Despachos/Pareceres/Decisões
13861/2004
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ACÓRDÃO _ DJ 138-6/1
: 25/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 138-6/1, da Comarca de SÃO BERNARDO DO CAMPO, em que é apelante o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MANSÃO ESCÓCIA (repdo. p/s/ Síndico Jorge Assad Abujamra) e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
São Paulo, 11 de março de 2004.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis - Dúvida - Execução de despesas de condomínio - Registro de penhora que recaiu sobre a unidade autônoma que as gerou - Não prevalência, para esta finalidade, da cláusula de impenhorabilidade que grava o imóvel e que foi imposta por ato de liberalidade - Registro viável - Recurso a que se dá provimento.
Trata-se de apelação interposta, tempestivamente, contra r. sentença (fls. 36/37) que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo a recusa oposta ao registro de penhora que recaiu sobre o imóvel consistente no apartamento 101 do 10º andar do Edifício Mansão Jardim Escócia, situado na Rua Sete, 70, Comarca de São Bernardo do Campo, fundada na prevalência de anterior cláusula de impenhorabilidade do imóvel imposta em testamento.
Alega o apelante, em suma (fls. 44/48), que moveu em face de João Álvaro Bighetti Bozza ação de cobrança de despesas de condomínio e que na execução requereu e teve deferida a penhora da unidade autônoma que originou as despesas condominiais. Afirma que o registro da penhora foi recusado pelo Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Bernardo do Campo que considerou que prevalecem as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade que gravam o imóvel penhorado, impostas por testamento. Aduz que o imóvel que na forma da Lei nº 8.009/90 é considerado como bem de família responde pelas dívidas dele resultantes, e que igual solução deve ser adotada para imóvel gravado com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade. Esclarece que em ação em curso na 3ª Vara Cível da Comarca de São Bernardo do Campo foi reconhecida, por decisão judicial, a possibilidade de penhora do mesmo imóvel para garantir o pagamento de despesas de condomínio. Informa, ainda, que a não prevalência da cláusula de impenhorabilidade foi reconhecida, em caso análogo, pelo Egrégio Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo. Diz que não existe vedação para a coexistência, na matrícula, da averbação da cláusula de impenhorabilidade e do registro da penhora. Requer a reforma da r. sentença, com a determinação do registro da penhora.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça (fls. 56/59) opinou pelo provimento do recurso.
É o relatório.
O apelante move em face de João Álvaro Bighetti Bozza ação de execução de despesas de condomínio, fundada em título executivo judicial, que tem seu curso perante a 10ª Vara Cível de São Bernardo do Campo (processo 3037/00) e em que foi promovida a penhora do imóvel consistente no apartamento 101 do 10º andar do Edifício Mansão Jardim Escócia, situado na rua Sete, 70, objeto da matrícula nº 4.276 do 1º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Bernardo do Campo, como decorre da certidão de fls. 10.
A certidão de fls. 21/22 demonstra que o apartamento 101 do 10º andar do Edifício Mansão Jardim Escócia, objeto da matrícula nº 4.276 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de São Bernardo do Campo, é de propriedade de João Álvaro Bighetti Bozza que o recebeu por sucessão hereditária de José Murilia Bozza.
A mesma certidão comprova que o imóvel está gravado com cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade que foram impostas em testamento deixado por José Murilia Bozza.
Trata-se, portanto, de verificar se a unidade autônoma gravada com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, impostas por meio de testamento, pode ser penhorada para garantir ação de execução que tem por objeto despesas de condomínio que dela se originaram.
O Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Bernardo do Campo recusou o registro com fundamento no artigo 1.676 do Código Civil de 1916 que estabelece que a cláusula de inalienabilidade temporária, ou vitalícia, não pode ser invalidada ou dispensada por atos judiciais de qualquer espécie, salvo os de expropriação por necessidade ou utilidade pública, e de execução por dívidas provenientes de impostos relativos aos respectivos imóveis.
A recusa do registro foi mantida na r. sentença apelada em que ficou ressalvado que somente seria admissível se assim determinado em ação judicial contenciosa.
A espécie da obrigação, entretanto, enseja a apreciação do recurso mediante análise da natureza jurídica das despesas de condomínio e da repercussão que o não pagamento causa ao próprio condomínio em que situada a unidade autônoma que as gerou.
