Despachos/Pareceres/Decisões
15862/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 158-6/2
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 158-6/2, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante MOISE IESSOURA SOUSSI e apelado o 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
São Paulo, 25 de março de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Compromisso de venda e compra - Acesso negado - Quitação de débitos condominiais não comprovada - Dúvida procedente - Recurso não provido.
1. Cuida-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e negou acesso a instrumento particular de compromisso de venda e compra, por ausência de prova da quitação de débitos condominiais.
Pugna o apelante pela reforma da decisão, sob alegação de que consta do contrato de compromisso cláusula no sentido de que a transação foi pactuada "livre e desembaraçada" de despesas de condomínio, o que se equipararia à declaração prevista no artigo 2º, § 2º, da Lei nº 7.433/85. Além disso, foi juntada aos autos carta de cobrança de despesas condominiais apenas de fevereiro de 1998 em diante, o que demonstra, em seu entender, que, à época do contrato, não havia dívidas dessa natureza. Por fim, sustenta que o artigo 1.345 do novo Código Civil revogou o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64.
Para o Ministério Público, por seu turno, deve ser negado provimento ao recurso, pois a exigência tem base legal, a cláusula contratual invocada não se presta ao efeito almejado e a juntada da carta de cobrança de débitos vencidos a partir de fevereiro de 1998 não supre a necessidade da comprovação reclamada.
É o relatório.
2. Deveras, o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, "dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio".
Por isso, já decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, Rel. Des. Nigro Conceição, pub. D.O. 09/04/99, p. 07).
Quanto ao artigo 1.345 do novel diploma civil substantivo, longe de revogar tal regra, teve por escopo, tão-somente, explicitar o caráter "propter rem" dos débitos condominiais. É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo nenhum exime o primeiro daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo do Código Civil.
Para melhor compreendê-lo, cogite-se, v. g., da hipótese de falsidade de declaração feita nos termos do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 7.433/85, em que, apesar de regularmente registrada a alienação, haverá débito pendente do alienante, pelo qual o adquirente responderá.
A propósito, convém destacar que dita lei regula a lavratura de escrituras públicas e o aludido artigo 2º, conforme a letra de seu caput, disciplina, especificamente, a "escritura pública de imóveis urbanos".
Logo, a previsão contida no respectivo parágrafo 2º, subordinado ao caput por força de continência, circunscreve-se ao caso de instrumento público, não se estendendo a contrato particular de compromisso de venda e compra, como o que gerou a presente dúvida.
Nesse diapasão, acerca de dívidas condominiais, "considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou transferência de direitos", desde que consubstanciados em escrituras públicas.
Com efeito, a incidência da disposição legal pressupõe a solenidade, publicidade e formalidade do instrumento público, bem como a fé pública do tabelião que o lavra, não se afigurando viável dilatar o espectro dessa regra especial para alcançar contrato particular como o de que ora se trata.
E, ainda que assim não fosse, o conteúdo da cláusula contratual invocada pelo apelante não se prestaria à pretendida equiparação com a declaração prefigurada pelo parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 7.433/85.
Como bem sintetizado no parecer ministerial, "a referência de que a alienação faz-se livre e desembaraçada de quaisquer dívidas, ônus e despesas de condomínio significa tão-somente que o alienante responde por tais débitos até o momento da contratação, não se prestando, contudo, a comprovar a quitação de eventuais obrigações para com o condomínio, como previsto na lei" (fls. 84).
Ou seja, a cláusula em tela regula a relação entre as partes, nela não se vislumbrando o caráter de declaração formal no sentido de que estão quitados os débitos condominiais.
Por outro lado, a carta de cobrança expedida pelo condomínio, referente a dívidas contadas a partir de fevereiro de 1998, igualmente não serve para suprir a lacuna. Havendo compromisso de venda e compra meramente particular, sem eficácia em relação a terceiros, descabe pretender limitar a prova de quitação a junho de 1991, época de sua celebração. E o fato de serem cobrados débitos de 1998 em diante não significa, necessariamente, que não existam dívidas anteriores. Aliás, consta expressamente da referida carta, enviada ao apelante e sua esposa, que as unidades enfocadas "geram despesas condominiais mensais que, todavia, jamais foram observadas e adimplidas por Vossas Senhorias" (fls. 45). Grifei. Ali, ademais, se enunciam, na mesma esteira, débitos "desde a instituição do condomínio até o presente momento" (fls. 45).
Diante do exposto, a procedência da dúvida se evidencia, razão pela qual nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Relator
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