Despachos/Pareceres/Decisões
15265/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 152-6/5
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 152-6/5, da Comarca de MAUÁ, em que é apelante VALDIR JOSÉ SOARES FERREIRA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 20 de maio de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida - Escritura pública de compra e venda - Transcrição que sofreu anteriores desfalques - Princípio da especialidade - Necessidade de apuração do remanescente por meio de retificação do registro - Registro recusado - Recurso a que se nega provimento.
1. Trata-se de apelação interposta, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa oposta ao registro de escritura de compra e venda do imóvel consistente em parte da "Fazenda Capitão João", objeto da transcrição nº 4.437 do Registro de Imóveis de Mauá, fundada na necessidade de apresentação de Certidões Negativas de Débitos do INSS e da Receita Federal e na impossibilidade de se constatar em qual das três áreas abrangidas pela transcrição estaria inserido o imóvel a que se refere o título apresentado para registro.
Sustenta o apelante, em suma, que a apresentação das Certidões Negativas de Débitos do INSS e da Receita Federal não se encontra entre as exigências formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis e não é objeto da dúvida, do que decorre a nulidade da sentença na parte em que foi determinada tal apresentação. Além disso, a lei vigente na época em que foi lavrada a escritura de compra e venda não obrigava a exibição dessas certidões. Aduz que para a lavratura da escritura de compra e venda que pretende registrar, relativa a imóvel com área total de 78.705,12m², foram analisadas a transcrição nº 1.681 do Registro de Imóveis de Mauá, as transcrições ns. 7.982, 8.264 e 9.660 do 6º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo e a transcrição nº 4.813 do 12º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo. Esclarece que referidas transcrições são relativas a imóveis de propriedade de "Fazema S.A. Administradora de Bens Imóveis" que os vendeu, em sua totalidade, para "S/A Indústrias Reunidas F. Matarazzo". Referidos imóveis, então, passaram a integrar a transcrição nº 4.437 do Registro de Imóveis de Mauá que, entre outras áreas, abrange a gleba denominada como "A", que tinha área original de 72,42 alqueires ou 1.752.569,00m². Aduz que a área da gleba "A" foi reduzida para 1.674.855,00m², o que ocorreu por meio de retificação em que não se cuidou de preservar os direitos de terceiros. Assim, entre a área original e a retificada existe diferença que comporta os 78.705,12m² relativos ao imóvel objeto da escritura de compra e venda apresentada para registro. Requer a reforma da r. sentença, com a improcedência da dúvida.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo conhecimento do recurso e seu não provimento (fls. 144/147).
É o relatório.
2. Não se admite o registro de título apresentado por meio de cópia reprográfica, como decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura nas Apelações Cíveis ns. 30.728-0/7, 78.403-0/5, 62.919-0/8, 78.683-0/1 e 83.594-0/7.
No presente caso, porém, a certidão de fls. 71 demonstra que o título originalmente apresentado para registro e os demais documentos que instruíram a dúvida foram desentranhados e entregues ao apelante no curso do processo.
Isto ocorreu em razão de equívoco na certidão de trânsito em julgado que foi lançada nos autos quando ainda pendente o prazo recursal (fls. 70), não podendo a falta do título apresentado para registro ser imputada ao apelante, como bem observou o douto Procurador de Justiça em seu parecer (fls. 145).
Permaneceria, em caso de improcedência da dúvida, a necessidade de apresentação do título originalmente protocolado e prenotado, para que se procedesse na forma prevista no artigo 203, inciso II, da Lei de Registros Públicos.
Ademais, com o julgamento do recurso se faz nova e completa qualificação do título que não pode ser substituído ou complementado no curso do procedimento da dúvida, o que também impõe que a dúvida esteja instruída com o mesmo título que foi protocolado e prenotado.
No presente caso, entretanto, o apelante apresentou com as razões de apelação cópia da escritura pública de compra e venda que foi protocolada, prenotada, e que originalmente instruiu este procedimento de dúvida registrária (fls. 85/90), e referida cópia basta para que se verifique que o registro pretendido não é possível, como adiante se verá.
Deixo, por este motivo, de converter o julgamento em diligência para que apelante restitua os documentos que conforme a certidão de fls. 71 foram desentranhados deste procedimento em momento inadequado.