A obrigação do condômino contribuir para as despesas de manutenção do condomínio, na proporção de suas frações ideais, está prevista no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002 cujo teor, neste ponto, não diverge do artigo 12 da Lei nº 4.591/64.
Estas despesas são as decorrentes da manutenção das coisas de propriedade comum dos condomínios, e o dever de custeá-las se impõe a todos porque, como ensina Caio Mário da Silva Pereira:
"Interessando a todos a manutenção e conservação do edifício, é de princípio que a todos os condôminos compete concorrer, na proporção de sua parte, para as respectivas despesas". (Condomínio e Incorporações, 10ª Edição, Ed. Forense, 1998, pág. 142).
A manutenção do edifício interessa e favorece a todos os condôminos porque, ainda conforme a lição de Caio Mário da Silva Pereira:
"Não se pode esquecer que o edifício é um conjunto e que a deterioração de uma parte atinge o conjunto". (obra citada, pág. 144).
Na manutenção do edifício existem, entre outras, despesas decorrentes do uso de serviços públicos, de relações trabalhistas e de atos que não podem ser postergados. Assim ocorre, por exemplo, com a necessidade de manter o suprimento de água e energia elétrica, com a obrigação de pagar os salários dos empregados e com a realização das obras que se mostrarem urgentes.
Para suprir as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio é feito o seu rateio entre os condôminos e, com raras exceções, o condômino inadimplente acaba beneficiado com a manutenção do edifício que é feita com o dinheiro fornecido exclusivamente pelos demais condôminos.
Isto porque a manutenção das coisas comuns, que é necessária, interessa e beneficia a todos os condôminos, o que permite que o condomínio inadimplente tenha a conservação de seus próprios de bens efetuada por pessoas com quem, de forma geral, não mantém qualquer outro relacionamento senão o decorrente do fato de serem proprietários de unidades autônomas situadas no mesmo condomínio.
A obrigação de contribuir com o pagamento das despesas condominiais, por outro lado, está vinculada à unidade autônoma de que estas despesas se originaram e é considerada como sendo "propter rem".
As obrigações "propter rem", como ensina Orlando Gomes,"... existem quando o titular de um direito real é obrigado, devido a essa condição, a satisfazer determinada prestação. O direito de quem pode exigi-la é subjetivamente real. Quem quer que seja o proprietário da coisa, ou titular de outro direito real, é, "ipso facto", devedor da prestação. Pouco importa, assim, a pessoa em quem surgiu pela primeira vez. A obrigação está vinculada à coisa". (Direitos Reais, 10ª edição, Ed. Forense, 1988, pág. 13).
Ainda conforme o mesmo autor: "Dentre outras, são obrigações "ob rem" ou "propter rem" as dos condôminos de contribuir para a conservação da coisa comum"... (Orlando Gomes, obra citada, pág. 13).
Para afastar a perpetuação de fatos como os relatados, e diante da inequívoca relação que existe entre a obrigação e a titularidade de um direito real, mesmo antes da vigência do atual Código Civil a jurisprudência já admitia a penhora da unidade autônoma que originou as despesas condominiais, ainda que gravada com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade impostas por ato de liberalidade.
Neste sentido o v. acórdão citado por Nisske Gondo e J. Nascimento Franco in Condomínio em Edifícios, 5ª edição, Ed. Revista dos Tribunais, 1988, págs. 170/171 (referido pelo apelante em suas razões do recurso), que foi prolatado pela Colenda 5ª Câmara do Egrégio Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo no Agravo de instrumento 313.518 - São Paulo, em que foi relator o Juiz Laerte Nordi e que teve com a seguinte fundamentação:
"Descumprindo o acordo, pretendeu o agravante a penhora do imóvel, sem êxito, em face do despacho agravado, no qual o ilustre Magistrado afirmou não encontrar meios para superar o disposto no art. 649, I, do CPC, que afirma a impenhorabilidade absoluta dos bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos a execução.
Entretanto, o caso enfocado deve ser apreciado à luz de uma interpretação mais consentânea com o próprio espírito que norteia a proteção dos atos de última vontade, destinados a resguardar os bens gravados de eventuais desmandos de seus beneficiários.
