Despachos/Pareceres/Decisões
15569/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 155-6/9
: 22/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 155-6/9, da Comarca de AMERICANA, em que é apelante a PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em não conhecer do recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
São Paulo, 25 de março de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida inversa - Averbação de construção e instituição de condomínio edilício - Recusa do registro - Exigência de apresentação de Certidão Negativa de Débitos do INSS e constatação de que o condomínio edilício disfarça desdobro feito sem observação dos requisitos legais - Irresignação parcial - Não conhecimento.
1. Trata-se de apelação interposta pela Prefeitura de Americana, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida que foi inversamente suscitada em razão da recusa do Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Americana em averbar construção e registrar a instituição de condomínio edilício no lote 24 da quadra 2 do loteamento Jardim dos Lírios, situado na cidade de Americana, objeto da matrícula 64.428.
Sustenta a apelante, em suma, que promoveu a regularização do loteamento Jardim dos Lírios que é formado por lotes de 150,00m², área que atende aos limites previstos no artigo 4º, inciso II, e seu parágrafo 1º, da Lei nº 6.766/79, e no artigo 46, parágrafo único, da Lei Municipal nº 3.016/96. Afirma que o loteamento se destina a comportar moradias populares e que para suprir a demanda por este tipo de residência aprovou a construção de duas edificações em cada lote, como permite o artigo 1º, parágrafo 1º, da Lei Municipal nº 3.561/01 que alterou a redação do artigo 12 da Lei Municipal nº 3.271/99. Esclarece que cada uma das edificações foi realizada conforme o limite de área construída autorizado pela legislação municipal. Aduz que o artigo 8º da Lei nº 4.591/64 permite a instituição de condomínio edilício em terreno com mais de uma edificação e que, no presente caso, o projeto de construção foi elaborado conforme os requisitos necessários para aplicação da referida lei, pois prevê a existência de área comum que consiste em "...área de abrigo para acesso às unidades e para serviços públicos...". Diz que os sobrados foram construídos em regime de mutirão, pelos moradores, e que os compromissários compradores deverão, oportunamente, celebrar a convenção do condomínio e estabelecer as normas para a eleição do síndico.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso porque a apelante, neste caso, utiliza a instituição do condomínio edilício para promover o desdobro de lote em porções inferiores ao módulo mínimo previsto na legislação do Município de Americana e porque não foi apresentada a Certidão Negativa de Débitos do INSS, o que é necessário para a averbação das construções (fls. 309/312).
É o relatório.
2. A Prefeitura Municipal de Americana pretende promover a averbação da construção de duas casas e o registro da instituição de condomínio edilício no lote 24 da quadra 2 do loteamento Jardim dos Lírios, objeto da matrícula 64.428 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Americana.
A averbação das construções e o registro da instituição do condomínio foram recusados pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Americana porque a apelante não apresentou a Certidão Negativa de Débitos do INSS, relativa às construções, e porque estão ausentes os requisitos legais para a caracterização da existência do condomínio edilício (fls. 18).
Como bem observou o douto representante do Ministério Público em seu parecer (fls. 309/311), ao suscitar a dúvida inversa a apelante limitou-se a impugnar a recusa do registro da instituição do condomínio, silenciando em relação à exigência de apresentação da Certidão Negativa de Débitos do INSS para a averbação da construção.
O procedimento da dúvida, entretanto, não se presta para o exame parcial das exigências formuladas, pois a qualificação do título é feita de forma integral, no momento em que é apresentado para registro. Neste sentido o v. acórdão prolatado por este Egrégio Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 30.751-0/1, da Comarca de Taubaté, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, que teve a seguinte ementa:
"Registro de Imóveis - Dúvida - suscitação inversa e apenas com relação a um dos óbices opostos contra o registro, sem menção aos demais, que também constaram da nota de devolução - Inviabilidade - o procedimento não se presta ao exame isolado de uma das exigências formuladas, mas à registrabilidade do título, considerado na oportunidade de sua apresentação - Dúvida prejudicada."
