lado, para asseverar não macular a sentença o fato de ela ter acolhido óbice que o Oficial já havia tido por superado."
O apelante pretende o registro de contrato particular de compromisso de compra e venda datado de 06 de abril de 1993, que celebrou com Arcoverde Pinturas Ltda. (fls. 17/22), para o que apresentou Certidão Negativa de Débito - CND, com prazo de validade de três meses, expedida pelo Instituto Nacional do Seguro Social em 1º de março de 1993 (fls. 25), e apresentou Certidão Negativa de Débito, com prazo de validade de seis meses, expedida pela Secretaria da Receita Federal em 28 de janeiro de 1993 (fls. 24).
O contrato particular de compromisso de compra e venda foi apresentado para registro em 12 de agosto de 2003 (fls. 22-verso) e devolvido com exigências consistentes em: a) reconhecimento da autenticidade das assinaturas lançadas por Valéria Morales Nunes das Neves e pelas testemunhas; b) apresentação de certidões negativas de débitos expedidas pelo INSS e pela Receita Federal; c) apresentação de declaração de quitação das despesas de condomínio, instruída com a ata da eleição do síndico (fls. 08).
Destas exigências o apelante somente não atendeu a consistente na apresentação de certidões negativas de débitos com prazo de validade vigente na época do protocolo e da respectiva prenotação do título, o que fez afirmando que a prova da inexistência de débitos foi feita na época da assinatura do contrato particular de compromisso de compra e venda (fls. 10/12).
Como bem afirmou o digno representante do Ministério Público, Doutor Luiz Antonio Orlando, em seu parecer, é a dúvida procedente, embora por fundamento diverso do que foi adotado na r. sentença apelada.
Os artigos 47 e 48 da Lei nº 8.212/91 estabelecem que a prova da inexistência de débitos deve ser feita quando da alienação, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo (artigo 47) e que a prática de ato sem observação deste requisito acarreta a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, além da anulação do ato (artigo 48).
A transmissão voluntária do domínio de coisa imóvel é um ato complexo que entre suas possíveis fases tem, ao menos, as consistentes na lavratura do instrumento de transmissão (público ou particular) e no respectivo registro deste instrumento.
Tratando-se a transmissão voluntária do domínio de coisa imóvel de ato complexo, e prevendo o artigo 48 da Lei nº 8.212/91 que as certidões negativas de débitos devem ser apresentadas quando da lavratura do instrumento público relativo ao ato de alienação, fixou este Colendo Conselho Superior da Magistratura a atual orientação no sentido de que é desnecessária a apresentação de novas certidões negativas de débitos expedidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal quando forem apresentadas certidões de igual teor para a lavratura de escritura pública relativa a ato que tem por objeto a alienação de imóvel.
Neste sentido pode ser citado o v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 68.042-0/9, da Comarca de Araçatuba, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo, que teve o seguinte teor:
"Mostra-se, no entanto, mais razoável, considerando-se que a questão é de ordem fiscal, e como explanado, sendo a transmissão do domínio um ato complexo, apresentada a certidão quando do ato notarial, não se justifica reapresentá-la no momento do registro.
A lei nº 8.212/91 determina, em seu art. 47, a obrigatoriedade de apresentação de documento de inexistência de débito relativo às contribuições sociais do vendedor, quando da alienação, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo. Seu art. 48 dispõe que a prática do ato em inobservância ao artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, anulando o ato para todos os efeitos.
Tais dispositivos levam ao entendimento de que é dever do notário exigir a certidão para a lavratura do ato, só se justificando a exigência pelo registrador de forma alternativa quando não for ela apresentada na ocasião em que lavrado o instrumento.
A lei obriga ao notário, em primeiro lugar, exigir as certidões para poder praticar o ato.
Portanto, sendo necessária para a lavratura da escritura a apresentação das certidões, não é de ser exigida novamente quando do registro.
Estando o título público em observância à legislação vigente, porta aptidão para ingressar no fólio real. A atividade notarial e de registro há de ser exercida de forma a viabilizar o comércio imobiliário e a regularidade das mutações dominiais, não se justificando, mesmo em face da possibilidade de que entre a data da lavratura do ato notarial e o registro, tenham ocorrido fatos geradores de outros débitos tributários, a exigência da apresentação de novas certidões negativas para o registro, quando tal obrigação já foi satisfeita por ocasião da lavratura da escritura pública de compra e venda, ato integrante do complexo negócio jurídico tendente à alienação do bem imóvel, dotado de fé pública e que viabiliza ao fisco o pleno exercício da atividade fiscalizatória inerente à tributação".
O que importa verificar, diante do que foi exposto, é se as certidões negativas de débitos foram apresentadas, dentro dos respectivos prazos de validade, ao Oficial de Registro de Imóveis a quem compete o registro do título, pois no presente caso não houve a apresentação a Tabelião de Notas para celebração de negócio por meio de instrumento público.
E isto não ocorreu porque o contrato particular de compromisso de compra e venda foi apresentado para registro instruído com certidões negativas de débitos que tinham os respectivos prazos de validade já esgotados.
Por estes motivos não é possível o registro do contrato particular de compromisso de compra e venda, do que decorre a desnecessidade da produção de outras provas destinadas a demonstrar que teria sido celebrado muitos anos antes daquele em que foram reconhecidas as firmas das partes e as testemunhas.
Ademais, mesmo que se tratasse de fato relevante não seria possível admitir a produção de novas provas pelo apelante, tanto na primeira instância de julgamento como em grau de recurso, porque o procedimento de dúvida não comporta dilação probatória uma vez que se destina à solução de controvérsias registrárias fundadas em títulos pré-constituídos, como foi decidido por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 38.806-0/1, da Comarca de Capão Bonito, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha.
Além disso, como decidiu este Colendo Conselho Superior na Apelação Cível nº 27.583-0/7, da Comarca de Santa Rosa de Viterbo, em que foi relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga:
"A dilação probatória em procedimento desta natureza prorrogaria indevidamente o prazo da prenotação, potencializando prejuízo para o direito de prioridade de terceiros, que também tivessem prenotado outros títulos que refletissem direitos contraditórios."
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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