Não se pode, como é óbvio, transformar tais atos em verdadeiros escudos contra o cumprimento das leis e obrigações, em prejuízo de credores, sobretudo quando o débito é originário do próprio uso e conservação da coisa gravada, consoante acentuado no despacho de fls. dos autos, proferido em caso idêntico.
A se admitir a impenhorabilidade absoluta, estaria a agravada na cômoda posição de não mais pagar as despesas de condomínio do apartamento, com inegáveis efeitos na massa condominial, que se veria forçada a ratear aquelas despesas, numa situação que não se compadece com nosso ordenamento jurídico.
Animada pela perspectiva de uma decisão nesse sentido, poderia ela, ainda, fazer uma boa reforma no apartamento, para, no descumprimento de sua obrigação, acenar novamente com a impenhorabilidade.
Essa interpretação literal, adotada pelo digno Juiz "a quo", deve ser afastada nas hipóteses em que o débito existente é resultado da utilização e conservação da coisa, quando prevalece a regra da penhorabilidade, especialmente em se tratando de condomínio". (Revista de Direito Imobiliário nº 13, janeiro a junho de 1984).
É também conveniente, por sua pertinência, citar o seguinte comentário efetuado por J. Nascimento Franco ao v. acórdão retro referido:
"COMENTÁRIO
1. Com clareza e objetividade, o acórdão acima resolveu um dos problemas mais difíceis dos edifícios em condomínio, qual seja, o da penhorabilidade dos apartamentos vinculados com as cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, nas ações de cobrança das despesas de condomínio. Contando com o anteparo da impenhorabilidade de seu apartamento, condôminos relapsos e não possuidores de outros bens postam-se na privilegiada situação de pagar as despesas quando e como querem, criando desequilíbrio na caixa condominial, habitualmente deficitária, pois a inflação se encarrega de superar todos os orçamentos e previsões.
Freqüentemente somos consultados por síndicos de edifícios sobre a forma judicial eficiente de cobrar cotas atrasadas por um ou dois anos, porque o advogado do condomínio reluta em ajuizar a ação de cobrança quando o devedor só possui o apartamento protegido por aqueles vínculos. Sempre respondemos que a cota correspondente às despesas de condomínio constitui débito do próprio imóvel, visto que elas se destinam ao custeio da manutenção do edifício e à conservação e valorização de suas unidades autônomas. Os donos dos apartamentos gravados com a cláusula de impenhorabilidade e inalienabilidade utilizam, na mesma proporção dos demais condôminos, os empregados, os elevadores, o suprimento d'água, iluminação etc., não sendo justo, pois, que se implantem na cômoda posição de pagar sua cota quando quiserem, na suposição de que nenhuma cobrança judicial poderá acarretar a penhora e alienação compulsória do seu apartamento para solução do débito perante o condomínio.
2. Os riscos da sucumbência e respectivos encargos paralisam os síndicos e seus advogados, uma vez que, cuidando de negócio alheio, é natural que hesitem em tomar medidas de resultados aleatórios para o condomínio. Faltava, pois, uma decisão judicial assegurando ao condomínio credor o direito de penhorar a unidade autônoma pertencente ao condômino em atraso, caso resista à cobrança judicial e alegue, na tentativa de tomá-la inócua, que não possui outros bens e que sua unidade é impenhorável e inalienável.
Por ocasião da 3.ª CONAI - Conferência Nacional dos Administradores de Imóveis, realizada em São Paulo em novembro do ano passado, indagamos ao eminente Prof. Caio Mário da Silva Pereira se, a seu ver, mencionadas cláusulas imunizam da penhora o apartamento em débito para com o condomínio.
E tivemos a satisfação de receber resposta coincidente com nosso ponto-de-vista, ou seja, de que essa dívida é "propter rem", vale dizer, da própria coisa, motivo pelo qual pelas despesas de condomínio pode ser penhorada toda e qualquer unidade autônoma, sendo inoponíveis ao condomínio credor vínculos sobre ela incidentes...
