Despachos/Pareceres/Decisões
15663/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 156-6/3
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 156-6/3, da Comarca de PARAIBUNA, em que é apelante EDUARDO HENRIQUE MARTINS DANTAS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 20 de maio de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida. Registro de escritura de compra e venda de partes ideais. Área inferior ao módulo rural da região. Possibilidade de registro, uma vez que não há desmembramento ou divisão do imóvel, nem indícios de fraude à lei do parcelamento do solo. Recurso provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Eduardo Henrique Martins Dantas (fls.82/92) contra sentença proferida pela MM. Juíza de Direito Corregedora Permanente do Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Paraibuna (fls. 74/79), que julgou procedente a dúvida suscitada, negando registro a escritura de compra e venda de partes ideais dos imóveis matriculados sob os números 935 e 933.
Sustenta, em síntese, o recorrente, que razão não assiste ao Oficial, uma vez que se trata de venda de parte ideal, permanecendo o imóvel indiviso, e não há ofensa à lei de parcelamento do solo urbano.
A Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso (fls. 100/104).
É o relatório.
2. O recurso comporta provimento.
O apelante pretende o registro de uma escritura pública de compra e venda pela qual adquiriu 10% dos imóveis matriculados sob nº 935 e 933, o que foi negado pelo Oficial por entender que as áreas adquiridas são inferiores à fração mínima de parcelamento da região, o que impede o registro nos termos da Lei 5868/72. Além disso, há orientação da Corregedoria Geral de Justiça no sentido de que quando houver indícios de parcelamento irregular do solo por venda de fração ideal, o Oficial deve remeter as informações ao juiz corregedor permanente.
O recorrente se insurgiu contra a negativa, sustentando que no caso não se vislumbra a formação de condomínio irregular e o imóvel permanecerá indiviso, não havendo óbice à alienação.
Primeiramente, não pode ser acolhida a alegação do apelante no sentido de ser nula a sentença ora recorrida, uma vez que foi apreciada matéria sobre a qual não foi dada oportunidade ao recorrente de se manifestar.
No âmbito administrativo, o julgado não está limitado aos termos da suscitação da dúvida, podendo-se reconhecer qualquer óbice ao registro, mesmo de ofício.
Entretanto, o impedimento encontrado pela MM. Juíza sentenciante não merece ser acolhido, assim como aqueles expostos nas razões da dúvida.
Em que pese ser elogiável a conduta do registrador de zelar pela preservação do sentido protetivo da Lei de Parcelamento, não se vislumbra no caso em tela intenção de burlá-la.
A lei 4.504/65 estabelece que "o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural".
Esse dispositivo criou a figura do módulo rural, o qual significa a quantidade mínima de terra admitida para formação de um imóvel rural, a fim de se evitar a formação de minifúndios.
O artigo 8º da Lei 5868/72 dispõe que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo rural determinado para a região.
Não ocorrendo divisão ou desmembramento do imóvel rural em novas unidades, não há violação ao módulo de parcelamento rural, conforme tem entendido o Conselho Superior da Magistratura:
"Inexiste infringência ao módulo rural na venda de parte ideal porque não há divisão nem desmembramento do imóvel rural" (apelação cível nº 270.256, São José do Rio Preto).
"Nada impede que a fração ideal de cada co-proprietário do imóvel rural seja inferior a do módulo rural. Mas aos condôminos não será dado proceder à divisão ou desmembramento em áreas de tamanho inferior à da fração mínima de parcelamento" (apelação cível 268.272, Pederneiras).
"Nada embaraça, destarte, se proceda ao registro de instrumentos de negócios jurídicos que formem ou mantenham o estado de comunhão sobre imóvel rural" (apelação cível 267.465, Santa Cruz do Rio Pardo).
É certo que em casos como o presente, um dos indícios de fraude a lei do parcelamento do solo é a venda de frações ideais de pequena extensão, o que serve às vezes para encobrir a proibição de segregação de imóvel rural de metragem pouco maior do que um módulo mínimo.
O que se extrai da análise do título em questão, porém, é que se trata de venda de parte ideal de três imóveis pertencentes aos mesmos donos e que integram matrículas diversas, sem que haja desmembramento ou divisão.
Além disso, se mantém a mesma pluralidade subjetiva existente anteriormente à venda, no tocante a titularidade do bem.
Não se pode concluir, portanto, que está sendo realizado no local um loteamento irregular, não se vislumbrando uma burla à legislação referente ao parcelamento do solo urbano, não havendo fundamento para se impedir o registro da escritura.
Por outro lado, a falta de descrição da área alienada não obsta o registro, posto que, tratando-se de partes ideais, não se pode mesmo descrever o objeto da compra e venda, sob pena de se tornar parte localizada, o que não se admite.
Há uma única ressalva a ser feita. A área composta pelas partes ideais forma aparentemente um só todo, tendo sido denominada na escritura como "Três Nascentes", com área de 15 hectares, já cadastrada no Incra.
A referida menção na escritura não impede o registro, posto que foi operada a venda de parte ideal correspondente a 10% do todo descrito no título.
Mas, para que seja possível o registro das frações ideais na forma pretendida pelo recorrente, não poderá ser considerada aquela identificação, posto que é vedado o registro de parte ideal que ostente localização, numeração ou metragem certa, conforme dispõe o item 151 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, tendo em vista a evidente descaracterização do condomínio tradicional.
Dessa forma, o registro da venda das partes ideais deverá ser procedido desprezando-se para todos os fins as informações relativas à área e a identificação do objeto transacionado.
Ante o exposto, dou provimento à apelação para reformar a sentença recorrida, nos termos da fundamentação ora adotada.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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