Também no sentido de considerar a dúvida prejudicada foram os v. acórdãos prolatados na Apelação Cível nº 024192-0/0, da Comarca de São José do Rio Preto, em que foi relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, e na Apelação Cível nº 77.606-0/4, Comarca de Sorocaba, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo.
A averbação da edificação, por outro lado, é condição para o registro da instituição, da especificação e da convenção do condomínio, pois sem construção não existem unidades autônomas que possam ser individualizadas e discriminadas.
Em razão disso as Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, em seu Tomo II, Capítulo XX, itens 211 e 213, estabelecem que a instituição e especificação do condomínio serão registradas mediante documento hábil (público ou particular), acompanhado do projeto aprovado e do "habite-se", e que antes de averbada a construção e registrada a incorporação é irregular a abertura de matrículas para as futuras unidades autônomas.
Reconhecendo a necessidade da averbação da construção como condição para a instituição do condomínio, ainda, confira-se a r. decisão prolatada pelo Desembargador Antonio Carlos Alves Braga no Processo CG 1.403/94, da Comarca de Campinas.
Convém observar, outrossim, que mesmo se fosse apresentada a Certidão Negativa de Débitos do INSS não poderia ser admitido o registro da instituição do condomínio.
No sistema atual permanece possível a constituição de condomínio edilício em terreno dotado de unidades autônomas consistentes em casas térreas ou assobradadas, pois o rol contido no artigo 1.331 do Código Civil de 2002 não é exaustivo.
Para que exista condomínio edilício, de casas, regido pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e pela Lei nº 4.591/64 (na parte em que não foi revogada) é preciso, porém, que seja mantida vinculação entre o terreno e a construção que constitui a unidade autônoma (artigo 8º, letra "a", da Lei nº 4.591/64), o que não ocorre no presente caso.
Isto porque o apelante pretende atribuir para a unidade autônoma área privativa consistente no terreno em que localizados a casa que edificou, o jardim frontal e o quintal situado no fundo de cada uma das respectivas construções, deixando como área comum somente o local destinado a comportar as caixas de correspondência, as entradas de água e de energia elétrica e de coleta de lixo, com área total de 1,58m², como demonstra o memorial de fls. 101.
Não foi mantida a necessária vinculação entre o terreno e a construção porque cada unidade autônoma tem área privativa composta por uma só casa, pelo terreno onde edificada e também pelas partes não edificadas do terreno (jardim e quintal), mantendo como área comum com a casa e o terreno situados ao lado apenas pequeno quinhão do lote original que permaneceu destinado a comportar as caixas de correspondência e os marcadores de consumo de água e energia elétrica.
Pelo que se verifica do memorial e das plantas de fls. 09/10 não se trata de condomínio constituído por casa assobradada em que cada um dos pavimentos é uma unidade autônoma, mas sim de lote de terreno que foi desmembrado com a construção de duas casas geminadas, devendo ser aplicada, pela inexistência de vinculação entre a construção (unidade autônoma) e o terreno, a regra contida no artigo 5º da Lei nº 4.591/64.
Nada impede, por fim, que a apelante institua condomínio de casas regido pelas regras do condomínio edilício, mas para isto deverá observar integralmente as normas contidas nos artigos 1.331 a 1.346 do Código Civil e na Lei nº 4.591/64, esta última na parte em que não foi revogada pelo atual Código Civil.
Por fim, a fotografia de fls. 125 mostra que todos ou ao menos grande parte dos lotes da mesma quadra foram ocupados por casas com o mesmo padrão de construção daquelas a que se refere o memorial de fls. 10, e em tese não se configurará fraude à Lei nº 6.766/79 com a instituição de condomínio edilício constituído na totalidade do terreno ocupado pelo conjunto de casas, desde que as unidades autônomas sejam constituídas pelas casas construídas, mantido o solo na propriedade comum dos condôminos (artigo 1.331, parágrafo 2º, do Código Civil de 2002).
Se for adotada esta solução, na instituição, especificação e convenção do condomínio poderá ser atribuída como área de uso exclusivo de cada unidade autônoma o quintal situado nos fundos e o respectivo jardim frontal, mantidas estas áreas, entretanto, como de propriedade comum dos condôminos.
Pelo exposto, julgo prejudicada a dúvida.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Relator
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