2. O apelante pretende o registro de escritura pública de compra e venda celebrada em 15 de setembro de 1989 com "S.A. Indústrias Reunidas F. Matarazzo", relativa a imóvel com área total de 78.705,12m², constituído por parte da "Fazenda Capitão João", objeto da transcrição nº 4.437 do Registro de Imóveis da Comarca de Mauá.
Referida transcrição, conforme a certidão copiada às fls. 95/97, abrange três imóveis que integravam a "Fazenda Capitão João" e que nela estão denominados como 1ª gleba, 2ª gleba e 3ª gleba.
O registro da escritura de compra e venda foi recusado porque, conforme a r. sentença apelada, não foram apresentadas Certidões Negativas de Débitos do INSS e da Receita Federal, e porque não é possível constatar em qual das três áreas abrangidas pela transcrição nº 4.437 estaria inserido o imóvel objeto da compra e venda.
No procedimento administrativo da dúvida registrária a qualificação do título é devolvida, por inteiro, ao Juiz Corregedor Permanente, e o mesmo ocorre em relação ao Tribunal quando do julgamento da apelação.
Pode o Juiz, em razão disso, afastar oposição apresentada pelo Oficial de Registro ou reconhecer a existência de impedimento por este não apontado, assim como pode o Tribunal fazê-lo, no julgamento da apelação, tanto em relação aos fundamentos deduzidos pelo Oficial como em relação aos adotados na sentença.
Sobre esta matéria, assim foi decidido no v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 24.587-0/3, da Comarca de Itu, em que foi relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga:
"Ponto primeiro a ser ressaltado diz com a natureza da dúvida, em cujo bojo se procede, verdadeiramente, a uma nova qualificação, não havendo vinculação aos óbices levantados pelo Oficial (cf. Ap. Cív. nº 7.293-0/7).
E isto também para o segundo grau de cognição, em que se renova por completo aquela qualificação do título, independentemente do julgamento de primeiro grau.
Tal ressalva se faz, de um lado, para asseverar não macular a sentença o fato de ela ter acolhido óbice que o Oficial já havia tido por superado."
Não existe, em razão disso, nulidade da r. sentença pelo reconhecimento de óbice não apontado pelo Oficial de Registro de Imóveis.
Tem o apelante, porém, razão ao afirmar que a apresentação das Certidões Negativas de Débitos do INSS e da Receita Federal não é necessária.
A escritura de compra e venda foi lavrada em 15 de setembro de 1989, e conforme nela ficou consignado foi apresentada ao Tabelião de Notas a Certidão Negativa de Débito expedida pelo IAPAS (fls. 189), na forma da legislação, então vigente, o que dispensa a apresentação de nova certidão, de igual teor, expedida pelo INSS.
Também não cabe exigir a apresentação de Certidão Negativa de Débito expedida pela Receita Federal porque a escritura pública de compra e venda foi lavrada antes da vigência da Lei nº 8.212/91, prevalecendo no caso, como bem observou o douto Procurador de Justiça em seu parecer, a legislação vigente na época do negócio jurídico que foi concretizado pelo ato notarial.
3. Igual solução, entretanto, não prevalece com relação à necessidade de prévia retificação do registro a fim de se constatar a existência e disponibilidade, pela vendedora, do imóvel objeto da compra e venda.
A transcrição nº 4.437 do Registro de Imóveis de Mauá, conforme anteriormente exposto, abrange três imóveis que constituíam parte da "Fazenda Capitão João" e que nela estão denominados como 1ª gleba, 2ª gleba e 3ª gleba.
As áreas da 1ª e da 2ª glebas foram retificadas e receberam novas descrições, como consta na averbação nº 1 que foi lançada à margem da transcrição nº 4.437 em 12 de fevereiro de 1974, e pela transcrição nº 5.203 do Registro de Imóveis da Comarca de Mauá, de 12 de fevereiro de 1974, "S.A. Indústrias Reunidas F. Matarazzo" vendeu a 1ª e a 2ª glebas para "Tintas Coral S.A.", apenas restando da 1ª gleba, conforme se infere da certidão de fls. 95/97, uma área com 37.500,00m² que posteriormente foi transmitida, pela matrícula nº 11.606 do Registro de Imóveis de Mauá, para "Florestal Matarazzo S.A.".
A 3ª gleba da transcrição nº 4.437 do Registro de Imóveis de Mauá, outrossim, passou a ser objeto da matrícula nº 2.255 do Registro de Imóveis de Ribeirão Pires (fls. 98/127).
