Despachos/Pareceres/Decisões
15066/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 150-6/6
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 150-6/6, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante WANDERLEI RODRIGUES PORTES e apelado o 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 20 de maio de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de divisão amigável - Alvará de desdobro vinculado a alvará de execução de edificação - Acesso negado - Exigência de auto de conclusão da construção - Dúvida julgada procedente - Recurso não provido.
1. Cuida-se de apelação interposta por Wanderlei Rodrigues Portes contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 8º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital, o qual negou o registro de escritura de divisão amigável de imóvel, para cujo fracionamento foi obtido alvará de desdobro vinculado a alvará de aprovação e execução de construção. Considerou indispensável a exibição de auto de conclusão da edificação (fls. 24), não apresentado.
Alega o apelante que a Municipalidade jamais vinculou o desdobro à conclusão da obra e requer o provimento do recurso, para que o título seja registrado.
Igual o entendimento do Ministério Público.
É o relatório.
2. Não merece guarida, desta feita, a insurreição recursal.
Ao expedir o necessário alvará de desdobro, juntado a fls. 36/37, a Prefeitura Municipal dele fez constar a seguinte observação: "este alvará está vinculado ao alvará de execução de unidades residenciais enquadráveis na sub-categoria de uso R201, expedido através do mesmo processo".
Trata-se do alvará de aprovação e execução de edificação nova de fls. 35.
Essa vinculação é compreensível, pois, como as parcelas resultantes da divisão não atingem a área unitária mínima de 250 m2, mencionada a fls. 73 verso, exige-se, para admissão do fracionamento, que este se destine à edificação de casas geminadas, a qual deve, "ipso facto", estar autorizada. E é, precisamente, o alvará por último mencionado que consubstancia tal autorização, ao permitir a construção de "1 prédio de 2 andar(es), 2 unidade(s)" (fls. 35).
Cumpre verificar, contudo, se a exigência em tela, erigida em condição de eficácia do alvará de desdobro de fls. 36/37, implica, necessariamente, a comprovação da conclusão da obra.
No curso do procedimento houve consulta à Municipalidade, cuja resposta, embora não seja um primor de redação, é no sentido de que, mesmo não atingida pelas frações resultantes a área legal mínima de 250 m2, excepcionalmente o lote "poderá ser desdobrado, estando vinculado à construção de residências geminadas" (fls. 73 verso).
Ou seja, à efetiva, concreta e comprovada edificação.
Nesse sentido, deveras, a legislação em vigor.
Estabelece o artigo 14 da Lei Municipal nº 9.413/81, fundamento legal consignado no próprio alvará juntado aos autos (fls. 36), que "o desdobro de lote, quando vinculado a projeto de edificação, será aprovado simultaneamente com a aprovação do projeto, desde que os lotes resultantes do desdobro atendam às dimensões mínimas para a zona de uso na qual se localizem". Grifei.
Portanto, só pode haver concomitância entre a mera aprovação do projeto de construção e a plena eficácia do alvará de desdobro quando preenchida tal condição, o que não se dá neste caso concreto. Basta relembrar que cada fração oriunda do parcelamento terá apenas 225,50 m2, como estampado no alvará (fls. 36), área aquém do piso de 250 m2, expressamente consagrado para Zona 3 (a de que ora se cogita) no Quadro nº 2-A integrante da Lei Municipal nº 8.001/73.
Não atingida a metragem mínima, inadmissível a simultaneidade prevista no referido artigo 14 da Lei Municipal nº 9.413/81.
Portanto, não basta a mera aprovação do projeto de edificação para que o desdobro possa ganhar efetividade registrária.
A solução se encontra em outro dispositivo do mesmo diploma legal. Ei-lo:
Art. 27. O lote com frente mínima e área total inferiores às definidas, para cada zona de uso, pela legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo, será tolerado, desde que atendidas uma ou mais das seguintes condições:
"... II - o lote seja resultante de edificação regularmente licenciada, enquadrada na Categoria de Uso R1 ou R2.01".
Indispensável, pois, que o lote resulte de edificação. Vale dizer, que edificação seja, como a norma deixa óbvio, previamente concluída, gerando fração com área inferior ao piso.
Em suma, a conclusão da construção é a causa, com anterioridade lógica em relação ao desdobro, que é o resultado.
Para clareza, convém rememorar que nesta hipótese concreta se prevê, precisamente, como anotado no alvará, a construção de "unidades residenciais enquadráveis na sub-categoria de uso R201" (fls. 37), nos termos, pois, da regra por último transcrita.
À luz da legislação aplicável, resta eliminada, enfim, a controvérsia ensejada pelo texto do alvará de desdobro de fls. 36/37, o qual não pode, de modo algum, se sobrepor aos mandamentos categóricos insertos nas normas legais que regem a matéria.
Mister se faz, nessa esteira, aguardar a conclusão da obra exigida, a fim de que, com sua comprovação, possa o fracionamento ter acesso ao fólio real. E isto nenhum prejuízo acarretará aos interessados, pois se estes, conforme licença municipal que obtiveram, realmente têm intenção de construir, podem fazê-lo desde logo, para, depois de completada a edificação (requisito "sine qua non"), obterem a regularização registrária.
Entendimento diverso, permitindo a imediata abertura de matrículas independentes, frustraria o escopo das normas que consagram, "in casu", a necessidade de construção, já que não haveria, em tese, óbice a que os novos imóveis matriculados fossem, sem obra alguma, prontamente alienados a terceiros.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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