...O dever de pagar em dia as despesas de condomínio impõe-se a todos os condôminos, sem exceção, porque não é justo que o síndico tenha de recorrer a rateios extras junto aos outros condôminos para suprir a caixa desfalcada pelo atraso dos inadimplentes. O condomínio em edifícios constitui uma comunidade singular, em que a obrigação jurídica e moral de colaborar e participar é maior do que em qualquer outro agrupamento humano. Nessa comunidade habitacional não há espaço para nenhuma forma de individualismo ou de egocentrismo. Nela impera com redobrado vigor o princípio constitucional que condiciona o exercício do direito de propriedade ao bem-estar social e à harmonia do grupo.
Atendendo a essa regra hoje universal, o Tribunal de Apelação de Buenos Aires decidiu que a obrigação de pagar as cotas condominiais decorre do "deber de solidariedad, de lealdad y de sentido comunitario, que debe cumplirse inexcusablemente en forma puntual y hasta espontánea, puesto que se trata de subvenir a las exigencias imperiosas de salud, seguridad, servicios esenciales para la vida en común de una coletividad humana y la subsistencia de una institución jurídica como la organizada por la Ley 13.512, que intenta resolver un angustiante problema social" (cf. Propiedad Horizontal, vol., 143/28, Buenos Aires, janeiro de 1983)". (Revista de Direito Imobiliário nº 13/105, 01/06 de 1984). Observo que em igual sentido é o posicionamento deste mesmo autor in Condomínio, Ed. Revista dos Tribunais, 2ª edição, 1999, págs. 257/258.
Nesta mesma linha pode ser citado o v. acórdão prolatado pela Colenda 7ª Câmara do Egrégio Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo no processo 469297-5, em que foi relator o Juiz Renato Takiguthi, e o v. acórdão prolatado pela Colenda 1ª Câmara do mesmo Egrégio Tribunal no processo 696834-9, em que foi relator o Juiz Luiz Correia Lima.
Ainda neste sentido o v. acórdão, citado pelo Douto Procurador de Justiça em seu r. parecer (fls. 57), que foi prolatado pela Colenda 2ª Câmara do Egrégio Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo na Apelação nº 606.070, j. 09.08.1995, em que foi relator o Juiz Alberto Tedesco:
"DESPESAS CONDOMINIAIS - Penhora de imóvel quadro de inalienabilidade e impenhorabilidade - Validade em função da natureza da dívida.
Ementa da Redação: É legítima a penhora de apartamento, em execução das quotas de despesas de condomínio ainda que incida sobre aquela unidade condominial o gravame da inalienabilidade e impenhorabilidade. A exigibilidade das obrigações "propter rem", de natureza especialíssima, não se inibe ou suspende por efeito das sobreditas cláusulas, por isso que a quota de despesas condominiais ostenta situação análoga à da obrigação tributária". (RT 727/205).
Consistindo, pois, obrigação "propter rem", está a unidade autônoma sujeita a penhora em ação de execução de despesas de condomínio que dela se originaram, mesmo que gravada por cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade impostas em testamento ou em doação.
Esta conclusão não se modifica pela vigência do Código Civil de 2002 que, ademais, não contempla a restrição à invalidação ou dispensa da cláusula de inalienabilidade que existia no artigo 1.676 do Código Civil de 1916.
Na realidade, o Código Civil de 2002, em seu artigo 1.715, parágrafo único, passou a permitir a execução do bem de família não apenas por dívidas provenientes de tributos relativos ao prédio como também por de despesas de condomínio, o que somente veio reforçar a conclusão de que a inalienabilidade e a impenhorabilidade impostas aos bens por ato de liberalidade não prevalecem em relação ao credor de despesas condominiais originadas do imóvel sobre o qual incidem estas restrições que, repito, não decorrem de imposição legal.
Observo, por fim, que na vigência do atual Código Civil já decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, por sua Colenda Terceira Turma, pela possibilidade de ser penhorado o imóvel gravado por cláusula de inalienabilidade, em execução decorrente de crédito de despesas condominiais que dele se originaram, como se verifica no v. acórdão prolatado no Recurso Especial 209046, em que foi relator o Ministro Ari Pargendler, que foi citado pelo Douto Procurador de Justiça em seu bem lançado parecer (cf. LEXSTJ 162/99).
É, portanto, possível a penhora da unidade autônoma em ação de execução de despesas de condomínio que dela se originaram, mesmo estando gravada por cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade impostas por ato de liberalidade.
Desta forma, dou provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente e determinar o registro da penhora.
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Relator
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