Além disso, em 29 de junho de 1994 "S.A. Indústrias Reunidas F. Matarazzo" vendeu para José Serafim Gomes o imóvel com área total 132.000,00m², que se tornou objeto da matrícula nº 32.957 do Registro de Imóveis de Mauá e que foi destacado da 3ª gleba da transcrição nº 4.437 (fls. 97).
Apesar do Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mauá ter informado que a matrícula nº 2.255 do Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Pires, efetuada em 02 de dezembro de 1976, seria relativa apenas a parte da 3ª gleba da transcrição nº 4.437, a realidade é que a 3ª gleba foi transportada, em sua totalidade, para a referida matrícula (fls. 95-verso/96 e 98).
Diante disso, a situação tabular que decorre da certidão da transcrição nº 4.437 do Registro de Imóveis da Comarca de Mauá e da certidão da matrícula nº 2.255 do Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Pires é a de que as três áreas da transcrição nº 4.437 se esgotaram, não restando remanescente.
Mais que isso, referidas certidões indicam que haveria sobreposição tabular, ainda que parcial, entre o imóvel que atualmente é objeto da matrícula nº 2.255 do Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Pires e o que é objeto da matrícula nº 32.957 do Registro de Imóveis da Comarca de Mauá, o que se presume em razão do que consta às fls. 95/126 uma vez que a certidão desta última matrícula não está juntada aos autos.
De qualquer forma, a situação tabular retratada pelas certidões da transcrição nº 4.437 do Registro de Imóveis da Comarca de Mauá e da matrícula nº 2.255 do Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Pires é no sentido de inexistir remanescente tabular na referida transcrição.
Esta conclusão não se altera pelo alegado erro na retificação da área da 1ª gleba, feita por meio da averbação nº 1 lançada à margem da transcrição nº 4.437 do Registro de Imóveis de Mauá.
Em primeiro lugar, a retificação foi efetuada em 1974, antes do ajuste verbal para venda referido pelo apelante e que, segundo a escritura copiada às fls. 88, foi celebrado em 1978. Não é possível supor, por este motivo, que na retificação foi indevidamente desconsiderada a área objeto do referido ajuste.
Em segundo lugar, a leitura da certidão da transcrição nº 4.437 e da escritura de compra e venda não é suficiente, por si só, para situar o imóvel objeto da escritura de compra e venda dentro de qualquer uma das glebas que eram abrangidas pela referida transcrição.
Em terceiro lugar, o respeito à especialidade do registro imobiliário deve ser tanto quantitativo como qualitativo.
Não basta dizer que depois de sofrer desfalques continuou a transcrição a ter disponibilidade de tantos metros quadrados. É necessário que a transcrição de origem e as matrículas abertas para as áreas desfalcadas permitam identificar a localização do imóvel remanescente, fornecendo elementos suficientes para que seja apurada sua localização geodésica, com as respectivas medidas perimetrais e confrontações.
É preciso, ainda, que o imóvel vendido tenha área e localização geodésica que correspondam exatamente ao que seria o imóvel remanescente da transcrição que sofreu anteriores desfalques, a fim de possibilitar o registro da escritura de compra e venda.
Os elementos tabulares disponíveis neste procedimento de dúvida, entretanto, não permitem identificar a existência de remanescente na transcrição nº 4.463 e não permitem verificar se o eventual remanescente teria a mesma localização geodésica do imóvel objeto da escritura de compra e venda apresentada para registro.
Isto faz reconhecer que o registro da escritura pública de compra e venda apresentada pelo apelante não é possível, por violar o princípio da especialidade que prevalece no Registro Imobiliário.
É necessária, portanto, a prévia retificação para que se apure a eventual existência de área remanescente abrangida pela transcrição nº 4.437 do Registro de Imóveis da Comarca de Mauá.
A retificação do registro, por sua vez, deve ser promovida pelo procedimento apropriado, pois a dúvida registrária somente serve para apreciação da registrabilidade do título. Neste sentido o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 032.269-0/6, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha.
Por fim, deverão ser extraídas cópias de todo o processado e remetidas para a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, para as medidas que se mostrarem cabíveis em razão da possível sobreposição tabular existente entre a matrícula nº 2.255 do Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Pires e a matrícula nº 32.957 do Registro de Imóveis da Comarca de Mauá.
Ante o exposto, com a observação retro, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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